El ICO lanza una línea de crédito de 6.250 millones de euros para promotores que construyan viviendas de alquiler asequible, con ayudas no reembolsables del 30% de la inversión.
Las viviendas deberán ofrecerse a un precio máximo de nueve euros por metro cuadrado, excluyendo garaje y trastero, y el suelo será aportado por administraciones públicas.
El programa contempla plazos de hasta siete años para amortización y una segunda línea de crédito de 6.000 millones para atraer inversores a largo plazo durante la vida de los activos.
Las ayudas están condicionadas a que las viviendas sean de uso principal, no turístico, y tras 75 años revertirán al Estado, asegurando protección y estabilidad para inquilinos y promotores.
El ICO ha puesto en marcha una nueva línea de crédito promotor con 6.250 millones de euros para hacer viviendas para alquilar a precios asequibles en los que se condonará al constructor un 30% del valor nominal de la promoción. Se trata de operaciones a largo plazo, con protección para los inquilinos, que no pagarán más de nueve euros el metro cuadrado, aparte del garaje y el trastero.
Ese es uno de los instrumentos estrella del ICO, a partir del fondo España Crece, que se aprobó la semana pasada en el consejo de la entidad y que estarán disponibles a partir del 1 de septiembre. Fuentes del ICO aseguran que será clave para las grandes capitales, pero también para llevar el alquiler barato a otras ciudades intermedias a las que no llega mano de obra por problemas de vivienda.
Este instrumento financiero exige que las administraciones públicas aporten el suelo que tengan para promover vivienda asequible, gratis o a precios simbólicos, a sabiendas de que se trata de vivienda protegida que, tras 75 años, revertirá al Estado.
El ICO plantea promociones en las que dará un plazo de siete años al promotor para empezar a amortizar y pagar, de forma que tenga tiempo de ocupar la promoción con inquilinos fiables y ofrecérsela a otros inversores a largo plazo.
La entidad prepara incluso otra línea de crédito con 6.000 millones para que esos inversores a largo plazo puedan entrar en las promociones, incluso para que se encadenen inversores a lo largo de toda la vida del activo, con la correspondiente rentabilidad que ofrezca.
Desde el ICO aseguran que no se trata de competir con la banca, sino de colaborar con ella. Con estas operaciones se pueden generar otras muchas con las entidades financieras en las que se comparta el riesgo, como las que hasta ahora han realizado y que suponen ya líneas por más de 8.000 millones de euros.
Los responsables del ICO están ya en contacto con todas las CCAA y ayuntamientos que pueden aportar suelo para que conozcan el producto y puedan mover la construcción de viviendas, siempre en colaboración con el capital privado.
La idea es que ese recorte del 30% en el coste nominal de la promoción, con el alargamiento de los plazos para que el promotor pueda darle al negocio de alquiler la estabilidad y la rentabilidad necesarias, permita poner rentas mensuales que el mercado no puede sacar ahora.
Básicamente, el ICO financiará la operación con el promotor y esperará a que se termine y tenga un grado de ocupación del 95% con clientes fiables y al precio establecido. Los intereses no se pagarán durante el tiempo que dure la construcción, que se estiman en dos años, dentro del plazo largo de siete que se establece para convertirla en un producto rentable.
Una vez lista, el ICO realizará una due diligence para comprobar que cumple con los cánones de edificación 'verde' y las condiciones de protección del cliente preestablecidas. Con todo revisado, se le hace efectiva al promotor la ayuda del 30% por medio de una condonación equivalente del dinero prestado. Y el constructor empieza a pagar la parte no reembolsable.
Todo es colaboración público-privada, de forma que desde la propia entidad se vigilará que los márgenes que obtengan promotores y futuros inversores sean "adecuados" a lo que hay en el mercado. Pero siempre que se respete ese precio de nueve euros el metro cuadrado en la renta, actualizable con la inflación cada año.
La idea es salvar los problemas de falta de rentabilidad y financiación a largo plazo que presenta el sector de la vivienda en este momento. Si no se quiere entrar en el mundo controlado de la vivienda protegida, el ICO tiene líneas de equity para promociones privadas, a precios de mercado y sin subvención, lógicamente.
Para que no se degrade el valor de los activos inmobiliarios alquilados, se va a constituir un fondo que financie las reparaciones que a lo largo de la vida del producto sea necesario hacer. Ese fondo invertirá en activos monetarios sin riesgo para financiarse y no ser una carga pesada en la estructura de las operaciones.
La idea básica, además de sacar alquileres que se puedan pagar con los salarios que hoy se cobran, es generar un producto inmobiliario en el que entren inversores. Para eso es la segunda parte de la línea de crédito, de otros 6.000 millones.
Desde el ICO se busca que las rentabilidades del producto a lo largo de toda su vida, y con el mantenimiento adecuado, sean "razonables, ni más ni menos que lo que el mercado precisa", según fuentes de la institución.
La vivienda que se promocione con dinero del ICO deberá ser la principal de los alquilados. Nunca se van a subvencionar pisos que se destinen al alquiler turístico ni otro negocio paralelo. Hay que tener en cuenta que entran dentro del régimen europeo de ayudas de Estado, que limita su uso.
Las ayudas directas al 30% del fondo promotor vendrán financiadas por los 2.800 millones que el ICO también obtuvo de los Next Generation como subvenciones, de los que se sacarán mil millones para ello.
Como producto abierto a la inversión inmobiliaria, los inversores iniciales están obligados a estar dentro de los siete años iniciales, pero luego pueden salir y vender su parte a otros inversores independientes. Incluso para esas segundas y terceras operaciones puede haber financiación del ICO. La idea es que el producto se financie y se actualice durante los 75 años de uso que se establecen, si es necesario.
Pero incluso se pretende negociar con los tenedores privados de suelo para construir (fondos que han acumulado suelo de la banca y las promotoras tras la crisis), con la idea de que puedan entrar al negocio de la vivienda asequible financiada, con una rentabilidad a largo plazo garantizada. Eso sí, la propiedad a los 75 años volverá a ser del Estado.
Otros fondos
Estos créditos promotor para vivienda en alquiler asequible son uno de los primeros productos que se van a poner en marcha dentro del España Crece. Pero antes de final de año habrá más instrumentos para pymes, tecnología, internacionalización, etc... que se irán poniendo en marcha de forma progresiva.
El instituto ya cuenta con un elenco grande de herramientas financieras para cofinanciar proyectos, tanto de vivienda como para empresas, ya sea con la banca o de forma directa. Pero antes de fin de año y con los 10.841 millones de ampliación de capital vía créditos de los Fondos UE que van al España Crece, se plantean nuevos productos.
Hay incluso una opción dentro de estas ayudas para hacer financiaciones de promociones mixtas: una parte subvencionable para viviendas de alquiler barato y otra parte, a precios de mercado, para financiar promociones privadas.
Al final del verano saldrá un fondo para financiar, a medias siempre con el sector privado, a pymes que necesiten dar el salto de tamaño que garantice su rentabilidad futura. Habrá otro fondo para proyectos tecnológicos de pymes o colaboración con centros especializados. Incluso uno solo para crear startups tecnológicas o de IA de alto crecimiento.
Y más a final de año llegará un nuevo fondo para internacionalización y promoción de empresas industriales.