Empiezan a detectarse signos de sobrevaloración en la vivienda en España, pero no por ello los precios frenarán. Al contrario. Subirán un 10% este año y un 6,3% en 2026, según estimaciones de CaixaBank Research, que apunta que la principal causa será que seguirán construyéndose muchas menos viviendas de las que se demandan.

Es decir, el déficit de vivienda que sufre nuestro país, y que según los cálculos del servicio de estudios del banco valenciano es responsable del 39% de los encarecimientos vistos entre 2021 y 2024, solo va a empeorar.

Todo ello pese a que, admite, se ha visto algo de renovado empuje en la construcción. En los doce meses transcurridos entre mayo de 2024 y de 2025 se han visado 132.000 viviendas nuevas (un 13% más interanual), y la expectativa es que el ritmo acelere un poco, con 140.000 visados de obra nueva para 2025 y 150.000 para 2026.

Pero sigue sin ser suficiente para acompasar el ritmo de creación de nuevos hogares, que es del entorno de 180.000 al año, por lo que la brecha irá en aumento. El resto es el efecto dominó que marca el paso del mercado en los últimos años: con una demanda bajo creciente presión, se disparan los precios.

Y no todos podrán afrontarlo porque el encarecimiento de la vivienda estimado para los próximos dos años, advierte CaixaBank Research, será "superior al previsto para la renta disponible por hogar" y complicará, por tanto, aún más el acceso a vivienda en las zonas de mayor demanda.

Señales de sobrevaloración... sin crack a la vista

El análisis de CaixaBank Research incluye avisos sobre incipientes señales de sobrevaloración del mercado inmobiliario. Es un fenómeno detectado por el Banco de España, recuerda, en su último Informe de Estabilidad Financiera.

En él, el ente dirigido por José Luis Escrivá estimaba que el precio de la vivienda se situaba entre un 1,1% y un 8,5% por encima de su nivel de equilibrio de largo plazo a finales de 2024. Un aumento considerable si se tiene en cuenta que apenas seis meses antes el rango se situaba entre el 0,8% y el 4,8%.

También ha avisado el Banco Central Europeo. En su caso, estima una sobrevaloración del mercado residencial español de en torno al 10% a finales de 2024. Apuntes que, aunque recogen un nivel "aún contenido", reflejan una tendencia "claramente al alza", subraya CaixaBank.

CaixaBank Research concluye en sus cálculos que, aunque en realidad ya están presentes en "la mayoría" de territorios, Baleares y Madrid son las regiones en las que más signos de sobrevaloración se detectan.

Pero pese a que el mercado se esté convirtiendo en una olla a presión que recuerde al inicio de los 2000, no parece que a estas escaladas vayan a seguir bruscos desplomes de precios como los vistos tras reventar la burbuja en 2008. Porque la foto fija es ahora muy diferente.

No hay exceso de oferta –más bien al contrario, como se insiste–, el sector financiero está mucho más sólido, con ratios por debajo del boom tanto en créditos a promotores como en hipotecas a particulares. Nada está desatado aquí: dos de cada tres compraventas van asociadas a hipotecas y no parece que se esté produciendo "un aumento significativo de las compras por motivo de inversión".

Finalmente, las familias también tienen cuentas más saneadas. Incluso con el boom de hipotecas, la deuda de los hogares supone actualmente el 42,5% del PIB, frente al más de 80% que se contaba en 2010. Y no hay relajación de los estándares de crédito: siguen en el 80% del valor de tasación, a pesar de que ciertos programas para jóvenes comprendan un importe superior.

Déficit de 750.000 viviendas en tres años

Por tanto: no, no se espera por ahora un crack que lleve una relajación de precios. El único modo de contenerlos es, concluye el estudio, acelerar la construcción de vivienda asequible.

El objetivo es poder ir reduciendo un déficit de viviendas que explica gran parte del encarecimiento visto desde 2021. Entre ese año y 2024, en el que la construcción no siguió el ritmo de creación de hogares y se impulsó además la demanda de extranjeros no residentes, el déficit de vivienda acumulado ascendió, según diferentes cálculos, a entre 515.000 y 765.000 viviendas.

Así las cosas, la nueva vivienda que estuvo disponible apenas tenía capacidad para alojar al 20% de los nuevos hogares creados.

El resto, necesariamente, tuvo que bucear en el mercado de segunda mano, donde también los precios se han disparado como consecuencia del aumento de demanda hasta tocar récord en agosto: el metro cuadrado ya cuesta de media 2.498 euros tras subir un 14,8% en agosto, según los datos más recientes de Idealista.