Con los precios de la vivienda en niveles nunca antes vistos en la mitad de España, superiores incluso a los de la burbuja, el sector, lejos de ralentizarse, se prepara para pulverizar el último récord: el de compraventas. El precio no les afecta, según advierten los especialistas, que en los últimos días se atreven ya a poner un nuevo umbral, el de las 800.000 compraventas para este 2025.

Serían 25.000 transacciones más que las vistas en 2007, el año del gran boom. Y ahora susceptible de caer como referencia, a tenor del dinamismo visto en los primeros meses del año, en el que se cerraron 183.140 compraventas, según el INE.

¿Cómo van a batirse récords de compraventas si la escasez de vivienda es una constante que provoca constantes subidas de precios? "Resulta paradójico que a pesar de la total falta de oferta de vivienda en el mercado, el número de operaciones no deje de crecer", admite Francisco Iñareta, portavoz de Idealista.

Desde el portal apuntan a que las viviendas extra que están entrando en el mercado de compraventa proceden en muchos casos del ámbito del alquiler. "Todas las medidas que se han tomado en los últimos años en materia de alquiler, y que culminaron en la Ley de Vivienda, han supuesto el éxodo masivo de miles de propietarios", asegura Iñareta.

A esto, agrega, podrían sumarse los inmuebles en manos de entidades financieras, la Sareb, o el cambio de uso a residencial. Sin olvidar el peso de las nuevas promociones. Aunque su aportación es escasa, constituyen el 20% de la oferta.

Pero, aún hay más. También, nos podemos encontrar el perfil de un comprador que está teniendo una "reactivación progresiva, es decir, aquel que invierte en vivienda como refugio ante la inflación. Aunque, aún no está aflorando con fuerza", apunta Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso.

Finalmente, la compra de vivienda para turismo (sea para dedicarla para alquiler turístico o sea para uso personal) también pide sitio. "Por la temperatura media anual, así como por el auge del turismo verde y del turismo activo, desde la post pandemia crecen las compraventas en determinadas regiones", subraya el profesor y director de Eurocofín, Carlos Balado, en el informe Mercado inmobiliario en España, publicado esta semana por OBS Business School.

Esto ocurre en Galicia, País Vasco, Cantabria, Asturias o Navarra, con crecimiento en ventas durante 2024. Muy superiores al registrado en zonas tradicionalmente turísticas y bastante más calurosas como Santa Cruz de Tenerife, Almería o Alicante.

Estas son las causas que llevarían a nuevo aumento de la compraventa de vivienda. Si bien el portal donpiso no habla de un boom en 2025, sí considera que habrá un "crecimiento sostenido". Y lo relaciona, también, con el empujón de los bajos tipos de interés (el Euríbor ronda el 2%) y la consolidación del empleo, que permiten que aumente la presión de la demanda.

Una fuerte demanda es el pilar de todos los debates sobre la vivienda. Es la explicación, insisten desde el sector, al constante aumento de precios, que escalaron de media un 8,4% en 2024.

Esto supone más del doble de lo que subieron en 2023, según el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del INE. Con todo, en realidad, llevan diez años en ruta ascendente.

Precios superiores a los de la burbuja

Porque la construcción, paralizada tras el estallido de la burbuja y renqueante desde 2015, "no acompaña el ritmo de creación de hogares en España", insisten desde el sector. Se traslada entonces la presión a la vivienda de segunda mano, que supone alrededor del 80% de las compraventas actuales.

El resultado es que los precios en vivienda usada han superado ya los máximos de la burbuja en Andalucía, Baleares, Canarias, la Comunidad Valenciana y Madrid, "donde reside la mitad de la población española", según señala Fotocasa.

Remata, entonces, la previsión de donpiso. Seguirá encareciéndose la vivienda, al menos un 7%, a lo largo del año. El precio medio del metro cuadrado superará los 1.900 euros. Y en grandes capitales españolas será incluso mayor: costará más de 3.900 euros. Fotocasa cree que de mantenerse el ritmo de subidas, en 2026 toda España superará precios nunca registrados antes.

Es un fenómeno que ahora da aliento al incremento de compraventas. Justamente en medio de esta escasez de oferta que dispara precios, algunos actores del mercado se preparan para exprimir opciones y aprovechar la ola de la rápida rentabilidad que ofrece el ladrillo en nuestro país.

Este es, en todo caso, el gran año. O al menos así parece porque, como comenta Bermúdez, "difícilmente en 2026 se van a realizar otras 800.000 compraventas". En algún momento la oferta va a decir basta. La ventana de oportunidad para varios actores del mercado va a cerrarse.