El escalón que dibuja el mercado de la compraventa de viviendas es abrupto, pero en términos absolutos el curso puede cerrarse como uno de los mejores desde que estallase la burbuja del ladrillo. En este sentido, la compraventa de viviendas ya supera las 500.000 unidades en 2024, según la estadística de transmisiones publicada este viernes por el Instituto Nacional de Estadística (INE). 

Los datos de octubre muestran un ligero incremento a nivel mensual -del 4,1%- y un descenso interanual (11,1%) mucho menos acusado que el que se produjo el pasado mes de septiembre, cuando se desplomó un 23,7%. En datos absolutos, la compraventa casi llega a las 46.000 transacciones durante este mes, un volumen muy similar al que mostraba el mercado antes de la crisis de la pandemia de la Covid-19.

"La cifra de octubre sigue mostrando resistencia a las subidas de tipos y un volumen mensual similar a las cifras de 2019, antes del impacto de la pandemia, por lo que supone una vuelta a la normalidad y a la dinámica habitual del mercado tras haberse sobreestimulado", comenta María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

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De hecho, el citado portal inmobiliario ya detecta que la demanda de adquisición de vivienda se sitúa en algunos mercados, incluso, por encima de las cifras prepandemia. Es por ello por lo que aseguran que las subidas de tipos no han congelado la demanda existente, sino que solo han enfriado a la "sobredemanda" que surgió en 2022.

Con dos meses aún por delante y el total de compraventas de este curso en 503.000, no sería extraño que 2023 fuese el segundo o tercer mejor año desde 2007. El problema a solventar será, en un futuro no muy lejano -sobre todo cuando los tipos empiecen a caer y pueda volver esa sobredemanda que se produjo en 2022-, encontrar stock disponible para todos los compradores que acechan en el mercado.

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"La demanda quintuplica a la oferta en el mercado de compra y esto se traduce en que por cada vivienda hay cinco potenciales demandantes interesados. Seguramente, si contásemos con más stock de vivienda en España los datos podrían ser aún mejores", añaden desde el citado portal.

De hecho, para otro de los grandes thinktank del mercado, el servicio de estudios de Idealista, este es uno de los grandes problemas del mercado actual. Consideran que la falta de oferta es el principal factor detrás de las caídas que se han producido tras el curso pasado, afectando más incluso que el elevado precio del dinero.

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"Por encima del impacto del encarecimiento de la financiación está la falta de stock. El efecto escalón podría seguir mostrándose durante las próximas actualizaciones de la estadística del INE, pero posiblemente veamos cómo las variaciones tienden a aplanarse durante los primeros meses de 2024".

Y bajo este contexto, en el que bajarán los tipos pero la oferta seguirá siendo escasa, las cifras de compraventa de vivienda deberían estabilizarse en 2024 en las 500.000 transacciones al año que acostumbra a firmar históricamente este país. Así lo cree Bankinter, que prevé que la demanda aún caerá para 2024 un 7%. "Medio millón de compraventas es un nivel sostenible a medio plazo, 100.000 serán de vivienda nueva y 400.000 de segunda mano", detallan.

Interés por la obra nueva

La vivienda de obra nueva sigue seduciendo a los propietarios y ya supuso el 19,3% del total de ventas el pasado mes de octubre. La demanda de este producto -y la escasez del mismo dentro del parque nacional- provoca que uno de cada cuatro compradores tenga que aguardar al menos un año para poder tener las llaves de su nueva vivienda.

A pesar del auge sin precedentes que vive este mercado, la actual coyuntura hace que no sean pocos los compradores interesados que se ven expulsados del mercado. La oferta, debido en parte al retraso de algunas promociones por el aumento de los materiales de construcción, es mínima en comparación con las necesidades del mercado. Y bajo este contexto, el precio se dispara. 

"A pesar del auge sin precedentes que vive esta tipología desde el estallido de la pandemia, es la que más sufre al adaptarse a los nuevos tipos de interés, ya que el encarecimiento hipotecario sumado al mayor precio de la vivienda nueva en comparación con la segunda mano, hace que un volumen significativo de compradores deseche la opción de obra nueva", detalla María Matos.