Este verano, en España hay una "situación de oportunidad para comprar segundas residencias". Lo aseguran desde donpiso, una afirmación que choca con el contexto actual de la vivienda en nuestro país: las compraventas, que el sector cree que se desplomarán este año un 20%, están en caída libre por los altos precios y la subida de tipos, que ha encarecido las hipotecas.

Este año se comprará menos aunque se necesite una primera vivienda, insisten desde hace meses los expertos. Y sin embargo, la afirmación de donpiso no es una boutade. Lo que sucede es que se dirige, prácticamente, al único público que no parece sufrir con ninguno de los factores ya mencionados: el ansiado comprador extranjero, que sí acabará 2023 cerrando más compraventas que el año pasado en nuestro país.

"El porcentaje de compra de extranjeros, que en España podía estar entre el 15% y el 18% del total, seguramente se va a incrementar en dos o tres puntos", asegura a EL ESPAÑOL-Invertia el subdirector general de donpiso, Emiliano Bermúdez.

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El regreso del comprador internacional se viene notando desde 2021, pero ha escalado tan deprisa que el mercado inmobiliario tiene ya una nomenclatura para ellos. Por ejemplo, si antes podía hablarse de las posibilidades de venta de una casa atendiendo a su 'calidad/precio', ahora aplica el 'precio/turismo'.

¿Y eso qué es? Se refiere al mayor poder adquisitivo de los turistas frente a los españoles a la hora de comprar vivienda, explica Bermúdez. Un mayor poder adquisitivo que se ve beneficiado, además, por el estancamiento de precios en las segundas residencias.

Así, encontramos regiones en España con buena relación precio/turismo si cuentan con una oferta de viviendas atractivas para compradores extranjeros, que tendrán aquí ventaja sobre los expañoles. Y por ello, también, mayores posibilidades de venta.

Esas regiones son la costa mediterránea, donde está el 80% de segundas residencias de nuestro país, pero también Canarias, con Tenerife y Gran Canaria a la cabeza.

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Son zonas en las que se busca una casa en un tramo de precios medio-medio o medio-bajo, muy lejos del lujo que suele vender en zonas como Marbella o Ibiza. En la franja más económica, explica Bermúdez, se producen el 80% de las compraventas a extranjeros.

Con todo, esa mayor compra extranjera no impedirá que se consolide el desplome de las operaciones sobre vivienda este año, que el sector estima que será de un 20%. Un porcentaje demasiado elevado como para que una subida del 3% en compra extranjera pueda salvar los muebles.

Es una caída que se explica por la subida de tipos, que ha encarecido considerablemente el acceso a la hipoteca. No obstante, el sector incide también en que es una corrección esperada: hay que tener en cuenta que se compara con un año, el 2022, que fue un absoluto boom, con más de 600.000 viviendas vendidas.

En algún momento tenía que parar la escalada, concluyen los especialistas del mercado inmobiliario. Esa bajada del 20% en las operaciones se producirá esencialmente porque quienes tengan menos ingresos, como los jóvenes o adultos con trabajados precarios, no podrán asumir la subida de tipos. 

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Ni aunque baje el precio, que en todo caso se espera que tenga un descenso moderado. El dato más reciente, referido a las operaciones registradas por los notarios en junio, indicaba que el precio del metro cuadrado había cedido apenas un 2,6%.

Apenas, porque baja un 2,6% mientras las compraventas se desploman un 14,5% interanual ese mes. Es decir, que se compren menos casas no anima a los vendedores a rebajar el precio de sus propiedades en exceso, al menos de momento.

Ahora, el precio medio del metro cuadrado está en 1.600 euros, según los datos del Consejo General del Notariado. Los precios han bajado tanto en pisos como viviendas unifamiliares. 

En los pisos, retrocedió un 1,2% con respecto a junio de 2022, hasta alcanzar los 1.796 euros por metro cuadrado, mientras que en las casas unifamiliares, la caída fue del 6,3%, hasta situarse en una media de 1.256 euros por metro cuadrado.