Ajenos a las señales de enfriamiento en hipotecas y transacciones de vivienda en nuestro país, el inmobiliario de lujo sigue marcando su propia senda de crecimiento. Hasta un 55% han crecido las compraventas de vivienda de más de 3 millones de euros en 2022, un porcentaje que duplica los datos prepandemia de 2019. 

Así lo recoge el I Informe del Mercado de Vivienda de Lujo en España, encargado por Hiscox, compañía aseguradora que ofrece soluciones especializadas para altos patrimonios a Catella, consultora inmobiliaria internacional cotizada.

Del análisis se desprende que el segmento del lujo, que supone el 5% del total del mercado residencial de nuestro país, se concentra esencialmente en Málaga, Baleares, Madrid y Barcelona: aquí están el 85% de las viviendas con un precio superior a los 3 millones.

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Zonas en las que se vive un gran momento de compra. Se superaron las 8.000 transacciones en 2022. Además, desde 2019, los precios de estos movimientos se han incrementado entre un 10% y un 20%, dependiendo de la zona.

Málaga, líder

La capital de la Costa del Sol es la líder indiscutible en vivienda de lujo en España. Cuenta con un total de 2.500 inmuebles que superan los 3 millones, el 34% del total nacional.

Málaga siempre ha tenido atractivo internacional, pero según el informe el desarrollo de su conectividad en los últimos años ha supuesto un impulso definitivo entre los europeos. Casi el 90% de la compra de este tipo de viviendas la realizan ya inversores extranjeros que en muchas ocasiones superan la barrera de los 3 millones.

A cierre de 2022, el precio medio estaba en los 5,9 millones de euros, con Marbella y Benahavís como algunas de las zonas más demandadas por estos compradores: representan el 6% del total del stock de vivienda.

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La segunda zona española referente es Baleares. Reúne el 33% del total de este mercado, con un precio medio de 5,5 millones de euros. En Baleares los inmuebles de más de 3 millones de euros representan el 6% del stock total de viviendas a la venta y, en 2022, se registraron unas 2.300 transacciones de estas viviendas de lujo, lo que supone un 4% del total nacional.

En lo referido a Madrid, la tercera ciudad más atractiva, el informe señala su calidad de vida urbana, nivel de seguridad, agradable clima o su nivel de enseñanza como factores decisivos. La capital española concentra el 10% del total del stock de viviendas de lujo de más de 3 millones de euros en España.

Alcobendas, Madrid y Pozuelo de Alarcón son las zonas más destacadas. Aquí estos inmuebles representan el 1% del total de la oferta. Así, a cierre de 2022, se realizaron un total de 900 transacciones, que suponen un 0,5% del total. En la capital, el precio medio de este tipo de viviendas se mantuvo en torno a los 4,7 y 5,1 millones de euros.

Por último, Barcelona, el cuarto lugar preferido para los compradores de estas viviendas de lujo en España, cuenta con aproximadamente el 6% del total de las mismas, las cuales tienen un precio medio de entre 4,8 y 5,3 millones de euros.

Las operaciones de viviendas de más de 3 millones de euros fueron alrededor de 500 en 2022, con Barcelona, Castelldefels, Sant Andreu de Llavaneres, Sitges y Naut Aran como zonas destacadas. Representan el 1% del total de la oferta de vivienda en dichos municipios.

España, cuarto país más atractivo

Dentro del mercado internacional, España es el cuarto país más atractivo para quien desee invertir en viviendas de lujo. Solo le superan Estados Unidos, seguido de Reino Unido y Australia.

El atractivo español se concentra sobre todo en su posición como destino ideal para segundas residencias, especialmente en la costa. Los compradores proceden en su mayoría del Reino Unido, seguido de Alemania, Francia, Latinoamérica, Rusia y China, aunque en los últimos años llama la atención las crecientes compras de norteamericanos e inversores de Oriente Medio.

Las tendencias en este apartado son estables, aunque sobresalen los efectos del Brexit. Si antes de la salida del club comunitario los británicos representaban un cuarto de los compradores extranjeros en nuestro país en el inmobiliario de lujo, actualmente suponen alrededor del 12%.

En cuanto a los compradores nacionales, son los madrileños los que más demandan este tipo de residencias como primera residencia, especialmente después de la pandemia, "debido a la flexibilidad que ofrece el trabajo en remoto".

La evolución rusa

El informe también analiza la evolución rusa. Las compraventas de grandes viviendas de lujo también son lideradas por parte de compradores de ese país, especialmente también en la Costa Catalana y algunas zonas de la Costa del Sol, como Benahavís, donde la población rusa supera el 5% del total.

Una tendencia que el informe relaciona con las consecuencias de la guerra de Crimea en 2014, a partir de la cual la tendencia del alto patrimonio ruso fue la concentración de sus inversiones en propiedades de lujo.

En sentido contrario, la invasión de Ucrania, de la que se derivan sanciones de la UE y la devaluación del rublo, ha frenado de forma considerable las inversiones inmobiliarias en Europa.