Así lo explican fuentes conocedoras de los trabajos, que inciden en que "no todas las viviendas se van a referenciar por igual y se tendrá en cuenta las características" de cada unidad. 

¿Cómo se hará? Todavía se está evaluando la fórmula, pero primarán criterios como la eficiencia energética, la accesibilidad o la actualización que tenga la vivienda. Se dejarán fuera, por tanto, otros criterios como pueda ser los metros cuadrados, el número de habitaciones o los servicios de la comunidad. 

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Las mismas fuentes insisten en que el objetivo de este índice, que servirá de referencia para las viviendas de alquiler de los grandes tenedores, es "evitar movimientos especulativos". "Se trata de contener, no de bajar" los precios, algo de "lo que se ocupará el mercado en función de la oferta y la demanda". 

¿A quién se considera gran tenedor de vivienda? Según el texto, todos aquellos ciudadanos o aquellas empresas que tengan más de 10 inmuebles. Da igual en qué lugar de España. Ahora bien, si la comunidad autónoma lo decreta, se podrá dar esta categoría a todos aquellos que tengan cinco casas dentro de una misma zona tensionada. 

Estas salvedades se aplicarán, en cualquier caso, después de que se produzca el paso primordial que establece la ley: que las comunidades autónomas declaren qué zonas están tensionadas, al ser éstas las competentes en materia de vivienda.

Las zonas tensionadas

Se estima que el 60% de los hogares de España se encuentran en zonas tensionadas al cumplir con alguno de los requisitos: o bien el coste del alquiler supera el 30% de la renta, o bien ha subido su precio tres puntos por encima del IPC.

Son unos 13 millones de hogares, zonas esencialmente urbanas, lo que afecta sobre todo a grandes ciudades y zonas costeras. Es especialmente llamativo el caso de Madrid, Barcelona y todo el litoral mediterráneo. También en Baleares.

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Una situación que implicará que en estas zonas puedan establecerse topes al precio del alquiler a través de la Ley de Vivienda, mientras en paralelo el Gobierno pretende aumentar el parque de vivienda de alquiler asequible.

Uno de los instrumentos para lograr ese objetivo es la Sareb. A través del llamado banco malo se espera movilizar hasta 50.000 inmuebles, siendo de éstos 21.000 los que se estima que podrán estar disponibles de forma más rápida.

Mapa de zonas tensionadas El Español

Se trata de un parque a disposición tanto de comunidades autónomas como ayuntamientos para la compra y posterior entrada en el mercado de alquileres a precio asequible.

Y, según el reparto por provincias de ese parque, se puede inferir que en muchos casos será coincidente con las zonas tensionadas.

Por ejemplo, Comunidad Valenciana o Cataluña, los territorios donde más viviendas registra el banco malo. En Comunidad Valenciana hay 4.950 viviendas; la mayoría está en la provincia de Valencia, con 2.266. Por su parte, Cataluña suma 3.539 viviendas, aunque en este caso la mayoría esquiva la capital. Gana Tarragona, con 1.364, en tanto que Barcelona cuenta con 858.

También hay un importante parque en Murcia, donde hay 2.093 viviendas. Sin embargo, la cartera de Sareb es muy modesta en las grandes ciudades: En Madrid tiene apenas 455 viviendas en toda la provincia.

En Baleares, una de las zonas en las que más elevados son los precios de alquiler y más se siente la presión, hay solo 120; en Málaga, otra de las zonas con mayores precios, se ubican 167 de estos inmuebles.

El reparto de la oferta es reflejo de la cartera de activos que Sareb recibió entre los años 2012 y 2013 procedentes de las antiguas cajas de ahorro y sus filiales que fueron intervenidas por el FROB en los años de la crisis financiera.