El Gobierno ha convertido esta semana a la vivienda en diana de sus anuncios. Desde el pistoletazo de salida que supuso el acuerdo para sacar adelante la Ley de Vivienda, no ha dejado de avanzar iniciativas para incrementar el stock para alquiler asequible. En total, Moncloa ha prometido la llegada de hasta 93.000 nuevas casas.

La cifra supera el total de vivienda protegida creada en la última década, que asciende a 91.400 casas y pisos. Una cifra que da una idea de la magnitud de los anuncios de los últimos días, en los que el Ejecutivo ha insistido en que busca atajar el problema del acceso a la vivienda en nuestro país elevando el parque público hasta representar el 20% del total.

Es un largo camino por delante. La vivienda protegida representa actualmente apenas el 3% sobre el total del parque (la media europea está en el 9%), una escasez que ha influido de forma decisiva en el incremento de los precios de alquiler en el mercado a consecuencia del desajuste entre oferta y demanda.

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Actualmente, el 60% de la oferta de alquiler rquiere el pago de más del 30% de los ingresos de una familia de renta media.

Para responder a este problema, dos han sido las medidas presentadas esta semana: movilizar 50.000 viviendas de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), y una nueva línea del ICO por 4.000 millones para facilitar que promotores públicos y privados generen 43.000 alquileres accesibles.

Sumadas, las dos propuestas proyectan más viviendas que las que se contruyeron en régimen de VPO en la última década.

De acuerdo con los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, desde 2013 hasta ahora se han otorgado licencias para levantar 91.400 viviendas protegidas, que han ido incrementándose poco a poco mientras el mercado inmobiliario se recuperaba de la burbuja.

Por ejemplo, el ritmo de licencias concedidas ha ido subiendo gradualmente de 6.500 en 2013 a superar el nivel de las 10.000 viviendas protegidas en 2018.

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Desde entonces, el mejor ejercicio ha sido el de 2021, con 13.171 licencias. El año pasado bajó a 10.510, lo que representa apenas el 9,6% del total de viviendas iniciadas en España durante 2022. El 31% del total de vivienda protegida que se comenzó a construir el año pasado se ubica en la Comunidad de Madrid.

Sareb: hasta 2027

No hay fecha estimada para que se realice la ambiciosa meta del Gobierno, aunque sí para algunas de las partes que componen el plan. Es lo que sucede con lo referido a las 50.000 viviendas que movilizará la Sareb, sobre las que se sabe que no podrán estar disponibles en su totalidad hasta 2027.

Pero además su eficacia no se medirá solo en tiempo: su éxito dependerá de las comunidades autónomas y ayuntamientos. Al menos en lo referido a unas 21.000 unidades, que son las que se espera poner a disposición de estas administraciones.

El problema es que más de la mitad de ellas necesita reformas, lo que complica el calendario. Además, la mayoría de ellas están en comunidades el arco mediterráneo (Cataluña, Comunidad Valenciana, Murcia y parte oriental de Andalucía) y lejos de las capitales, donde hay más demanda de alquiler asequible. 

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Las restantes casas y pisos para completar las 50.000 se reparten en 14.000 viviendas ya habitadas que se pretenden destinar a alquiler social, y otras 15.000 que serán de nueva construcción en suelos disponibles de Sareb que se promoverán mediante convenios público-privados en cesión de uso durante 50 años.

Aquí también habrá que esperar para ver si hay interés suficiente. El 80% de los suelos del banco malo se encuentra en municipios donde la demanda de alquiler es baja o muy baja, de acuerdo con un análisis de Idealista.

En el caso de Asturias, Cantabria, Extremadura o Galicia prácticamente la totalidad de su stock de suelo se sitúa en municipios con poca demanda de alquiler. Por el contrario, Madrid (80%), Baleares (60%), Canarias (53%) son las regiones donde en mayor proporción los suelos de Sareb se encuentran en localidades con una alta demanda de viviendas en alquiler.

4.000 millones del ICO

Más incierta se presenta la última pata del plan, la línea de financiación por 4.000 millones a través del ICO. Esta opción facilitará préstamos a largo plazo a promotores públicos y privados, con el único requisito por ahora conocido de destinar las viviendas a alquiler asequible o social durante medio siglo. Moncloa espera con ello sumar 43.000 viviendas.

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Pero el sector duda de que esa financiación cubra los costes. Estiman que pueda suponer en el mejor de los casos el 60% de lo que cuesta levantar una vivienda. En la mayoría llegará apenas al 50%.