Máximo de los últimos trece años y medio. El número de compraventas registradas se situó en 646.241 durante 2022, por lo que aumentó un 14,5% respecto a 2021. Fue la vivienda usada, con 531.589 operaciones la que vivió el mayor incremento (17,6% anual), mientras que la vivienda nueva, con 114.652 operaciones, lo hizo un 1,9%. Son datos del Colegio de Registradores.

Quien más, quien menos, con estos números, mira de reojo a una posible burbuja inmobiliaria. Más si cabe cuando el precio se disparó un 7,4% de media en 2022, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Duplica el registrado en 2021, y se trata de un porcentaje no visto desde 2014.

¿Qué pasará en 2023? ¿Volverán los tambores de burbuja inmobiliaria? “Se estima una caída de transacciones, una estabilización de los precios… pero es que venimos de un 2022 que ha batido récords. La previsible caída, aunque sea del 20% o 25%, nos llevará a un nivel muy sano, en torno a las 500.000 transacciones, que es lo que venimos viendo históricamente”, afirmó Carolina Roca, presidenta de Asprima, durante la jornada ‘Contexto macroeconómico y sector residencial: ¿dónde estamos? ¿a dónde vamos?’, organizada por preciosdevivienda.es.

Oferta y demanda

El año 2023 vendrá marcado por la escalada alcista de la inflación y de los tipos de interés. Por tanto, disminuirá el crédito concedido a las familias. Circunstancias que harán que se amplíe la brecha entre oferta y demanda inmobiliaria y que habrá “una bajada mínima de las transacciones del 15% y una caída del 5% en los precios de la vivienda”.

Son estimaciones del profesor de Economía y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos, quien califica la situación que se vivirá en 2023 como de “recesión inmobiliaria”.

Palabras del profesor que fueron pronunciadas durante la presentación del ‘Informe del mercado inmobiliario 2022-23’ de Engel & Völkers. Su principal conclusión es que “el cambio de ciclo en el mercado inmobiliario es un hecho” después de años consecutivos de crecimiento en el número de transacciones y en los precios. Ajustar el desequilibrio entre oferta y demanda será el gran reto para este ejercicio.

Gesvalt, por su parte, estima que “la importante subida” de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) supondrá un “ajuste en el volumen de compraventas del 10%” en el presente año.

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Pero más allá de la compraventa, lo cierto es que la oferta de vivienda sigue siendo escasa. En 2022, el número de visados de obra nueva fue de 100.000. Si se compara con la creación de hogares (210.000 nuevas familias según el INE), hay una clara insuficiencia en creación de vivienda.

“No hay motivos para decir que vayan a bajar los precios, quizá sí a dilatar la toma de decisiones. De momento, no vemos que vaya a haber un ajuste dramático en precios”, subrayó Daniel del Pozo, director general de Idealista/data, en el evento antes citado.

Escasez de suelo

Junto a la situación inflacionista y la subida de tipos, hay otro factor que tendrá su influencia en el desarrollo del mercado inmobiliario de 2023: el conflicto geopolítico. Ya influyó en 2022, agravando los problemas en la cadena de suministro provocados por la pandemia y que, a la par, supuso escasez e incremento en el precio de los materiales. Sin olvidar la escasez de suelo en algunos territorios.

“Falta oferta porque en España está mal visto desarrollar suelo. Falta suelo e iniciativa para desarrollarlo”, sostiene Daniel del Pozo. “Además, tenemos un parque muy antiguo. Muchas viviendas no pueden salir al mercado porque no están en condiciones. Habría que poner facilidades para renovarlas”.

En este punto conviene no olvidar que 2023 será el año en el que las distintas administraciones saquen a concurso los proyectos en vivienda asequible de los fondos Next Gen, junto a los de rehabilitación, así como aquellos otros que forman parte del Plan Estatal de Acceso a la Vivienda 2022-2025.

“Seguimos arrastrando la mochila ideológica de los años de excesos. Quince años después estamos en esta situación en la que, con una demanda disparada, estamos en niveles más bajos de oferta que durante el confinamiento”, concluye Carolina Roca.