La compra de una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida de una persona o pareja. Por este motivo resulta fundamental tener presente una serie de recomendaciones en momentos clave del proceso para evitar sorpresas desagradables que conviertan la ilusión en pesadilla.

Desde que ves por primera vez la que será tu futura casa hasta que consigues la escritura de la vivienda a tu nombre hay todo un periplo de firmas, papeleos e impuestos en los que hay que estar atento.

La nueva normalidad ha traído un repunte de actividad inmobiliaria tras casi tres meses en el desierto. La demanda acumulada durante el confinamiento mantiene su interés en comprar una vivienda (a los que se han unido los cazachollos) y conviene precisar algunos aspectos clave en el ciclo completo de la adquisición de una casa.

La reserva de la vivienda

Para empezar, tiene que haber una casa que comprar. Ya sea a través de la búsqueda por internet, agencias inmobiliarias o patear las calles móvil en mano para apuntar teléfonos y direcciones, este primer paso puede ser uno de los más bonitos y frustrantes. El salón es pequeño, los baños necesitan una reforma, este barrio no me gusta, quiero terraza o patio por si hay un rebrote, dónde tiendo la ropa y un largo etcétera propio de cada situación personal.

¡Encontraste la casa! Es esta, por fin. Encaja en todo lo que buscas y puedes pagarla, un detalle vital a la hora de realizar la compra. En principio, el siguiente paso es la firma de un contrato de arras para confirmar que ambas partes (comprador y vendedor) acuerdan la operación con una señal inicial. Error.

El vicedecano del Colegio de Registradores, José Miguel Tabarés, explica a Invertia que “lo primero que debería hacer el futuro comprador antes de entregar ninguna señal es pedir una nota simple en el registro de la propiedad”. Lo puede hacer a través de la web oficial (9,02 euros) o físicamente (3 euros).

En ella podrá ver el titular (o los titulares) de la vivienda y las cargas que tiene. Cosas que pueden ocurrir. Que aparezca un titular diferente a la persona que vende la vivienda. Esta situación puede darse en casos de herencias. El titular de la vivienda es la persona que debe firmar la venta en el notario, así que ojo con esto.

En el caso de que haya cargas, el vicedecano del Colegio de Registradores expone que “hay que trasladar su existencia al vendedor para conocer la situación y según su naturaleza proceder”. Hay supuestos en los que es necesario que se quiten a la vez que la compraventa. Por ejemplo, si el vendedor tiene una hipoteca que aún está pagando, algo bastante habitual, la cancelación se hace el día de la firma de la compraventa con el cheque del banco que concede la nueva hipoteca. “No hay mayor problema en formalizarlo todo de manera simultánea”, indica José Miguel Tabarés.

Si hay otro tipo de cargas puramente formales o de cantidades pequeñas, como por ejemplo una anotación de embargo o que no ha pagado el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), “ahí lo más procedente es que el vendedor resuelva primero esos problemas o las cancele si las ha pagado pero no ha formalizado la cancelación antes de formalizar la compraventa”, explica el vicedecano.

Ahora sí hay que firmar un contrato de arras con la entrega de una señal donde se establece un plazo para formalizar la compraventa. Si el vendedor se echa para atrás, deberá devolver el doble de lo entregado. Si se retira el comprador, pierde ese dinero.

El peligro en este momento es que la persona que firma el contrato de arras no sea el propietario de la finca, según consta en la nota simple que ha pedido anteriormente. En el supuesto de que se echara para atrás podría ser insolvente y quedar el comprador sin el dinero. Al dueño le puede embargar la vivienda para cobrar, en un hipotético proceso judicial.

La financiación

“Es preferible hacer un pequeño sondeo en varias entidades bancarias antes de firmar el contrato de arras no vaya a ser que luego nadie nos dé esa financiación”, recuerda José Miguel Tabarés. La afirmación parece una perogrullada, pero resulta preferible dejarlo claro.

Una vez elegido el banco que ofrece las mejores condiciones en el préstamo hipotecario y ha garantizado que da el dinero que necesita el comprador, se realiza la tasación de la vivienda. Existe un pequeño matiz: quién paga. “Si el comprador se hace cargo de este coste y luego no está conforme con la hipoteca, podría ir a otro banco y llevarse la tasación; si la asume el banco, no cabe esa opción”, explica el vicedecano del Colegio de Registradores.

De todas formas, es raro que si una operación hipotecaria llega a la tasación de la vivienda el cliente luego cambie de banco. Ambas partes entienden que la compraventa se realizará con esa entidad y ha habido antes una entrega de documentación, estudio de riesgos y visto bueno de todos.

El notario

Con la entrada en vigor de la nueva Ley de Crédito Hipotecario, el comprador tiene que ir obligatoriamente dos veces a la notaría. La primera, previa a la firma, para que el notario explique al futuro propietario el contenido de lo que va a rubricar en la hipoteca. La segunda, a firmar las escrituras de compraventa y de hipoteca.

“Aquí lo que hay que hacer es preguntar cualquier tipo de duda al notario”, señala José Miguel Tabarés. Además, comprobar todas las cifras y nombres. Por ejemplo, que el contenido de la oferta que hace el banco coincida con la hipoteca que vamos a firmar. No puede haber diferencias en tipos de interés, cuantía, plazos, comisiones o demás condiciones pactadas con la entidad.

El papel vigilante del registro

Una vez firmada la hipoteca, se puede enviar “inmediatamente” de manera telemática la documentación al registro de la propiedad y luego continuar con el resto de los trámites burocráticos. ¿Por qué? Para evitar que entre cualquier otra carga en esa finca que ya tiene nuevo dueño. De esta manera, indica el vicedecano, “quedamos protegidos”.

El vendedor tendrá que pagar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), también conocido como plusvalía municipal o arbitrio de plusvalía, en el Ayuntamiento del municipio donde esté la vivienda en el plazo de un mes.

El comprador, por su parte, asume el impuesto de transmisiones si es una vivienda usada a pagar en la comunidad autónoma correspondiente o el IVA en caso de obra nueva que tendrá que liquidar en la Agencia Tributaria a través de las entidades bancarias colaboradoras.

Hasta que el comprador no haya pagado el impuesto correspondiente y lo acredite la vivienda no se puede inscribir en el registro de la propiedad con el nuevo titular, advierten a Invertia desde el Colegio de Registradores. Aunque la solicitara en el momento de la firma de la compraventa.

El registro de la propiedad entregará al ya propietario de la vivienda la resolución del registrador en la que hace constar

Además, le envía al correo electrónico (si ha habido una hipoteca) una relación de todo lo que ha quedado inscrito en el registro de ese crédito hipotecario. ¿Por qué? “Porque solo lo que queda inscrito en el registro vincula como tal hipoteca, es decir, es posible que haya cláusulas en la escritura que no accedan al registro y no pueden ser objeto de una ejecución hipotecaria ni vincula a terceras personas”, resalta José Miguel Tabarés.

“El registrado lee la escritura de hipoteca y si hay cláusulas que no se ajustan a legalidad o son abusivas las excluye y en la resolución que entrega al nuevo propietario constan esas cláusulas que se han excluido y por qué, además de todas las que se han inscrito”, explica. Por ejemplo, ilustra el vicedecano del Colegio de Registradores, una prohibición de arrendar de vivienda o un tipo de demora superior al establecido (el ordinario más tres puntos).

Por tanto, cuando una escritura de hipoteca llega al registro de la propiedad, este hace un control de legalidad para excluir las cláusulas que no se ajustan a legalidad o son abusivas. Eso sí, estas resoluciones pueden ser objeto de recurso por parte de las entidades financieras si no están de acuerdo.

Si ha llegado hasta aquí, ya solo queda disfrutar de su nueva vivienda.