A medida que las ciudades se recuperan y planifican la vida después de la Covid-19, queda patente la forma en que la pandemia ha roto el statu quo y los nuevos desafíos y prioridades a los que se enfrentan los líderes de las grandes urbes del mundo.

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Si durante 2020 Londres se mantuvo a la cabeza del ranking por expectativas (GCO) elaborado por la consultora Kearney, la mayoría de las ciudades subieron o cayeron de manera bastante dramática en esta clasificación. Un ejemplo es Toronto, que subió nueve puestos para ocupar el segundo lugar. Para muchas de las ciudades en ascenso, las inversiones a largo plazo en gobernanza y economía han comenzado a dar sus frutos. Esto es particularmente cierto en los casos de China y Oriente Medio, cuyas ciudades están alcanzando rápidamente a sus homólogas europeas y norteamericanas.

También se percibieron cambios importantes en el índice Kearney de Ciudades Globales (GCI). El cambio más sorprendente fue el ascenso de Pekín, que desplaza a Hong Kong como una de las cinco ciudades principales del mundo, señal del impacto generado al combinar estabilidad y crecimiento con inversiones importantes en capital humano.

Los cuatro gigantes

Shanghái y San Francisco también dieron un salto significativo, gracias en parte a sus puntuaciones por emprendimiento e innovación, que ahora incorporan una nueva métrica en cuanto al número de empresas unicornio en una ciudad. Sin embargo, a pesar de estas sorpresas, los que ocupaban las posiciones más altas -Nueva York, Londres, París y Tokio- conservaron los cuatro primeros lugares. Esta fortaleza pone de relieve las amplias ventajas necesarias para alcanzar y mantenerse en la cima del índice, y el poder de reafirmación de la condición de ciudad global.

Entendiendo la oportunidad inversora que supone la adaptación de las grandes ciudades al actual mundo cambiante, la gestora británica Schroder creó el fondo Schroder ISF Global Cities Real Estate, uno de los cinco fondos de la categoría sectorial VDOS de inmobiliario indirecto más rentables (16,25%) y con un dato menor por volatilidad a un año (8,85%), en su clase A de acumulación en euros. Desde el pasado 1 de enero se ha revalorizado un 12%.

El fondo tiene como objetivo proporcionar retornos a largo plazo invirtiendo en las compañías que poseen los mejores bienes inmuebles en las ciudades globales. Las características claves que reúnen estas urbes son: infraestructuras fuertes, universidades de prestigio, economías diversificadas, mano de obra cualificada, calidad de vida y oferta cultural. Invertir en bienes raíces dentro de estas ciudades ofrece exposición a una amplia gama de sectores y acceso a economías que se espera que superen los crecimientos nacionales medios.

Su cartera ofrece exposición al mercado inmobiliario global de forma inmediata con la liquidez propia de los fondos de inversión y con unos costes de transacción más bajos en comparación con la inversión directa en activos inmobiliarios físicos. Además, es un fondo con un objetivo de sostenibilidad, ya que a través de sus inversiones contribuye, entre otros, al Objetivo de Desarrollo Sostenible de las Naciones Unidas número 11: Ciudades y Comunidades

Una panorámica de Hong Kong. Florian Wehde, Unsplash.

Son varias las ventajas que el fondo ofrece al inversor. Su baja correlación con otras clases de activos sirve como elemento diversificador de una cartera equilibrada y ofrece protección frente a la inflación a través del rendimiento por dividendos, ya que los alquileres ofrecen potencial de reversión y suelen subir en línea con la inflación.

Además, combinan su potencial de rentabilidad con un objetivo de sostenibilidad, ya que la gestora evalúa las empresas en función de las métricas ASG y cuantifica la eficiencia energética en toda su cartera. Buscan empresas que puedan generar un cambio positivo y a las que puedan ayudar a facilitar esta transición lo más rápidamente posible.

Proceso de selección

Tom Walker y Hugo Machin son los responsables de gestión de la estrategia de Ciudades Globales en Schroders desde su lanzamiento, hace siete años. Tienen una experiencia de más de 17 años en el sector de la inversión inmobiliaria, basando su estrategia en una premisa sencilla: la urbanización planificada tiene el potencial de proteger y mejorar la rentabilidad de los inversores.

Durante el proceso inversor, se analizan aproximadamente seis millones de puntos de datos para identificar empresas que tengan los activos más productivos desde el punto de vista económico en las principales ciudades globales. El sistema de calificación propio de Schroders se basa en dos pilares. Primero, la puntuación total de todo el patrimonio titularidad de una empresa, en función de la ciudad en la que se encuentre. Segundo, una puntuación de la infraestructura de transportes medida por proximidad a intercambiadores y la medida en que estos intercambiadores se utilizan.

Se analizan todas y cada una de las compañías para identificar los pilares de una inversión sólida: incremento de los alquileres, apalancamiento reducido y buena gestión. Esto quiere decir que, a lo largo del ciclo, las empresas seleccionadas deberían seguir aumentando sus ingresos y ofreciendo una elevada rentabilidad para los accionistas. El equipo gestor hace hincapié en aquellas que se beneficiarán de los vectores estructurales de crecimiento, urbanización, propiedad de inmuebles exclusivos, tecnología y demografía.

Bajo estas tres premisas, el proceso de inversión se divide en dos pasos. Primero, un análisis cuantitativo, en el que se usan más de seis millones de puntos de datos para delimitar el universo de inversión a 120 empresas con los más valiosos activos inmobiliarios. Para ello, se tiene en cuenta el Índice de Ciudades Globales desarrollado por Schroders y que identifica los inmuebles más valiosos del mundo.

Foco sostenible

En un segundo paso, el de análisis de riesgo y valoración, se evalúa la solidez corporativa (teniendo en cuenta tanto aspectos ASG, como balance y liquidez) y la valoración de cada compañía para decidir dónde invertir y su ponderación en la cartera.

La sostenibilidad es vital en su proceso de toma de decisiones. Desde el punto de vista de las ciudades, creen que no se puede ser económicamente sostenible sin serlo medioambientalmente. Disponen de una base de datos muy sofisticada que cuantifica los lugares más resilientes. También evalúan las empresas en función de las métricas ASG (medioambientales, sociales y de gobernanza). Son capaces de cuantificar la eficiencia energética en toda la cartera de una empresa y determinar si están mejorando año tras año. Las empresas con una política de sostenibilidad líder en el sector suelen atraer más capital.

Destacadas en cartera

El resultado es una cartera que incluye entre sus mayores posiciones acciones de Prologis (5,2%), Healthpeak Properties (3,4%), Candem Property Trust (3,1%), UDR Inc (3%) y CubeSmart (2,9%). Por sector, inmobiliario (85,88%), industria (4,79%), tecnología de la información (3,67%), servicios de comunicación (2,6%) y consumo discrecional (0,83%) representan los mayores pesos.

La historia de rentabilidades de Schroder ISF Global Cities Real Estate lo sitúa entre los mejores de su categoría, en el primer quintil, durante 2019, batiendo al índice de su categoría en 2020 y 2021. En cuanto a volatilidad, a tres años registra un controlado dato del 19,8% y del 8,9% a un año. Así, se sitúa en el segundo mejor grupo y en el mejor grupo de su categoría por este concepto -en los quintiles cuatro y cinco- respectivamente en ambos periodos.

En el último periodo anual registra una ratio sharpe del 1,77% y un tracking error respecto al índice de su categoría del 5,3%. Cuenta con un patrimonio bajo gestión de 461 millones de dólares (aproximadamente 377 millones de euros). Grava a sus participes con una comisión fija del 1,5% y de hasta el 0,3% por depósito.

La pandemia de la Covid-19 ha provocado muchos cambios en la forma de vivir y trabajar de las personas. Sin embargo, consideran que las ciudades globales seguirán prosperando una vez que termine la pandemia. Esto ofrece claras oportunidades de inversión en el área inmobiliaria de estas urbes.

Calles de París.

Sin duda, las ciudades globales se adaptarán a la ‘nueva normalidad’ y cambiará la forma de utilizar los edificios. Por ejemplo, los centros de datos y almacenes ya han reemplazado la necesidad de centros comerciales y el valor de los centros logísticos cercanos a las poblaciones grandes y ricas supera el valor de los puntos de venta. Se trata de un cambio profundo en el uso del terreno.

Por el contrario, consideran que otras partes del mercado inmobiliario, como las tiendas minoristas y las oficinas, han perdido cierto interés. La mayoría de las empresas darán prioridad a sus oficinas en los lugares más conectados o utilizarán alternativas de oficina flexibles. Esto no es una noticia tan positiva para los propietarios de oficinas, pues una menor demanda agregada y clientes controlados por proveedores de oficinas flexibles reducirán aún más el poder de fijación de precios.

No obstante, desde un punto de vista macroeconómico, la urbanización es un tema potente con proyección para varias décadas. Se prevé que, en 2050, casi el 70% de la población mundial vivirá en zonas urbanas (frente al 55% que lo hace en la actualidad). Por lo tanto, saber qué ciudades se beneficiarán de este cambio demográfico implica poder fijarse como objetivo las mejores oportunidades.

Además, actualmente nos encontramos en un momento interesante pues la inversión inmobiliaria ofrece protección frente a la inflación, ahora que empezamos a ver serias amenazas respecto a su alza, ya que los alquileres suelen subir en línea con ella.

***Paula Mercado es directora de análisis de VDOS