En la actual campaña de la Renta se aplican reducciones de un 60% de los ingresos netos que se obtienen por tener viviendas en alquiler de forma permanente, un porcentaje que se verá reducido de forma general hasta el 50% a partir de la Renta 2024, salvo que se cumplan con determinadas condiciones.

Sin embargo, hay algunos supuestos que se deben tener en cuenta, como sucede a la hora de saber cómo declarar las rentas de alquiler en caso de impagos. Cuando un inquilino no ha pagado uno o varios meses a su arrendador, estos deben ser incluidos en la declaración como ingreso del capital inmobiliario de todas formas, dado que son rentas imputadas al periodo impositivo en el que son exigibles por parte del propietario del inmueble.

No obstante, las cuotas pendientes de pago serán "deducibles", siempre y cuando entre la primera gestión del cobro que ha hecho el arrendador y el 31 de diciembre de 2023 hubiesen pasado más de 6 meses.

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De esta manera, un casero al que su arrendatario no hubiese pagado las rentas correspondientes al año 2023 y le reclame todas las cuotas impagadas desde el primer mes, tendrá que declarar las rentas del alquiler de los doce meses, para luego deducir como gasto los saldos de dudoso cobro correspondientes a la cuantía de las cuotas de los 6 primeros meses. Si posteriormente a la deducción se cobrasen las cuotas impagadas, pasarían a ser computadas como ingreso en el ejercicio en el que se produzca el cobro.

En la Renta 2023 es posible reducir el 60% de los ingresos netos en viviendas de alquiler permanente, por lo que solo se tributa sobre el 40% de los rendimientos obtenidos, descontando los gastos del alquiler que no tenga que afrontar el inquilino. Para dar con el rendimiento neto habrá que restar los gastos de reparaciones, financiación de la hipoteca, seguro, comunidad, conservación del inmueble, tasa de basuras, además de los gastos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), abogados, asesoría, amortización del bien inmueble y suministros.

Asimismo, también se puede deducir como gasto la amortización por desgaste de vivienda, es decir, la pérdida de valor que sufre la misma por el paso del tiempo, que es calculado tomando como base el valor catastral de la vivienda. El importe total a deducir con respecto a gastos de financiación y reparación y conservación de la edificación no puede exceder para cada derecho la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. Dicho de otra forma, no puede ocasionar pérdidas, aunque el exceso sí se podrá ser deducido dentro de los siguientes cuatro años.

Limitaciones

El derecho a reducir el 40% de los rendimientos obtenidos por el alquiler del inmueble tan solo se aplica en aquellos casos en los que el contribuyente haya incluido el rendimiento positivo de manera voluntaria en su autoliquidación. Es decir, antes de que Hacienda verifique los datos o realice cualquier tipo de comprobación o inspección sobre los rendimientos que proceden del alquiler de viviendas. Asimismo, tampoco se podrá aplicar la reducción sobre rendimientos netos positivos que derivan de ingresos no incluidos o gastos que no se han deducido debidamente.

Además, como ya hemos mencionado, a partir de la próxima campaña de la Renta, correspondiente al periodo impositivo de 2024, la reducción general del 60% disminuye para nuevos contratos de arrendamiento, pasando a situarse en un 50%. No obstante, en determinadas circunstancias se puede llegar a alcanzar el 90%, como sucede en el caso de viviendas rehabilitadas o aquellos inmuebles que se sitúen en zonas tensionadas.

Por otro lado, se debe destacar que en el caso de Navarra y el País Vasco, hay algunas diferencias en lo que respecta a la declaración de los alquileres de vivienda permanente. En el caso del territorio vasco, es aplicada una bonificación del 20% sobre rendimientos, pudiendo deducir de forma exclusiva el importe de los intereses derivados de la financiación. Los rendimientos del capital inmobiliario procedentes de los inmuebles se considera que son rentas del ahorro.

Otras consideraciones

Dado el caso en el que haya más gastos que ingresos con el alquiler de un inmueble, los contribuyentes tienen la posibilidad de añadir la pérdida en la propia declaración. Si existiese otro inmueble en arrendado que sí ofreciese rendimiento, se podrían compensar las ganancias. Además, el rendimiento negativo sería deducido del resto de rendimientos ordinarios, aunque estos provengan de rentas del trabajo.

Otra duda frecuente tiene que ver con el hecho de si es posible deducir todos los gastos de un inmueble cuando no se ha alquilado en todo el año. En este tipo de casos no será posible, ya que, si solo se ha alquilado durante una parte del año, tan solo existirá la posibilidad de deducir los gastos correspondientes a ese periodo, tanto en el IBI como en las tasas de basuras o los intereses de la hipoteca si la hubiese.

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En lo que respecta a los alquileres de temporada o turísticos, al tributar los rendimientos netos en su totalidad, sí que se pueden deducir los gastos con idénticos criterios a los que hay que atender en el caso de que se trate de un arrendamiento de vivienda con carácter habitual del inquilino.

Por último, recordar que las rentas de capital inmobiliario pueden no declararse si son inferiores a los 1.000 euros, sumando los rendimientos del capital inmobiliario a los rendimientos del capital, del trabajo o actividades económicas.