Parece incuestionable que el precio de la vivienda ha subido en 2017. La multitud de organismos encargados de publicar su evolución así lo evidencia, a pesar de que las fuentes oficiales todavía no han cerrado el ejercicio. Sin embargo, el comportamiento ha sido muy dispar, como lo demuestra el hecho de que en más de un tercio de las capitales de provincia todavía estén cayendo los precios.

El precio medio de la vivienda en España ha caído casi un 40% desde los máximos alcanzados en 2007, explica Susana de la Riva, portavoz de Tinsa. En los últimos diez años, el número de viviendas terminadas ha pasado de 615.000 a 42.000, lo que supone una reducción de casi 15 veces la capacidad productiva del sector y, las transacciones se han reducido un 55%. La radiografía del mercado inmobiliario español refleja, según los expertos, una desaparición del tejido productivo en la última década y, alertan de la necesidad de aumentar la actividad constructora del sector.

BBVA Research calcula que la venta de viviendas ha cerrado 2017 con un aumento del 12,5 %. De algo menos de 500.000 transacciones, menos del 10% se corresponden con vivienda de obra nueva. Una vez la demanda absorbe la oferta nueva, el resto se concentra en vivienda de segunda mano. En 2006, los visados de obra nueva fueron de 800.000. En 2017, las estimaciones están en 90.000.

La actividad del sector inmobiliario en España en 2017 supuso el 11,2% del PIB y se vio reforzada en los meses centrales. Según el último informe del Instituto Nacional de Estadística (INE), en el tercer trimestre la tasa de variación anual del Índice de Precios de Vivienda (IPV) aumentó más de un punto y se situó en el 6,7%. Según los datos del informe `Tinsa IMIE Mercados Locales¿, el precio medio de la vivienda terminada (nueva y usada) en España alcanzó 1.264€/m2 en el cuarto trimestre del año, un 4,2% más que el mismo periodo de 2016.

A pesar de estar muy lejos de los niveles anteriores a la crisis, la evolución del mercado inmobiliario el pasado año estuvo marcada por un crecimiento de la actividad constructora. La firma de permisos para construir nueva vivienda subió un 28% hasta octubre, y se espera que haya terminado el año en 90.000 nuevas licencias. Asimismo, los datos del mercado de trabajo en el sector de la construcción mostraron un mayor crecimiento que la media de la economía. La EPA refleja que, en el segundo y tercer trimestre, los ocupados en la construcción crecieron a un promedio trimestral de 1,9%, frente al 0,8% medio de la economía.

La situación del mercado hipotecario ha favorecido el dinamismo de la demanda interna, no sólo de primera vivienda sino de segundas residencias. El volumen de préstamos hipotecarios creció en los meses de verano y en los diez primeros meses del año la firma de hipotecas se elevó a 185.079, un 14,7% más. El Euribor 12 meses ha vuelto a mínimos históricos (-0,19% en diciembre), lo que sitúa el tipo de interés hipotecario de nuevas operaciones en 2,2%. De la Riva señala que las previsiones para 2018 son de superar las 350.000 firmas de hipotecas, un 10% más que en 2017. ¿A diferencia de los años de burbuja inmobiliaria, el crédito sí es barato, pero no abundante¿.

Buen tono también de la demanda extranjera, que representó el 17% del total de ventas hasta septiembre. En conjunto, los extranjeros compraron 66.190 viviendas, un 15% más. Por regiones, la evolución del precio de la vivienda ha sido muy dispar y se ha visto más favorecida en los lugares con mayor dinamismo económico y exposición al turismo. Ciudad Real, junto con otras 18 capitales de provincia, es la ciudad en la que más ha caído en tasa interanual el precio, hasta un 12,6%, según datos de Tinsa. Barcelona, donde el valor crecía un 20,6% en el tercer trimestre respecto al mismo periodo de 2016, moderó la subida interanual hasta el 14,8%.

Variación del precio de la vivienda por Comunidades autónomas

La Comunidad Foral de Navarra, con un incremento interanual del 15,3%, y la Comunidad de Madrid, con un 15,1%, destacan en el cuarto trimestre como las regiones donde más se ha revalorizado la vivienda terminada, según el informe Tinsa IMIE Mercados Locales para el 4º trimestre de 2017. Por delante de Cataluña, donde el precio medio ha pasado de crecer un 12,5% interanual en el tercer trimestre a un 8,9% en el cuarto, e Islas Baleares (+7,5%). Según los datos del INE, en el tercer trimestre la tasa de variación anual del Índice de Precios de Vivienda fue de 12,3% en la Comunidad de Madrid, el mayor incremento.

Tan solo dos regiones muestran descensos en el valor medio en el último año: Castilla-La Mancha (-6,1%) y Extremadura (-2,2%), junto a País Vasco, donde la estabilización es la nota dominante (-0,1%).  Las comunidades que acumulan los mayores ajustes a la baja desde máximos de 2007 son: Castilla-La Mancha (-54,7%), seguida de La Rioja (-53,5%) y Aragón (-50,1%).

Provincias

Un total de 19 provincias (excluyendo las Ciudades Autónomas de Ceuta y Melilla, para las que la estadística no está disponible) han visto reducido su valor medio en el último año. La provincia de Cuenca lidera los descensos interanuales, con una caída del 7%, seguida de Ciudad Real (-6,7%) y Lugo (-6,3%). Navarra y Madrid son las únicas provincias que superan el 10% de incremento interanual de precios en el cuarto trimestre del año, por delante de Barcelona (+9,5%), Huelva (+7,9%) e Islas Baleares (+7,5%).

Capitales

El freno en el final del año en Barcelona ha provocado que la ciudad, donde el valor crecía un 20,6% en el tercer trimestre respecto al mismo periodo de 2016, haya moderado la subida interanual hasta el 14,8%. Sigue siendo, pese a todo, el segundo mayor incremento anual entre las capitales de provincia, solo superada por Madrid (+17,1%), y por delante de Palma de Mallorca (+13,7%). Otras 10 ciudades registraron en el cuarto trimestre incrementos interanuales de precios superiores al 5%, liderados por Pamplona (+12,5%). Otras ciudades con avances relevantes en sus valores medios son Burgos (+8,8%), Vitoria (+8,2%), Soria (+7,3%), Santa Cruz de Tenerife (+6,7%) y San Sebastián (+6,1%).

En el lado de los descensos, hasta 19 capitales todavía muestran en el cuarto trimestre precios inferiores a los de hace un año. Las caídas en tasa interanual están lideradas por Ciudad Real (-12,6%), seguida de Cáceres (-9,7%) y Guadalajara (-8,4%). También registraron caídas superiores al 5% en el último año Oviedo, Palencia y Cuenca. Guadalajara es la capital que acumula una mayor caída desde máximos (-60%), superando a Logroño (-58,9%). Otras 12 capitales han perdido más de la mitad de su valor desde 2007.

ALQUILER

El mercado del alquiler en España ha ido tomando un nuevo rumbo como atractivo de inversión, también para el alquiler turístico. La rentabilidad que ofrece la adquisición de viviendas para ponerlas en alquiler se incrementó un 7,3% en el año 2017, desde el 6,3% del ejercicio anterior, debido al fortalecimiento que experimenta la demanda de alquileres, según un estudio realizado por el portal inmobiliario Idealista. Su informe de precios de 2017 explica que el precio de la vivienda en alquiler ha vivido un repunte en España durante 2017 y ha acabado el año con un incremento del 18,4% que ha dejado el metro cuadrado en 9,7 euros al mes.

De la Riva señala que se trata de un mercado muy activo, donde el alquiler turístico juega un papel importante presionando al alza los precios. Asimismo, considera que cada vez menos existe la creencia en España de que vivir del alquiler es tirar el dinero, tendencia a su vez al alza, sobre todo entre jóvenes. No obstante, explica que, en ciudades como Madrid y Barcelona, puntas de lanza del mercado inmobiliario español, los alquileres pueden haber tocado techo y, recomienda tener precaución en el momento de elegir comprar una vivienda para alquilarla. ¿Factores como la ubicación, el tipo de activo o la demanda hay que tenerlos en cuenta¿.

Según un informe de Idealista de los precios del alquiler en 2017, las Comunidades Autónomas donde más ha subido el alquiler se corresponden con los archipiélagos Canario (+28) y Balear (22%). Por capitales de provincia, destaca que únicamente Barcelona (-2,4%) es, junto con Cáceres (-1%), donde ha caído el precio del alquiler.

PREVISIONES PARA 2018

De la Riva explica que esperan que el precio de la vivienda se modere en 2018 y crezca en torno al 3% o 4%, ¿no superior al 5%¿. Desde Tinsa apuntan a un incremento de las compraventas de vivienda en 2018, por el aumento del dinamismo de la demanda, que podrían aumentar entre un 10% y un 15% en 2018, superando las 550.000 transacciones. Aunque el mercado todavía está lejos de las más de 900.000 compraventas que se registraron en 2006, ¿la recuperación del mercado de compra ha sido notable en los últimos años¿. Las firmas de hipotecas, según de la Riva, subirá un 10% el próximo año hasta 350.000.

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