Durante los seis primeros meses del año, la inversión hotelera ha alcanzado los 1.094 millones de euros. Se trata de una cifra que supera la cosechada durante todo el 2020, cuando llegó a los 995 millones. Además, es uno de los mejores semestres de los últimos quince años.

Así se desprende de un estudio de Colliers que señala que, entre compra de hoteles existentes, edificios para su reconversión a hotel, y suelos para desarrollos hoteleros, se han cerrado un total de 52 operaciones de enero a junio de 2021. Traducido a habitaciones, hablamos de 7.333.

“En el mercado de inversión hotelera en España se ha producido la combinación de distintos elementos que han conformado la tormenta perfecta”, explica Laura Hernando, managing director de la División de Hoteles de Colliers. Y añade: “A la existencia de unos niveles de liquidez disponible históricamente altos, se han unido la gran presión de los fondos por invertir después de 15 meses de sequía y la absoluta necesidad de muchas cadenas hoteleras de desinvertir activos como vía de cubrir el significativo bache de liquidez generado por el impacto de la Covid”.

Pistoletazo de salida

Fueron los meses de mayo y junio los que mejor comportamiento tuvieron. Un rally, según Colliers, que continuará durante lo que queda de año, y que se ampliará a 2022. “Todo ello se está produciendo en un contexto de limitada disponibilidad de financiación para adquisiciones, lo cual hace prever que la actividad inversora se multiplicará a medida que la financiación empiece a fluir”, añade Laura Hernando.

Resulta chocante que este impulso no se está dando en otros países de nuestro entorno como Alemania, Países Bajos o Reino Unido. Sus niveles de inversión, allá, están en mínimos. Una de las razones está en que los inversores internacionales estiman que el mercado hotelero destinado al ocio, donde España destaca, se recuperará antes que el ligado a los negocios.

Un dato así lo atestigua: el 60% de la inversión en el primer semestre se dio en activos vacacionales, frente al 40% que acaparó el segmento urbano. Otra razón es que una buena parte de la planta hotelera española continúa siendo propiedad de las cadenas.

Esta situación, según Colliers, explica que las decisiones de venta de los operadores nacionales se hayan acelerado en 2021 por la enorme presión de caja que están soportan. En el caso de hoteles en manos de propietarios no hoteleros (fondos de inversión, private equity, family offices, etc.) las estrategias han sido de renegociación de rentas o recapitalización, pero no de desinversión.

Desde el punto de vista comprador, durante el primer semestre del año, ha predominado el inversor core. Algún ejemplo ha sido la compra por parte de Archer Capital del Edition Madrid, la reciente adquisición del NH Collection Calderón de Barcelona por parte de LaSalle Investment, o Bankinter (en coinversión con Clientes de Banca Privada de la entidad), adquiriendo un portfolio de 8 hoteles propiedad de Meliá Hotels International.

Operaciones que han tenido en común la elevada calidad de los activos y, en algunos casos, las yields excepcionalmente bajas a las que se han realizado. “Se aprecia claramente que los hoteles de calidad siguen siendo muy líquidos y permiten desinversiones a precios con descuentos mínimos respecto a valoraciones pre-Covid”, destaca Laura Hernando. Y concluye: “Podría decirse que las yields en mercados, productos y ubicaciones prime, no se han visto afectadas por el impacto de la Covid-19 sobre la actividad”.

De cara al futuro, el mes de julio comienza con un pipeline de operaciones en curso de aproximadamente 2.000 millones de euros, según Colliers. Alrededor de la mitad son operaciones ya acordadas o muy avanzadas.