Son datos del estudio ‘Evolución del crédito a empresas en España por sectores de actividad 2022’ elaborado por la consultora AIS Group. Dicho informe también pone de relieve que la tasa de morosidad del sector se situó a finales de junio en poco más de 3.000 millones de euros (un 4,1%) tras haber sobrepasado el 35% en 2013.

Tanto la cartera de crédito como la tasa de morosidad vienen desarrollando un camino descendente en el sector inmobiliario durante los últimos 12 años que podría verse frenado. “El futuro inmediato viene marcado por la inflación y la subida de los tipos de interés del Banco Central Europeo que impacta en el coste de las hipotecas y de los inmuebles”, afirma David Fernández, director comercial de AIS.

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De ahí que, de producirse un descenso en las operaciones inmobiliarias, se verá reflejado en la necesidad de financiación del sector y, posiblemente, en su volumen de créditos dudosos. “El aumento de la morosidad es un riesgo actual. Particulares y empresas ven reducida su capacidad de pago debido a la inflación y a la capacidad de adquisición de un crédito asumible a su economía”, señala Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.

Mientras que Carles Solé, coordinador de formalización hipotecaria de Tecnotramit, apunta que “es posible que los créditos inmobiliarios a promotores se reduzcan. Hay menos solicitudes para iniciar promociones, y en algunos casos no se podrá atender a toda la demanda”. Con la inflación en su nivel más alto de los últimos 40 años, y la subida de los tipos de interés, los costes de los préstamos alcanzan los niveles más elevados de la última década.

Costes financieros y pérdidas

Mayor inflación, y tipos de interés más altos, incrementa los costes tanto a promotoras como constructoras. Si no pueden repercutir esos incrementos a los clientes finales, en el caso de las promotoras, o a las empresas que hayan contratado, en el caso de las constructoras, se traducirá en una bajada de márgenes o entrada en pérdidas. A ello hay que añadir la subida de tipos. Por tanto, a las compañías que hayan firmado préstamos variables indexados al Euríbor les subirán los costes financieros.

“Por lo tanto, la combinación de la subida de los costes de los materiales más la subida de los costes financieros supone el riesgo de entrar en pérdidas”, subraya Iñaki Unsain, personal shopper inmobiliario de referencia en Barcelona.

Y añade: “En ese caso, es posible que la morosidad de estas empresas pueda repuntar. De todas formas, los prestamos que tienen las constructoras y promotoras no son los mismos que los que eran durante la fiesta inmobiliaria, ya que los bancos han sido más prudentes”. Pero si no pueden repercutir la subida de costes a los clientes finales, porque han vendido las viviendas sobre plano, por ejemplo, supondrá una entrada en pérdidas que se relacionará con más morosidad.

Un dato: el 39% de las constructoras dedicadas a la edificación residencial y no residencial se encuentra en un nivel máximo o elevado de impago, según datos de Insight View recogidos por Iberinform. Otro: los márgenes comerciales en 2019 fueron del 6,7%. Dos años después, descendieron hasta el 4%. “Es previsible que ese margen comercial se constriña aún más en 2022 debido al encarecimiento de los materiales”, apuntan desde Iberinform.

Elevada exposición

La tendencia descendente de la cartera de créditos del sector inmobiliario se inició en 2010. Desde entonces, viene registrando tasas de variación negativas trimestre a trimestre. Una caída que ha hecho que el saldo de créditos se haya reducido en una cuarta parte.

“El volumen de producción de hace 12 años era muy superior al actual”, indica Daniel Cuervo, director general de Asprima (Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid). “Y, sobre todo, se le había concedido mucha deuda al sector inmobiliario. Había muchas más empresas en el sector siendo la producción un 80%-90% más, junto a un mayor apalancamiento por operación. Antes se financiaba suelo más construcción y ahora sólo construcción”.

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Conviene recordar que el boom inmobiliario que se vivió desde comienzos de los años 2000 hasta el estallido de la burbuja inmobiliaria (2007) incrementó sobremanera la concentración del riesgo del sector bancario en constructoras e inmobiliarias. Tanto, que acaparó el 50% del crédito.

Si a ello añadimos el volumen de hipotecas para adquisición de viviendas, en 2007 se llegó al billón de euros de exposición. A partir de entonces, el proceso comienza su particular descenso. Pero no fue hasta 2012 cuando se acelera de manera significativa.

“El sector lleva años controlando su crédito desde la crisis anterior. Y, en este momento de incertidumbre, esta solidez financiera hace que la capacidad de afrontar escenarios económicos adversos sea excepcionalmente buena”, sostiene Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios.

Eso sí, advierte que el sector ahora tiene dificultades para promover, “lo que está generando problemas de oferta de vivienda de obra nueva. Si el descenso de las operaciones se produce, obviamente se verá reflejado en la financiación del sector”.

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Una financiación que cuenta con otros ‘jugadores’. “Aunque sea en un porcentaje pequeño, también hay que tener en cuenta la financiación alternativa a la bancaria que está presente hoy en día, lo que antes no había”, indica el director general de Asprima. Ahí están los fondos de inversión, una opción válida, “pero que encarece la devolución del préstamo”, advierte Carles Solé.

Habrá que estar pendientes de la evolución la demanda tras el encarecimiento del crédito bancario, de los visados de obra nueva y del incremento del precio de los materiales de construcción en los márgenes comerciales para ver si la cartera de crédito y la morosidad siguen menguando o rompen la racha de los últimos doce años.