Mientras los expertos del sector debaten si el precio de la vivienda bajará más o menos los próximos meses, los cierres de las agencias inmobiliarias siguen bajados y el duro recuerdo de la anterior crisis sobrevuela en círculo como un buitre sobre su presa moribunda.

En los años de bonanza económica al calor del boom inmobiliario, las agencias inmobiliarias brotaron en las principales zonas urbanas y turísticas de España. Durante la crisis de 2008 y años sucesivos casi la mitad de la red desapareció.

La recuperación económica a partir de 2015 volvió a promover la apertura de este cíclico negocio y se calcula que en la actualidad hay en torno a 55.000 agencias inmobiliarias operativas en España. El Covid-19 ha paralizado casi por completo la actividad en este sector y algunas no sobrevivirán al virus.

Segunda glaciación

En lo que llevamos de siglo, las agencias inmobiliarias han tenido que enfrentarse a dos “glaciaciones”. El efecto de la segunda está por ver, aunque las sensaciones del sector no son muy halagüeñas.

El presidente del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, Gerard Duelo, apunta que “en estos momentos aún es pronto para poder vaticinar una cifra, puesto que todavía es muy alta la incertidumbre en cuanto a cuál va a ser la duración temporal que va a tener la presente situación y cuál va a ser el alcance real que tendrá”.

El presidente de Fiabci España y Europa, Ramón Riera, admite que “es prematuro aventurar un porcentaje” de agencias que cerrarán debido al Covid-19. Sin embargo, apunta, “debemos tener en cuenta que en estos últimos 7 años de crecimiento, han aparecido muchas inmobiliarias con pocos recursos y sin experiencia, cuestión que puede hacer que muchas de ellas desparezcan, no de manera tan drástica como en la crisis de 2008, pero estaríamos hablando quizás de un 20-30%”.

Por su parte, el subdirector general de donpiso, Emiliano Bermúdez, estima que “habrá una desaparición importante de inmobiliarias pequeñas que cifraría en torno a las 15.000 agencias, es decir, casi el 30%”. Por tanto, “una vez superemos la crisis y se estabilice la situación económica, preveo que en España volveremos a la actividad cerca de 38.000 agencias inmobiliarias”.

Más pesimistas son de la federación nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI). “El negocio de las agencias inmobiliarias es muy proporcional al número de transacciones, para este año se puede afirmar que, como consecuencia de esta crisis del Covid-19, el número de transacciones totales puede reducirse en torno al 40%, por lo que el número de cierres estará en esa línea”, lamenta su coordinador general, José María Alfaro.

¿Qué inmobiliarias aguantarán?

Vale, la criba va a ser importante aunque no tanto como en la anterior crisis siempre y cuando no se alargue mucho en el tiempo esta hibernación de la actividad económica. Pero, ¿cuáles aguantarán mejor esta situación? Una pista: riñonera.

Ramón Riera, presidente de Fiabci España y Europa, considera que sobrevivirán “las que tengan liquidez y durante este tiempo se adapten mejor a la situación, porque tenemos que tener en cuenta que no solo deben cambiar las inmobiliarias, sino que también habrán cambiado los clientes”.

“Deberemos prepararnos para el día después y estar preparados para mejorar con nuestros clientes la comunicación online para facilitar la decisión de compraventa que finalizará con la visita; es decir, aguantará el que tenga mejores herramientas y mejor tacto con los clientes”, señala.

Los responsables de Barnes Spain también hacen hincapié en la riñonera. Emmanuel Virgoulay, socio fundador de la inmobiliaria, cree que seguirán adelante “únicamente aquellas que tengan capacidad financiera para aguantar durante estos meses”. Christophe Chevallier, director de Barnes Madrid, también señala vital contar con suficiente tesorería.

Concepto en el que inciden desde donpiso. Emiliano Bermúdez señala a la fortaleza financiera. “Creo que la inmobiliaria pequeña, que no está acogida a una marca fuerte o que pueda aprovecharse de las ventajas competitivas de un negocio con más músculo, va a sufrir mucho y será uno de los protagonistas negativos”, añade.

Por contra, Gerard Duelo opina que serán “sin lugar a dudas, las inmobiliarias con mayor base profesional y que se han dedicado siempre a esta actividad, las que han creído y creen en la intermediación inmobiliaria, en lugar de las que podrían llamarse “oportunistas” que llegan en un momento de expansión económica y cierran con las crisis, las que aguantan porque lo llevan en su ADN”. Eso sí, coincide en que será clave la adaptación a las nuevas tecnologías y su implantación con eficacia.

Piden liquidez al Gobierno

Esta situación no es como la vivida tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. No es una crisis financiera, y es mucho más transversal. La gente no puede visitar casas que comprar, vender o alquilar. Por ello el sector pide ser considerado esencial y proteger las empresas a través de liquidez. El sector no ve una recuperación del ritmo habitual de ventas hasta final de año.

En el primer ámbito, Gerard Duelo explica que “hasta el momento presente las medidas de carácter general que se han adoptado han resultado insuficientes para un sector que, pese a no verse reconocido dentro del grupo de las actividades profesionales que deben de cesar totalmente su actividad por causa de fuerza mayor, se ha visto obligado en la práctica al cierre total de sus oficinas, despachos, locales y establecimientos por la inviabilidad de mantener su actividad mediante el sistema del teletrabajo”.

“Nuestra realidad es que hemos tenido que cerrar por causa de fuerza mayor pero no se nos otorga ese estatus y por lo tanto se nos veta el acceso a las ayudas establecidas para estas situaciones de gran desfavorecimiento y lo que demandamos del Gobierno es que corrija este desajuste”, reclama el presidente del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.

Desde Barnes, Emmanuel Virgoulay incide en la ayuda financiera para aguantar. “Pero lo cierto es que a nivel financiero las inmobiliarias son volátiles, por lo que nuestra nota de crédito es muy baja, excepto por los grandes”, puntualiza.

Ramón Riera cuenta a Invertia que “le pediría ya no sólo ayudas financieras, sino que se nos reconozca al sector inmobiliario como una actividad esencial -como ya sucede en otros países- porque hoy es incongruente que se promulguen decretos que afectan a la vivienda y, al mismo tiempo, nos limiten su gestión”. “Nadie estaba preparado para esta contingencia y no todo el mundo estaba preparado tecnológicamente para trabajar en remoto”, admite.

Por pedir, Ramón Riera también solicita “más claridad y una mejor redacción en los decretos, que lo único que están creando son falsas expectativas, claridad e interpretación tanto para propietarios e inquilinos”.

El subdirector general de donpiso indice especialmente en la liquidez, ya que no es un problema de oferta y demanda. “Si las empresas pueden aguantar ahora, con liquidez para hacer frente a sus costes estructurales, entendemos que cuando todo vuelva a la normalidad, el tejido productivo recuperará su estabilidad en el corto tiempo”, expone. Eso sí, “los créditos de salvación han de llegar a las empresas y que la banca no ponga trabas”.

FAI reclama ayudas directas a inquilinos y a los pequeños empresarios, como vía para sostener los alquileres y los pequeños negocios que son una fuente de riqueza, podríamos decir que “de barrio”. Asimismo, indica José María Alfaro, “hemos reclamado un plan de choque a la salida del estado de alarma que incentive a todos los compradores que entren al mercado a muy corto plazo, que es cuando consideramos que el mercado y todos sus derivados: mobiliario, mudanzas, reformas, etc.

Este plan propuesto por la FAI consiste en una bonificación del 50% de los impuestos directos derivados de las transmisiones como son el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) y el IVA para obra nueva.

El precio de la vivienda

Al preguntar a asociaciones y empresas que representan miles de ofertas en el mercado español, la tentación de hacer la pregunta del millón era demasiado grande para obviarla: ¿qué pasará con los precios? De momento, se estacaron antes de la llegada del Covid-19.

Emiliano Bermúdez afirma que “el mercado de vivienda de segunda mano durante 2020 caerá un 20% en ventas”. “Y los precios veremos bajadas importantes de media en España”, señala el directivo de donpiso. Aunque, puntualiza, “en las ciudades, el alto standing no caerá tanto”.

Hablando de alto standing, Elizabeth Hernández, directora de Barnes Barcelona, declara a Invertia que “hay incidir en que la vivienda de alta gama sobrevalorada no encontraba compradores antes del coronavirus”. “Ahora, los vendedores deberán reducir sus precios deseados y alinearse con los precios reales de las transacciones actuales si realmente quieren”, admite.

El socio fundador de la inmobiliaria catalana reconoce que “era anormal la inflación de los precios en el mercado de lujo en España”. “El precio va a caer, pero dependerá de la duración de la crisis y del mercado que se analice”, explica Emmanuel Virgoulay. “Presumiblemente la bajada será por varios años”, augura.

El coordinador general de FAI, José María Alfaro, declara que “nuestra previsión a nivel global es que los descensos de los precios se moverán en una amplia horquilla entre el 10% y el 30%, dependiendo de cada situación, y que la parte más dura se va a producir durante los tres primeros meses tras el confinamiento para luego producir un efecto de lenta recuperación de los precios”.

“Nuestro criterio es que nunca estaremos ante un desplome como el que se vivió en la crisis del 2008 y que será tan solo una tendencia puntual que se irá reajustando paulatinamente hasta retornar, sin excesiva demora, a un punto cercano al que se encontraba hace menos dos meses”, señala Gerard Duelo.

“Si me pides una cifra, contesta Ramón Riera, la caída media podría oscilar entre el 10% y el 15%”. “Es difícil, porque nadie tiene la bola de cristal para responder a esta pregunta; entiendo que después en el proceso de recuperación en los próximos trimestres asistiremos a reducciones de precios, en algunas zonas sobre todo de costa y en los lugares de segunda residencia que podrán ser significativas, en cuanto a las grandes ciudades dependerá de la oferta”, concluye el presidente de Fiabci España y Europa.