Inmobiliario

Los dueños de locales, ¿tienen más derechos que obligaciones en una comunidad de vecinos?

  • Pagar o no pagar los gastos de la comunidad no está determinado por ser o no ser usuario de los servicios
  • Las obras en elementos que exceden de su propiedad tienen que contar con apoyo del resto de comuneros
17 febrero, 2020 06:00

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¿Tengo que pagar la luz de la pista de padel si no juego al padel?, ¿y el gasto de ascensor si vivo en  un bajo? o las alarmas en los pisos bajos si estoy en un ático? Estas son muchas de las dudas que se generan en las comunidades de propietarios cuando toca afrontar unos gastos por unos servicios de los que no disfrutamos.

Lo mismo ocurre con los dueños de locales en estas comunidades de vecinos. Estos propietarios están sometidos a las mismas normas, derechos y obligaciones que el resto de comuneros pero con características especiales.

La realidad es que los locales tienen que pagar los gastos de comunidad, de igual manera que las viviendas, plazas de garaje o trasteros, simplemente por el hecho de formar parte de la comunidad.

Incluso cuando tienen acceso independiente, deben participar en los gastos del edificio como cualquier vivienda o local puesto que el hecho de pagar o no pagar a la comunidad no está determinado por ser o no ser usuario, sino por ser o no propietario.

En un post de la directora de Sepin Propiedad Horizontal, María José Polo Portilla, se abordan algunas de estas incómodas situaciones. Estos propietarios, dice,  “som los que más problemas generan” pues “normalmente se consideran con menos obligaciones y más derechos” mientras que el resto de vecinos los considera como “una amenaza” por el destino que puedan dar a sus propiedades.

Sobre este asunto, un gran dilema es saber si las comunidades pueden poner algún límite a la actividad que desarrollan. En principio, esta abogada asegura que en principio no pueden poner límites si bien hay que centrarse en el caso concreto y ver qué pone en el título o escritura de división horizontal de cada comunidad.

Los tribunales lo han aclarado y el Supremo, en una sentencia de junio de 2018, estableció que el hecho de que en el título constitutivo fijase que el local se destinase a oficina no excluye cualquier otro destino, siempre que se adaptase a las normas de la comunidad.

En las fincas en las que existan, además, estatutos, “habrá de ver si existe prohibición alguna”, continúa Polo. En el caso en que en los estatutos se establezca que los locales estarán destinados a usos comerciales o industriales “no implica una explícita prohibición de destinar los mismos a viviendas, sin que sea necesaria la autorización unánime de la Comunidad”.

De este modo, si no existe prohibición alguna, la Comunidad solo podrá, en principio, impedir un determinado destino mediante; la modificación del citado Título.

Una gran limitación a su juicio sería que el dueño del local realizara unas obras que excedieran del ámbito de la propiedad privada. En ese caso se requerirá el acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios que marca la ley de propiedad horizontal. 

Entonces hay que tener en cuenta que en muchas ocasiones la negativa a la realización de estas obras imprescindibles para el desarrollo del negocio, tales como apertura de huecos, la instalación de aparatos de aire acondicionado, chimeneas, letreros, etc.,  suponen  la imposibilidad de ejercer la  actividad pretendida.