Como decía el fundador de la cadena Hilton, “localización, localización y localización”. Ese es el fundamental a la hora de valorar un hotel, entre los que hay que distinguir entre urbanos y vacacionales, que a su vez se dividen en sol y playa y rural. La estacionalidad es la principal característica que les diferencia.

Otros factores decisivos son la categoría, determinada principalmente por los servicios que ofrece, la antigüedad y conservación del inmueble, que pueden implicar inversiones, su arquitectura, el “branding”, que beneficia la imagen y fidelización de clientes, y la propia gestión del hotel.

"Tradicionalmente las cadenas hoteleras eran las propietarias de los inmuebles, pero la gestión directa o propietario gestor ha desaparecido prácticamente y está más relegado a los llamados hoteles boutique, con pocas habitaciones, o establecimientos rurales”, explica Henar Nieto, especialista en valoración de hoteles en Alia Tasaciones.

Todos ellos determinan que el establecimiento tenga una capacidad de convocatoria y van a condicionar un precio, que es lo que marca el valor. Es decir, el margen de explotación es lo que nos da su valoración.

Errores en la valoración

Ahora bien, la experta de Alia Tasaciones destaca una serie de errores como es la tendencia a creer que el valor de un hotel es el valor del activo más el negocio, cuando no se pueden sumar, “ya que no se está valorando una propiedad inmobiliaria, sino un negocio”. 

Otra equivocación es considerar que el valor es lo que se ha invertido más un posible margen. “Esta máxima no tiene por qué cumplirse siempre y, en ocasiones, puede que el valor real de un inmueble pueda ser inferior a la inversión realizada”, advierte Henar Nieto.