La subida de los tipos de interés y el impulso que esta ha dado al Euríbor está revolucionando el mercado de las hipotecas y de la vivienda. Estos préstamos en su modalidad variable, que representan el 75% del total de hipotecas vivas, no dejan de encarecerse al estar vinculados a este índice. Algo que, además de aumentar la carga financiera de los hipotecados, desincentivará a nuevos compradores, estabilizará precios y frenará la revalorización de los inmuebles. 

Y es que el Euríbor a doce meses no da tregua a los hipotecados. El índice cerró el martes en el 2,338% en tasa diaria, lo que deja la media mensual provisional de septiembre en el 2,059%. De cerrar así el mes, el Euríbor se situaría en niveles no vistos desde hace más de una década.

Un dato que está teniendo varias consecuencias, siendo la principal el encarecimiento casi automático de las hipotecas variables. Estos préstamos se conceden vinculados a la evolución del Euríbor y las cuotas se revisan cada año o cada seis meses (según cada contrato), de forma que se suben o se bajan en función de la diferencia entre el valor del Euríbor en el momento de la revisión y el mismo un año o seis meses antes.

Con los niveles actuales, tomando como referencia una hipoteca de 150.000 euros de capital firmada a Euríbor +0,99% a 25 años, el aumento de la cuota superaría los 160 euros al mes, es decir, más de 2.000 euros al año. Esto es así porque el valor del Euríbor hace un año era de -0,492% y hace seis meses, del -0,245%. Al ser mayor en ambos casos, todas las hipotecas variables a las que les toque revisión con la referencia de septiembre se encarecerán.

De acuerdo con unos datos elaborados por Idealista, la cuantía variará dependiendo del momento de la firma de la hipoteca. Así, para aquellas personas que la contrataron en 2005, su desembolso se incrementará en 44 euros al mes. Por tanto, 528,4 euros al año. Unas cifras que, según pasan los años, suben y suben.

A modo de resumen, quienes contrataron en 2010, tendrán que pagar 66,5 euros más al mes (798 euros al año) y para quienes lo hicieron en 2015, esa cifra se eleva a 89,4 euros mensuales (1.072,6 euros anuales). Si se da el salto hasta 2021, su cuota subirá 118,4 euros al mes (1.421,2 euros al año).

¿Por qué estas diferencias? La respuesta está en que la inmensa mayoría de hipotecas variables utiliza el sistema de amortización francés. Por tanto, durante los primeros años la mayoría de la cuota se destina al pago de intereses y el resto al pago del principal. Conforme pasan los años, se da la 'vuelta a la tortilla'. Así, al final del préstamo sólo se paga el principal.

"Esta es la razón por la que el impacto del encarecimiento del Euríbor no será igual (ni siquiera parecido) en el caso de una hipoteca contratada en el año 2021 que si se contrató en el año 2005", especifican desde el marketplace inmobiliario.

Hay que recordar que en los años previos a la crisis financiera el Euríbor estaba en niveles mucho más altos que en la actualidad, superando el 5% en 2008. Desde entonces, empezó a caer hasta situarse en negativo en febrero de 2016, de lo que no se recuperó hasta volver a valores positivos el pasado 12 de abril, con lo que acumuló seis años por debajo de cero.

Interés decreciente

Consecuentemente, la evolución del interés de las hipotecas variables ha ido decreciendo en los últimos años. De acuerdo con los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el interés medio al que se están concediendo las hipotecas variables es del 2,06%.

Se trata de una cifra más baja que hace cinco años, cuando era del 2,65%, y considerablemente más reducida que en septiembre de 2015, cuando se situaba en el 3,24%, o en enero de 2009, cuando era del 5,38%.

Las cuotas han ido evolucionando en función de esta caída progresiva y de los vaivenes del Euríbor. Así, de acuerdo con los datos de iAhorro, para el caso de una hipoteca a Euríbor +0,99% concedida por 150.000 euros a 30 años la cuota mensual es un 20% más cara que el año pasado, pero aún un 60% más barata que en 2008.

Los vaivenes del Euríbor han marcado durante los últimos años las políticas comerciales de la banca. Es por eso que, mientras el índice no parecía dispuesto a cotizar en positivo de nuevo, las entidades han ido incentivando la concesión de hipotecas fijas frente a las variables. Esta decisión ha hecho que las variables constituidas cada año hayan pasado de representar casi el 98% del total en 2007 al 37% de 2021.

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De esta forma, las hipotecas que aún quedan por pagarse son mayoritariamente variables y es por eso que la subida del Euríbor ha exacerbado la preocupación de ciudadanos y de partidos políticos, que ya están buscando alguna fórmula para aliviar la carga financiera de los que tienen hipotecas variables.

Concretamente, a cierre del pasado año había concedidas un total de 5,53 millones de hipotecas, de las que un 75,1% son a tipo variable (más de 4 millones) y el 24,9% restante a fijo, de acuerdo con datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). El número de hipotecas se mantiene prácticamente estable en los últimos años, si bien el peso de las variables ha ido cayendo, pues era superior al 90% en diciembre de 2017.

Menos decisiones de compra

De cara a la recta final del año, las subidas de los tipos de interés acabarán influyendo en el devenir del mercado inmobiliario. "Las cifras de compraventas e hipotecas dejarán de ser tan abultadas en el tercio final del año", afirma Ferran Font, director de Estudios de pisos.com. Y añade: "Con las subidas de tipos, los préstamos para la compra de vivienda no serán tan accesibles y los hogares con créditos hipotecarios referenciados al Euríbor empezarán a perder poder adquisitivo".

Por tanto, y con la financiación encarecida (en octubre se espera otra subida de tipos por parte del BCE), la demanda no hará sino retraerse. Dicho de otra manera, se estabilizarán unos precios que hasta ahora habían mostrado gran dinamismo. Tanto, que en algunas capitales se habían llegado a los precios del estallido de la burbuja de 2008.

Vivienda con un cartel de venta en Ponferrada, León César Sánchez ICAL

Esa estabilización se está viendo ya en 2022. De abril a junio, el crecimiento de los precios de la vivienda fue del 8% interanual. De enero a marzo, ese porcentaje había sido del 8,5%, según el Índice de Precios de la Vivienda del INE.

"Si tenemos en cuenta la tendencia inflacionista actual, la recesión es una amenaza real para la economía española. Ante este panorama, las transacciones inmobiliarias deberían obedecer un ritmo de venta más lento, pues las decisiones de compra serán más reducidas ante una capacidad de endeudamiento más comprometida por parte del consumidor", especifica Font.

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"Seguramente sea el preludio de un segundo semestre con una menor actividad hipotecaria, debido al encarecimiento de la financiación y a un nuevo escenario de incertidumbre", augura Juan Villén, responsable de Idealista/hipotecas.

Por tanto, en el horizonte se atisba una moderación de oferta y demanda, junto a una caída de precios. ¿Devaluación del valor de los inmuebles? No, pero sí una revalorización menor.

Para finales de 2022, la subida del precio de la vivienda podría situarse en una horquilla entre el 5% y el 7%, según diferentes expertos. Incluso hay quien rebaja dicho incremento por debajo de esos porcentajes. Para 2023, el número de transacciones se reducirá en un 15%, según Casavo.