El precio de la vivienda sigue subiendo en España, con aumentos del 12% al 14% en 2025 y máximos de hasta 6.000 euros por metro cuadrado en las zonas más demandadas.
Cada vez menos familias de renta media pueden acceder a la compra de vivienda, ya que los precios expulsan a buena parte de la demanda y obligan a destinar más del 60% de la renta a la hipoteca.
La falta de suelo edificable y la baja rentabilidad para promotores, junto con el exceso de normativa y trabas administrativas, frenan la construcción de nueva vivienda.
El déficit de vivienda en España se estima en 800.000 hogares para 2027, mientras que la oferta de nuevas viviendas solo cubre el 48% de la demanda actual.
Los últimos datos sobre la compraventa de viviendas denotan cierto estancamiento en las ventas, pero sin que se frene la subida de precios. Lejos de ser un alivio para el mercado que pueda apuntar a un mayor equilibrio entre oferta y demanda, todos los expertos apuntan a que es un drama social: cada vez menos familias de renta media en España pueden acceder a comprar un piso.
Es la hoja de ruta más negativa marcada por los analistas hace un año. El precio expulsa a una parte de la demanda que se ha dado por vencida y que no quiere gastar más del 60% de su renta mensual en la hipoteca.
Los análisis de agencias como Idealista o Fotocasa, servicios de estudios como BBVA Research o economistas de la Universidad de Comillas tienen claro que el freno de mercado es una pura cuestión de precio, por falta de oferta. Y los visados para vivienda nueva no apuntan a que la situación vaya a mejorar.
El precio medio del metro cuadrado sorprendió a finales del año pasado con una subida de entre el 12% y el 14%, para cerrar una media superior a los 2.200 euros, que se coloca en un máximo de entre 4.000 y 6.000 euros en las zonas de mayor demanda: Madrid, Barcelona, las ciudades costeras y el centro de las grandes capitales.
Eso supone que un piso normal, de 90 metros cuadrados, supera los 220.000 de coste total en los puntos más baratos de España. Pero puede superar con creces los 600.000 en las zonas de mayor demanda. Algo complicado para una renta familiar neta que no llega a los 40.000 euros, y que se queda la mitad si es a título individual.
Hay otro dato que demuestra el freno en la compra de vivienda por lo elevado de los precios: hace apenas un año y medio, la mitad de las compras de piso se pagaban a tocateja, sin hipoteca. Ese dato ha bajado de forma drástica en muy poco tiempo y ahora apenas llega al 31% de las operaciones.
Félix Lores, economista de BBVA Research y especialista en vivienda tiene claro que todos los datos de primeros de año apuntan a un estancamiento en el que "es el precio el que echa para atrás a la gente, porque convierte a la vivienda en algo inasequible para muchas familias".
El último informe de la entidad, de hace menos de un mes, calculaba que se podía acabar este año con una caída del 1,6% en las ventas, pero con subidas de precios del 10%, un proceso que estrangularía aún más al mercado.
La concesión de visados para construir crece y alcanzará pronto cotas de 160.000 al año, casi como antes de la burbuja de 2008, pero sólo absorben el 48% de la demanda. La inmigración y el aumento de empleo generan 220.000 hogares al año que necesitan donde vivir. Para 2027, ya serán 800.000 viviendas el déficit que tendrá España.
Leandro Escobar, profesor de Economía de Comillas-ICADE y experto inmobiliario, admite que en España estamos "atrapados por el precio de la vivienda", que se asume que no va a bajar, sobre todo porque no hay oferta suficiente en los mercados tensionados.
El incremento del número de hipotecas en febrero hasta un nuevo máximo histórico en ese mes, con datos del INE, corrobora a juicio de los expertos que es el mayor coste el que obliga al apalancamiento de las familias para llegar a límites que nunca pensaron en sobrepasar en sus gastos mensuales.
Hay que tener en cuenta, además, que los datos sobre hipotecas del INE incluyen también operaciones de hipoteca para lograr financiación barata para otros proyectos, no para la compra de vivienda. Esos precios y la incertidumbre económica del momento animan a reservar ahorro y optar por hipotecas, a tipos que todavía son baratos (entre el 2,5% y el 3%).
Análisis como el de Fotocasa y otros agentes del mercado advierten que se está produciendo un endurecimiento de las condiciones del crédito para vivienda, que frenará el mercado de las hipotecas también este año. Una concesión media de 173.000 euros a 25 años es un nivel de riesgo que no se puede incrementar mucho más en niveles medios de renta.
Sin suelo ni rentabilidad
La tormenta perfecta que puede encapsular el mercado de la vivienda este año viene dada por dos factores más: la falta de rentabilidad de promotoras y constructoras, por un lado; y el laberinto administrativo y regulatorio que bloquea la liberación de suelo para construir y relega hasta 25 meses el plazo para poner un piso nuevo en el mercado.
Tanto Félix Lores como el profesor Leandro Escobar coinciden en que el exceso de normativa estatal, autonómica y local ha generado un galimatías político brutal que no ayuda al mercado. El hecho es que no se libera suelo para hacer vivienda libre, ni parece que el parque de VPO vaya a dispararse a corto y medio plazo.
El informe de BBVA alertaba el mes pasado de que las rentabilidades medias en España para promover vivienda, en torno al 6%, están en la mitad que en otros países de Europa, como Francia, Alemania o Italia, que cuentan con mercados algo más maduros, aunque también estén tensionados.
La más que previsible subida de costes en los materiales de construcción va a generar un mayor estrechamiento de márgenes. "Los precios no caerán, pero se estabilizarán -advierte Escobar- por puro crecimiento de la población y por la llegada de inmigrantes". Pero que nadie se engañe, a más precio, en este sector se tiene menos rentabilidad.
Lores (BBVA) advierte, además, que con menos rentabilidad en este negocio, la rotación de activos y el paso de vivienda vieja a otra mejor se estrangula también y a largo plazo deja muy tocado al sector.
Tampoco es una ayuda la situación del alquiler. La falta de oferta dispara las rentas, por más que el Gobierno quiera intervenir y controlarlas. "Se trata al tenedor de pisos como si fuera un demonio, en lugar de facilitarle las cosas para que saque oferta al mercado, que es la única manera de bajar los alquileres", explica el profesor de Comillas-ICADE.
Pero la situación real es que "si tienes el 20% de la entrada para un piso, sale mejor comprar que alquilar", señalan desde BBVA Research.
El problema es que, por alguna razón de diseño, información o trabas administrativas, ese tipo de ayudas a la entrada o a la compra no llegan de forma clara a los ciudadanos.
Todos los factores apuntan a que 2026 va a ser un año de transición en el mercado de la vivienda, lleno de planes y normas estatales y autonómicas, que se pueden quedar en una operación de "chapa y pintura" que no servirá para evitar que los precios de la vivienda echen fuera del mercado a las familias españolas de renta media.