The District 2025: el mercado inmobiliario se reconfigura con datos e inteligencia artificial

"El capital internacional mira hacia Europa, un capital que procede de Estados Unidos, Oriente Medio y Asia, y que en estos momentos prefiere estar expuesto al euro que al dólar", afirmó ayer Juan Velayos, presidente de The District, el mayor evento del sector inmobiliario del sur de Europa que aglutina toda la cadena de valor alrededor del capital.

Velayos, fundador de la gestora de inversiones JV20, acompañado en un encuentro con la prensa por Gema Traveria, directora del evento, y Albert Planas, CEO de Nebext, empresa organizadora de The District, aseguró también que "el sur de Europa y España en concreto está atrayendo mucha atención de los inversores porque ven aquí un mercado estable e institucional, y muchas oportunidades de negocio en las áreas del living, logística, hospitality y data centers".

Sin embargo, el presidente de The District destacó la falta de suelo como uno de los principales escollos a los que hace años se enfrenta el sector. "Acuerdos a alto nivel para liberar suelo y hacer posible edificar grandes espacios, la industrialización de la construcción para disminuir los costes y una reducción de impuestos son elementos imprescindibles para poder dar solución al problema de la vivienda residencial y, sobre todo, a la asequible".

Escollos pendientes

No solo España se enfrenta a este desafío. Las estadísticas indican que Europa lidia con el mismo problema. Pero mientras en España tan solo un 3% de todas las viviendas que se construyen son de protección oficial, la cifra se eleva al 17% en Europa.

"Desde que se levanta el primer papel hasta que se dan las llaves en mano de una vivienda pasan como mínimo tres años. Si no hay suelo disponible, si los costes de construcción siguen siendo tan elevados porque no es posible edificar grandes extensiones y los impuestos son estratosféricos, el capital finalmente acaba huyendo de estas operaciones", afirmó Velayos.

Juan Velayos, presidente de The District, durante la rueda de prensa de conclusiones. de The District M. Sardà

Las opiniones oídas entre bambalinas o en los cinco escenarios durante los tres días de The District iban en la misma dirección: es urgente la despolitización de la vivienda asequible, aplicar una visión a largo plazo y, como apuntó Velayos, "considerar este tipo de vivienda como una infraestructura más de Estado".

Además de la vivienda residencial y la asequible, en The District también se percibió mucho interés inversor por las nuevas formas de living, como el orientado a las residencias de estudiantes o las destinadas al cuidado de personas mayores y el senior living, "que está entrando muy lentamente en España pero que será el próximo ámbito que veremos explotar", según Velayos. Sin embargo, el BTR (built to rent), el mercado del alquiler, "lo hemos destruido". La inseguridad jurídica hizo que el capital dejara de financiar este tipo de proyectos.

Estrategia granular y tecnología

Aún y así, hay inversores que confían y dedican plena atención a este segmento, como Tikehau Capital, una gestora global de activos alternativos francesa con una fuerte presencia en el mercado de la península Ibérica. "Transformamos y convertimos viviendas para el mercado del alquiler. Tenemos una estrategia granular que nos permite combinar inversiones de distintas escalas para maximizar el impacto y diversificar el riesgo", nos explica Emilio Velasco, Head de Real Assets Iberia & Global co-Head de Real Estate Acquisitions de Tikehau Capital.

La mejora de la eficiencia energética en los espacios que Tikehau Capital transforma, objetivos de ofrecer alquileres asequibles y sostenibles, manteniendo un equilibrio entre riesgo e inversión demuestra que las soluciones en este ámbito son posibles. "En todo ello, la aplicación del big data y la IA se han convertido en imprescindibles en nuestras operaciones, ya que nos permiten afinar muchísimo más en los espacios para transformar y situar en el mercado, con alta fiabilidad para nuestros inversores", explica Velasco.

El nuevo ‘real estate’

Lo que se ha visto en esta cuarta edición de The District, que de martes a jueves de esta semana se ha celebrado en Fira Gran Via de Barcelona, es que el análisis de datos y la incorporación al completo de la IA han hecho nacer un nuevo real estate que nada tiene ya que ver con lo conocido hasta ahora.

Entre las grandes tendencias que nos anuncia el sector, descritas por Velayos, la OpCo/PropCo, muy unida a las tecnologías descritas, entra con fuerza. "El capital entra en las operaciones de los activos para poder maximizar el retorno", afirmó. Y esto se consigue aplicando análisis de datos e IA, tecnologías que cada vez más intervienen en las decisiones de fórmulas alternativas.

Conferencia celebrada en la edición de este año. M. Sardà

La sofisticación del mercado y los créditos privados, "que aunque más caros aseguran un menor riesgo en el retorno", están arrinconando otros modelos de financiación. Las inversiones diversificadas de muchos pequeños inversores y las nuevas reglas de los estándares, muy altos, de sostenibilidad también decantan la balanza en el capital. "La industria se está profesionalizando", sentenció Velayos.

El mercado de oficinas, la logística y el retail centraron también el interés de los inversores. Pero acaparó la atención el desarrollo de data centers, todo lo relacionado con la aplicación de la IA para dotar de mayor eficiencia a operaciones y decisiones, y las empresas emergentes totalmente entregadas a mejorar cada vector del ecosistema inmobiliario.

"Los 'data centers' son una verdadera oportunidad para España, y mucho capital se va a mover en este sentido en los próximos años"

Juan Velayos, presidente de The District

"Los data centers son una verdadera oportunidad para España, y mucho capital se va a mover en este sentido en los próximos años", auguró Velayos. Con mucha más flexibilidad que el mercado residencial por lo que respecta a la normativa, "el gran reto que hay que resolver es el acceso a la energía y el agua".

Prophero, una emergente presente en The District, analiza más de 80 millones de datos y utiliza la IA para identificar áreas de interés para inversores y promotores inmobiliarios. Profitus ha finalizado a través de crowfunding 1.850 proyectos y conseguido más de 300 millones en financiación.

Habitacion.com ofrece a los jóvenes la posibilidad de comprar la habitación donde viven por el precio del alquiler que pagan. “Y al cabo de cinco años, en lugar de haber tirado este dinero, lo tendrán ahorrado”, afirma Oriol Valls, fundador y CEO de la emergente. Ejemplos de cómo la digitalización y la tecnología se ha incorporado finalmente al sector inmobiliario.

The District ha clausurado su cuarta edición sin protestas en la entrada, con más de 14.500 visitantes provenientes de 37 países y consiguiendo un impacto económico de más de 35 millones de euros, unas cifras que consolidan al evento y lo convierten en referencia del sector en Europa.