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Ley Hipotecaria: esto es todo lo que necesitas saber si vas a firmar una hipoteca a partir de ahora

La norma entra en vigor este lunes, aunque el Gobierno ha tenido que dar más tiempo a los bancos y notarios para adaptarse. 

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La nueva ley hipotecaria echa a andar. Aunque su entrada en vigor se producía este domingo, no es hasta este lunes cuando sus efectos se dejarán notar. A partir de ahora, todas las hipotecas que se firmen estarán regidas por la normativa. 

Se trata de un texto que llega con el apoyo de la mayor parte de los grupos parlamentarios, y que cuenta con dos objetivos fundamentales: repartir los gastos entre la banca y el cliente, por un lado, y aportar claridad al mercado hipotecario, por otro.

El nuevo texto busca solventar las lagunas legales que se han venido detectando en los últimos años y que han abierto grandes vías de reclamación a los consumidores contra la banca: cláusulas suelo, IRPH, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, etc. 

La nueva norma pretende también eliminar la posición de ventaja que, hasta ahora, mantenían los bancos frente a los clientes. Para ello, entre otras cosas, endurece las condiciones para poder desahuciar a un moroso hipotecario; trata de limitar vinculaciones obligatorias con el banco y elimina trabas para poder cambiar el préstamo entre entidades. 

¿Cuáles son las principales novedades? 

1.- Respecto a las comisiones

La banca sólo podrá cobrar una comisión por la apertura del préstamo hipotecario. Es decir, que en ella tendrán que incorporarse todos gastos que puedan derivarse de la formalización del préstamo y que el banco no esté dispuesto a asumir.

Se pone coto a las comisiones por la amortización anticipada de la hipoteca. Si está pensando en una hipoteca a tipo variable, se podrán aplicar dos fórmulas: durante los primeros cinco años de vida de la hipoteca se aplicará un 0,15% como máximo a modo de compensación. En caso de optar por dos años, el coste de adelantar los pagos será de hasta un 0,25%. Cuando se opte por el tipo fijo, será del 2% durante los diez primeros años y del 1,5% a partir de entonces. 

2.- Si quiere cambiar la hipoteca de banco o cambiar las condiciones… 

… Podrá hacerlo de forma totalmente gratuita. Afectará también a todos aquellos propietarios que ya tengan un préstamo firmado con anterioridad. Para que no haya trabas por parte de los bancos, la norma establece un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro. 

Lo mismo ocurre en la novación de la hipoteca, es decir, si en un momento dado se decide renegociar las condiciones con el banco, éste no podrá cobrar absolutamente nada al cliente por hacerlo. 

3.- Endurece los desahucios 

La banca ya no tendrá tan fácil expulsar de una casa a una persona que no pague el préstamo hipotecario. A partir de ahora, tendrán que pasar 12 meses sin que el hipotecado pague el préstamo, o que la deuda alcance el 3% del total de la hipoteca. Eso siempre que sea en la primera mitad del tiempo comprometido para devolver el dinero. Si se produce en la segunda mitad, las cuotas impagadas tendrán que suponer el 7% de la deuda o equivaler a quince meses sin pagar. 

También contempla la posibilidad de que el banco haya acordado con el cliente un plazo para el pago de las deudas pendientes. Si pasa un mes sin cumplir con el pacto, la entidad podrá proceder a la ejecución del préstamo y, por tanto, desahuciar al inquilino. Eso sí, previamente tendrá que haberle informado de que se arriesga a ser desahuciado si no cumple. 

4.- Reparto de los gastos 

El cliente, con la nueva Ley Hipotecaria, sólo va a pagar los gastos de tasación a la hora de firmar la hipoteca. El resto de gastos los abonará la banca (aunque podrá ‘colarlos’ en la comisión de apertura. Ahí se incluye la gestoría, la Notaría, los gastos de registro y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). No olvidemos que hay muchas entidades que ya han anunciado su intención de asumir los gastos. 

5.- ¿Dación en pago? 

Tal vez. Todo dependerá de que el banco decida ofertarla y pactarla con el cliente. Es decir, que podría existir la posibilidad de que la entidad financiera se quede con el piso en caso de impago y el préstamo quede totalmente cancelado. 

6.- Se acaban las cláusulas suelo 

A partir de ahora, las entidades financieras no podrán poner límites a las caídas de los tipos de interés, fundamentalmente del euribor. Ahora bien, si llega a negativo, no se produce el efecto de que sea el banco quien deba pagar al cliente. De hecho, se establece que el tipo de interés mínimo a cobrar será el 0%. 

7.- Más tiempo para estudiar el préstamo 

Éste es quizá uno de los grandes cambios. Todos los préstamos que se firmen a partir de ahora tendrán que estar en manos del notario diez días antes de su firma. ¿Por qué? Básicamente porque el notario tendrá que explicar a los hipotecados todas las cláusulas que contiene el contrato. 

El notario, que elige el cliente, recibirá del banco, entre otras cosas, una ficha estandarizada con todos los datos de la hipoteca con el objetivo de que puedan entenderla de forma clara y sencilla. 

Ha sido uno de los puntos más polémicos dado que bancos y notarios no han llegado a tiempo para poner a punto sus plataformas. Así que el Ministerio de Justicia les ha dado hasta el 31 de julio para que tu entidad financiera remita al notario la información por vía telemática. Hasta entonces podrá hacerlo por correo ordinario o email. 

8.- Productos vinculados 

¿Cansado de tener que contratar con tu hipoteca un seguro, las tarjetas y la cuenta corriente? Se acabó, a partir de ahora sólo se permiten ventas combinadas; es decir, que los productos se tienen que ofrecer por separado. Sin embargo, desde reclamador.es alertan de que hecha la ley, hecha la trampa: permite que puedan ofrecerse si existe una clara bonificación para el cliente.