El equipo redactor del Borrador de la Modificación Puntual Nº 1 del Plan Parcial del Sector PPI/2 Benalúa Sur y el Documento Inicial Estratégico se ha decantado por el proyecto que permite albergar una torre que puede llegar a alcanzar una altura de 16 plantas.

Esta torre se ubica en una de las esquinas de la parcela, con el objetivo de minimizar la barrera visual con las edificaciones traseras y de compensar la volumetría del conjunto. Hay que recordar que una parte de la edificación, la que corresponde a Harinas Bufort, se considera lucrativa, consumiendo aprovechamiento y conservando parte de su volumetría, mientras que la otra fábrica, que pertenece a Harinas Cloquell, se destinaría a equipamiento público.

En esta propuesta, se reduce la edificabilidad en la manzana de la segunda unidad de ejecución, bajando la altura inicialmente apoyada tras el periodo de exposición pública de 26 plantas, lo que implica la necesidad de aumentar la edificación residencial en el entorno de las otras tres manzanas diseñadas para reducir la volumetría alrededor de las harineras y su impacto visual.

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Dentro del entorno de la UE-2 se ubican dos volúmenes residenciales. Por un lado, un bloque de seis alturas que se ajusta a la alineación a vial de las Harineras cuya longitud queda definida por la creación de un paso entre las propias harineras y el edificio, para crear una distancia entre ambos y conectar, al mismo tiempo, el centro de la manzana con el uso dotacional escolar existente de conformidad con los objetivos.

Se pretende que la manzana donde se localizan las construcciones industriales se convierta en un área de nueva centralidad tanto a nivel de sector como de su entorno urbano inmediato, generando "un amplio espacio de nuevas dotaciones y servicios para el barrio de Benalúa".

El ámbito de la modificación se concreta, fundamentalmente, en la Unidad de Ejecución Nº2 del sector, afectando, fuera de la UE-2, sólo a algún terreno actualmente calificado como dotacional de propiedad municipal.

Hoja de ruta

Todas las alternativas propuestas en el Borrador del Documento Inicial Estratégico y del Plan de la Modificación puntual tienen como premisa mantener o superar, tal y como estipula la legislación urbanística vigente, el Estándar Dotacional Global (EDG) del sector con respecto a la ordenación vigente.

Esta modificación arranca con el Documento Inicial Estratégico y el Borrador del Plan que recogía cuatro alternativas para la nueva ordenación, entre los que saldrá el futuro diseño. Por esto, se inició un proceso de participación y consulta pública, tratándose de un documento de carácter abierto con el que se pretendía recabar la opinión ciudadana sobre los proyectos planteados, realizadas a partir de la edificabilidad actualmente prevista por el planeamiento y sin lesión a intereses de terceros.

Para la selección de estas alternativas se ha tenido en consideración el proceso de Consulta Pública Previa desarrollado en sede municipal. En dicho proceso se sometió a consulta un borrador de planeamiento con diferentes alternativas, y sobre ellas se sugirió un debate-reflexión, cuyos frutos se han concretado en forma de encuestas cumplimentadas, escritos de alegaciones y sugerencias verbales en foros participativos.

Sobre esta base, y atendiendo los criterios expuestos en el informe técnico que fija la posición municipal tras el proceso de Consulta Pública Previa, se han reformulado las alternativas iniciales, planteando como resultado un total de dos opciones, todas razonables desde el punto de visto de satisfacción de los objetivos y bases de la modificación del Plan Parcial. Lo único que falta son las determinaciones que se deduzcan durante la fase de evaluación ambiental estratégica, a sustanciar ante el órgano ambiental autonómico.

Inicio del trámite y solicitud de evaluación ambiental

El concejal de Urbanismo y Patrimonio, Adrian Santos Pérez, junto a la directora de la Oficina del Plan General de Ordenación Urbana, Leticia Martín, han iniciado, tras la primera exposición pública previa, la primera modificación Puntual del Plan Parcial de Benalúa Sur con el objetivo de mantener, en lo posible, los edificios, mantener las zonas verdes previstas e incrementar el suelo dotacional puesto que no estaba contemplado en el anterior plan.

La Modificación Puntual, que ha sido aprobada por la Junta de Gobierno este martes, propone una reordenación de los usos pormenorizados del sector, con la finalidad de generar una nueva ordenación urbana compatible con la preservación de los elementos constructivos de mayor relevancia patrimonial del conjunto industrial correspondiente con Harinas Bufort y Harinas Cloquell, al resultar la ordenación actualmente vigente incompatible con su mantenimiento. Se prevé su demolición y su sustitución por nuevos volúmenes de uso residencial. Todo ello sin merma de derechos actualmente conferidos por el planeamiento vigente.

Detalle de la zona proyectada en el plan.

En base al convenio suscrito, la presente Modificación Puntual del Plan Parcial del citado Sector está centrada fundamentalmente en conservar los elementos constructivos del conjunto industrial, correspondiente con Harinas Bufort, que mantendrá su condición de uso privado, y Harinas Cloquel, que pasará a uso municipal con carácter dotacional para que tengan una mayor relevancia patrimonial con la finalidad de facilitar su conservación mediante el establecimiento de una ordenación del ámbito coherente y compatible con los valores de las edificaciones que pretenden conservarse.

El alcance de la modificación de planeamiento es doble, por un lado, se van a introducir cambios en la zonificación del sector, afectando pues a determinaciones como alineaciones y volumetría. Por otro lado, tendrá un alcance normativo, pues requerirá la adaptación de parte de la normativa del Plan Parcial, para adecuarlo a las nuevas determinaciones de usos, volumetrías y condiciones de edificación. Además, se modificará el Catálogo de Bienes y Espacios Protegidos del Plan Parcial, para incorporar la parte de los edificios industriales conservada y sus normas de protección.

La modificación planteada, en resumen, afecta a terrenos clasificados actualmente como suelo urbanizable relacionados exclusivamente a aspectos de la ordenación pormenorizada. Tampoco supone aumento de edificabilidad y se modifican zonas verdes actualmente previstas sin decremento de su superficie, la cual se ve compensada. Por último, no se prevén efectos significativos sobre el medio ambiente ni sobre elementos estratégicos del territorio.

Asimismo, se ha presentado solicitud de inicio de la evaluación ambiental estratégica ante el órgano sustantivo autonómico acompañada del Borrador de la Modificación Puntual Nº 1 del Plan Parcial del Sector PPI/2 Benalúa Sur y el Documento Inicial Estratégico.

Convenio urbanístico

Con fecha 14 de mayo de 2021, el Ayuntamiento suscribió un convenio urbanístico para la Ejecución del Programa de Actuación Integrada de la Unidad de Ejecución Nº2 del Sector I/2 Benalúa Sur del Plan General Municipal de Ordenación de Alicante. Las mercantiles Harinas Cloquell, S.L. y Bufort Urbana, S.L. son propietarias de la totalidad del suelo privado incluido en este ámbito.

Dispone de una superficie aproximada de 8.355 metros cuadrados, siendo su uso predominante el residencial, admitiéndose como compatible el terciario. Está prevista una edificabilidad total de 19.606 metros.

Así, se contempla que el Ayuntamiento tendrá 5.024 metros para uso dotacional, que era inexistente en el anterior proyecto, que se corresponden con la extensión de los edificios de harineras. En el acuerdo alcanzado, además, se contempla entre 3.700 y 4.600 metros cuadrados para zonas verdes.

En cuanto a volumetrías, se propusieron diferentes alternativas tanto de disposición como de alturas. Las propuestas contemplan desde edificios de hasta 26 alturas hasta edificios de un máximo de 10 en función de la superficie ocupada. En ellas se considerará el impacto de los volúmenes propuestos en relación con los recursos paisajísticos más relevantes del entorno del plan. En todo caso, se deberá mantener la perspectiva y continuidad visual de la calle García Andreu desde la Avenida de Aguilera hasta la Avenida de Elche.

La presente propuesta de programación permitirá completar el tejido urbano del barrio de Benalúa, continuando la trama en sentido norte-sur y conectarlo con el frente portuario y, finalmente, materializar el desmantelamiento de las instalaciones fabriles en las que se desarrolla la actividad harinera en la actualidad.

Como se ha indicado, la presente Modificación Puntual pretende una nueva ordenación del entorno coherente y compatible con el mantenimiento y la conservación de las edificaciones industriales existentes de alto valor tanto etnológico como cultural y paisajístico, capaces de acoger nuevos usos diferentes al industrial una vez cesada su actividad, usos fundamentalmente al servicio de la ciudadanía (terciarios y dotacionales).

Resulta, sin duda, una apuesta decidida por la conservación del patrimonio industrial de Alicante, patrimonio que se acepta hoy como un elemento importante del patrimonio cultural al que se le reconoce un interés histórico-artístico y un valor material y social cuyo inventario, protección y conservación se hacen imprescindibles para comprender la sociedad contemporánea y valorar la herencia recibida de la era industrial.

Compra de las fábricas

En abril de 2021, el Pleno del Ayuntamiento de Alicante aprobó sin ningún voto en contra el Programa de Actuación Integrada de la unidad de ejecución 2 del sector Benalúa Sur que afecta a las harineras, con una superficie total urbanizable de 8.355 metros cuadrados, tras el acuerdo alcanzado con las empresas propietarias de las mismas, que cambiarán su actual ubicación.

Una vez concluido el proyecto, se decidirá el uso al que irá destinado estos inmuebles. Desde Urbanismo, se baraja la posibilidad de dotarle de un uso múltiple que pueda ir desde dependencias municipales lo que evitaría el pago de alquileres, o usos culturales o deportivos.

En 2019 se presentó la primera versión del programa y tras su exposición pública, se recogieron más de veinte alegaciones en su mayoría relacionadas con la conservación de los inmuebles dado el valor arquitectónico de los mismos. Ambos edificios son obra del reconocido arquitecto Miguel López González, constituyendo destacados ejemplos racionalistas de la escasa arquitectura de carácter industrial de la ciudad de Alicante.

En este sentido, se descarta el derribo total de los edificios, ya que supondría una agresión al patrimonio arquitectónico de la ciudad, por lo que se propone a su incorporación al Catálogo de Protecciones de Alicante.