El Ayuntamiento de Valencia ultima la actualización de las normas urbanísticas del PGOU tras 35 años para dar encaje legal a las nuevas fórmulas habitacionales, como la vivienda colaborativa o los alojamientos temporales de uso no turístico.
El documento, que se abrió por segunda vez a la participación ciudadana y alegaciones, busca simplificar la burocracia y adaptar la ciudad a la nueva realidad del siglo XXI.
Sin embargo, con las nuevas reglas del juego no habrá barra libre para el cohousing o el coliving, regulados bajo la categoría formal de uso residencial colectivo.
Esta nueva figura ampara los proyectos basados en unidades habitacionales privativas complementadas con espacios y servicios comunes compartidos.
Afecta a los nuevos modelos de cohousing (vivienda colaborativa autogestionada a largo plazo por los propios residentes), coliving (servicio de alquiler flexible gestionado por una empresa), flex living (pensado para nómadas digitales) y senior living (para personas mayores de 65 años).
Sin embargo, el nuevo texto establece condiciones urbanísticas y arquitectónicas para su implantación en bloques de vecinos tradicionales.
Así, se permitirá en los edificios residenciales solo en el bajo o en la primera planta y deben contar obligatoriamente con zaguán exterior o acceso directo independiente desde la vía pública.
También se exige que tenga escaleras y ascensores totalmente separados de los que usan los vecinos de las viviendas tradicionales.
La norma fija que las unidades de residencial colectivo no podrán situarse nunca en la misma planta ni por encima de viviendas plurifamiliares ordinarias.
Todas estas restricciones, sin embargo, no se aplicarán cuando el proyecto se desarrolle en un edificio destinado íntegramente a este tipo de viviendas colaborativas.
Residencias
Por otra parte, el nuevo texto introduce el concepto de alojamiento comunitario como un uso terciario. Esta figura responde a la necesidad de dotar de un marco regulatorio a las modalidades de estancia prolongada no permanente que quedan fuera del ámbito de la legislación de turismo.
Comprende las edificaciones destinadas al alojamiento estable o prolongado de personas con servicios comunes incluidos, como conserjería, mantenimiento u hostelería.
De esta manera, da amparo legal explícito a residencias de estudiantes, colegios mayores, residencias de ancianos, residencias de comunidades cívicas y formatos de flex-living comercial. Excluye a las que están gestionadas por entidades sin ánimo de lucro.
Interior de la futura residencia de estudiantes.
Este tipo de viviendas únicamente se autorizan en edificios de uso exclusivo terciario, por lo que no pueden compartir espacio con viviendas familiares.
En el interior de los inmuebles terciarios, las plantas destinadas a alojamiento comunitario deben situarse por encima de los usos comerciales y recreativos, pudiendo compartir planta únicamente con locales de oficinas.
En defecto de reglamentación sectorial específica, el PGOU impone una superficie mínima de 10 metros cuadrados (incluido el aseo) para las habitaciones individuales y de 15 m² para las dobles.
La modificación del PGOU también extiende el concepto colaborativo a otros sectores económicos, como los locales comerciales compartidos o los coworking.
Revisión del PGOU
La revisión de las normas urbanísticas de la ciudad responde a la necesidad de adaptar un texto aprobado en 1988 a la nueva realidad urbana y a la legislación vigente.
Así, pretende refundir en un único texto las sucesivas modificaciones y simplificar la tramitación de licencias y autorizaciones ofreciendo conceptos más claros y homogéneos.
Uno de los cambios principales es la clarificación de definiciones y parámetros que, por su complejidad, han generado interpretaciones distintas.
En la práctica, precisar el alcance de conceptos como el patio de manzana evita discrepancias sobre si determinados espacios interiores computan como patio a efectos de condiciones de edificación.
Del mismo modo, concretar el concepto y el régimen del patio inglés permite encajar con mayor seguridad soluciones semienterradas habituales en edificación, acotando su admisibilidad y sus condiciones.
La actualización incorpora además, de manera genérica, aspectos vinculados a sostenibilidad, accesibilidad y eficiencia energética, incluyendo referencias a la ubicación de paneles solares fotovoltaicos en edificios.
El objetivo práctico de esta inclusión transversal es facilitar un encaje normativo más claro cuando se proyectan y se tramitan este tipo de instalaciones.
Junto a ello, el documento incorpora novedades legislativas sobre distintos títulos habilitantes (licencias, declaración responsable y comunicación), y actualiza el régimen aplicable a situaciones urbanísticas preexistentes para aportar mayor claridad y seguridad jurídica.