Acreditar l'antiguitat d'una vivenda és el requisit fonamental per a formalitzar la seua situació mitjançant una escriptura d'obra nova antiga. Així ho explica la notària María Cristina Clemente, que detalla el procediment que poden seguir qui posseïxen o hereten un immoble, tant en sòl urbà com rústic, i volen inscriure l'edificació en el Registre de la Propietat.
La notària assenyala en un vídeo de xarxes socials que moltes d'estes construccions es van alçar sense els permisos necessaris o amb llicències que no emparaven tota l'obra. En les seues paraules, es van fer "sense llicència i a les braves o amb una llicència que no et permetia fer tant com vas fer".
No obstant això, mancar d'esta escriptura no significa necessàriament que el propietari deixe de ser amo de la vivenda. Clemente recorda que "si tu eres amo del sòl, també eres amo de tot el que està damunt del mateix".
El temps transcorregut importa
La situació canvia quan el titular vol vendre l'immoble. En eixe cas, formalitzar l'edificació mitjançant una escriptura pública pot resultar especialment rellevant per a acreditar la seua existència i facilitar la seua inscripció registral.
Clemente subratlla que el requisit fonamental per a acollir-se a este procediment "està en acreditar l'antiguitat". La raó és que el temps transcorregut pot impedir que l'Administració ordene l'enderrocament d'una construcció per una infracció urbanística.
La notària explica que, si "ha transcorregut tot eixe termini de prescripció d'acció de què ell disposava", l'Ajuntament perd la possibilitat legal de sol·licitar l'"enderrocament o demolició de l'obra" per eixa via.
Això no significa que qualsevol vivenda construïda sense llicència quede legalitzada automàticament amb el pas dels anys. La possibilitat d'inscriure-la depén que es complisquen els requisits legals i de la situació urbanística concreta de l'immoble.
Finalment, la notària María Cristina recorda que esta informació és de caràcter general, i que per tant, "cada cas concret requerix una anàlisi específica".
Què diu la llei
L'article 28.4 del Reial Decret Legislatiu 7/2015, que aprova el text refós de la Llei de Sòl i Rehabilitació Urbana, regula la inscripció d'edificacions respecte de les quals ja no procedisca ordenar l'enderrocament per haver transcorregut els terminis de prescripció corresponents.
Per a acreditar l'antiguitat, la norma contempla documents com una certificació municipal o d'un tècnic competent, una acta notarial descriptiva de la finca o una certificació cadastral descriptiva i gràfica. Estos han de permetre demostrar "la terminació de l'obra en data determinada i la seua descripció coincident amb el títol".
Abans de practicar la inscripció, el registrador també ha de comprovar que no existix una anotació preventiva per l'obertura d'un expedient de disciplina urbanística i que el sòl no té caràcter demanial ni està afectat per servituds d'ús públic general.
Una vegada inscrita l'edificació, el Registre de la Propietat ha de comunicar-ho a l'Ajuntament corresponent. Si la inscripció es realitza amb una certificació que no ha expedit l'Administració municipal, esta ha de fer constar la situació urbanística concreta de l'immoble i les limitacions que afecten el seu propietari.