Acreditar la antigüedad de una vivienda es el requisito fundamental para formalizar su situación mediante una escritura de obra nueva antigua. Así lo explica la notaria María Cristina Clemente, que detalla el procedimiento que pueden seguir quienes poseen o heredan un inmueble, tanto en suelo urbano como rústico, y quieren inscribir la edificación en el Registro de la Propiedad.
La notaria señala en un vídeo de redes sociales que muchas de estas construcciones se levantaron sin los permisos necesarios o con licencias que no amparaban toda la obra. En sus palabras, se hicieron "sin licencia y a las bravas o con una licencia que no te permitía hacer tanto como hiciste".
Sin embargo, carecer de esta escritura no significa necesariamente que el propietario deje de ser dueño de la vivienda. Clemente recuerda que "si tú eres dueño del suelo, también eres dueño de todo lo que está sobre el mismo".
El tiempo transcurrido importa
La situación cambia cuando el titular quiere vender el inmueble. En ese caso, formalizar la edificación mediante una escritura pública puede resultar especialmente relevante para acreditar su existencia y facilitar su inscripción registral.
Clemente subraya que el requisito fundamental para acogerse a este procedimiento "está en acreditar la antigüedad". La razón es que el tiempo transcurrido puede impedir que la Administración ordene la demolición de una construcción por una infracción urbanística.
La notaria explica que, si "ha transcurrido todo ese plazo de prescripción de acción de que él disponía", el Ayuntamiento pierde la posibilidad legal de solicitar el "derribo o demolición de la obra" por esa vía.
Esto no significa que cualquier vivienda construida sin licencia quede legalizada automáticamente con el paso de los años. La posibilidad de inscribirla depende de que se cumplan los requisitos legales y de la situación urbanística concreta del inmueble.
Por último, la notaria María Cristina recuerda que esta información es de carácter general, y que por lo tanto, "cada caso concreto requiere un análisis específico".
Qué dice la ley
El artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, que aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, regula la inscripción de edificaciones respecto de las que ya no proceda ordenar la demolición por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes.
Para acreditar la antigüedad, la norma contempla documentos como una certificación municipal o de un técnico competente, un acta notarial descriptiva de la finca o una certificación catastral descriptiva y gráfica. Estos deben permitir demostrar "la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título".
Antes de practicar la inscripción, el registrador también debe comprobar que no existe una anotación preventiva por la apertura de un expediente de disciplina urbanística y que el suelo no tiene carácter demanial ni está afectado por servidumbres de uso público general.
Una vez inscrita la edificación, el Registro de la Propiedad debe comunicarlo al Ayuntamiento correspondiente. Si la inscripción se realiza con una certificación que no ha expedido la Administración municipal, esta debe hacer constar la situación urbanística concreta del inmueble y las limitaciones que afecten a su propietario.