Las claves
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La Ley de Arrendamientos Urbanos obliga al casero a reparar goteras y humedades para mantener la habitabilidad del piso.
Si el origen del daño es de otra vivienda o de elementos comunes, la reparación corresponde al propietario afectado o a la comunidad.
Cuando las humedades o goteras se deben a problemas estructurales, tuberías o aislamiento, la responsabilidad recae en el arrendador.
El inquilino puede exigir la reparación y reclamar judicialmente, incluso la reducción de la renta o resolver el contrato si la vivienda no es habitable.
Vivir de alquiler tiene sus ventajas y sus inconvenientes. Por ejemplo, en el primero de los casos, no hay que pagar determinados impuestos como el IBI. En el segundo, hay que esperar a la acción del casero para determinados asuntos.
Uno de esos asuntos tiene que ver con la reparación de goteras, filtraciones o humedades. ¿Quién debe hacerse cargo de las mismas? Para responder a esta pregunta, nada mejor que acudir a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
En concreto, su artículo 21 dice lo siguiente: “El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario”.
Goteras
Las dudas al respecto surgen, por ejemplo, cuando el propietario de la vivienda de alquiler sostiene que el problema puede proceder de otro piso o de la comunidad de propietarios. Y, como dice el refrán, unos por otros ‘la casa sin barrer’.
“Si aparecen filtraciones o humedades que afectan a la habitabilidad, el propietario no puede limitarse a esperar a que se determine el origen del problema”, afirma Arantxa Goenaga, abogada de AF Legis.
Y añade: “La obligación de conservación implica reparar la vivienda y después reclamar al responsable si el daño procede de otro piso o de la comunidad”.
Llegados a este punto, conviene aclarar que, hablando de goteras, es el origen del daño el que determina quién debe asumir la reparación. Vayamos por partes.
Si el agua procede de otra vivienda, la responsabilidad corresponde al propietario de ese piso o a su seguro; y si el origen está en elementos comunes del edificio, como cubierta, fachada o bajantes, la reparación corresponde a la comunidad de propietarios.
El tercer supuesto hace mención a un problema que deriva de instalaciones propias de la vivienda: tuberías deterioradas, problemas de impermeabilización o defectos constructivos, por ejemplo. En este caso, la responsabilidad corresponde al arrendador.
Humedades
Otro caso es el relativo a las humedades. Cuando aparecen, los propietarios suelen alegar que son causadas por la falta de ventilación por parte del inquilino. ¿De quién es la responsabilidad?
En estas circunstancias, la misma depende de la causa real del problema. Cuando las humedades se deben a defectos de aislamiento, impermeabilización o problemas estructurales, corresponde al propietario asumir la reparación.
“No basta con atribuir las humedades a una supuesta falta de ventilación. Si la vivienda presenta problemas estructurales o de aislamiento, el arrendador debe intervenir para solucionarlo”, sostiene la abogada.
Sean goteras o humedades, y si el propietario no actúa diligentemente ante una avería que afecta a la habitabilidad de la vivienda, el inquilino puede requerir formalmente la reparación y documentar los daños.
En situaciones graves también puede reclamar judicialmente la reparación, solicitar una reducción de la renta o incluso resolver el contrato si la vivienda deja de reunir condiciones adecuadas de habitabilidad.
Por último, Goenaga resalta que “el propietario debe garantizar que la vivienda se mantiene en condiciones adecuadas durante todo el contrato y no puede desentenderse cuando existen problemas que afectan a su habitabilidad”.