Comprar una casa suele traer sorpresas, pero no todas son agradables. Muchos compradores descubren defectos graves semanas después de mudarse.
El ordenamiento jurídico ampara a los nuevos propietarios frente a estos problemas, bautizados legalmente como vicios ocultos.
Esta protección estatal aparece regulada de forma estricta en el artículo 1484 del Código Civil español.
Se trata de desperfectos que no se detectan a simple vista durante las visitas, pero que impiden hacer un uso de la vivienda con normalidad. Si el comprador hubiera conocido estos fallos antes de firmar, podría haber pagado menos dinero o, directamente, habría rechazado la operación.
Sin embargo, la ley fija un límite estricto para exigir responsabilidades al anterior dueño. El plazo es de solo seis meses. Así lo estipula el artículo 1490 del propio Código Civil, que marca el tiempo disponible para ejercer las acciones legales.
Este contador no se pone en marcha cuando aparecen los daños, sino cuando se entregan las llaves ante el notario. La brevedad de este plazo de tiempo supone un dolor de cabeza para los afectados, que en muchos casos, no llegan a poder realizar las reclamaciones en el plazo establecido.
Los expertos legales advierten que estamos ante un plazo de caducidad según la jurisprudencia del Tribunal Supremo.Esto significa que los seis meses no se frenan de forma indefinida enviando una simple carta de queja.
Los expertos legales advierten que estamos ante un plazo de prescripción según la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Esto significa que los seis meses se pueden frenar si se envía una reclamación formal por escrito antes del límite de los 6 meses.
El primer paso consiste en conseguir pruebas sólidas. Las fotografías no bastan si la otra parte decide negar la gravedad del asunto, conviene contratar de inmediato a un perito arquitecto o aparejador para que certifique el origen del daño y su antigüedad, el informe profesional determinará si el defecto ya existía antes de la compraventa o si nació por un mal uso posterior.
El documento también calculará cuánto dinero costará reparar la avería, que se reclamará al antiguo propietario.
El proceso arranca con un intento de acuerdo amistoso. Primero se tienen que detallar los desperfectos y exigir el pago de las reparaciones.
Si el vendedor asume el coste, el problema se zanja rápido. Pero este escenario rara vez ocurre de forma voluntaria. Cuando el vendedor rechaza el pacto o no responde, el afectado debe interponer una demanda judicial.
Si los seis meses se agotan mientras las partes discuten por mensajes, el comprador perderá todo derecho a exigir una indemnización.
En casos extremos, donde la casa quede inhabitable, el afectado puede exigir la resolución del contrato y la devolución del dinero. Las estadísticas demuestran que la mayoría de estas demandas se ganan si el informe pericial es contundente.