La economía lo explica todo, o casi todo. Su mecánica a gran escala está detrás de la dinámica y la evolución de sectores tan diversos como la tecnología, el turismo, la moda o la vivienda. Pero no es fácil explicar (ni comprender) cómo afectan los factores económicos globales en ámbitos específicos.
Al detenerse en la situación de la vivienda en las ciudades de un país como España esta es la tendencia actualizada, según revelan observatorios del sector e informes profesionales: la demanda está en máximos, con precios que no dejan de crecer cada mes porque la oferta es escasa. Esto también lo explica todo.
Más contexto: la construcción de pisos, en la que vuelcan con anuncios sus políticas de vivienda administraciones como la Xunta, ha caído en los dos últimos trimestres en el conjunto del país; y ciudades gallegas como A Coruña o Santiago ven crecer el porcentaje de pisos que elevan su valor por encima de los 250.000 euros o alcanzan records históricos en el precio del metro cuadrado.
Medidas como la declaración de zona tensionada, aplicada en A Coruña y deseada en Santiago, contienen levemente los precios en el ámbito del alquiler, pero reducen la oferta de arrendamiento duradero en favor del de temporada y está por ver si a largo plazo darán el resultado anhelado.
Anuncios en una agencia inmobiliaria.
El ciudadano que recuerde que a finales de la primera década del siglo XXI se produjo un estallido mundial de la burbuja inmobiliaria con subida descontrolada de precios puede encontrar hoy algún punto en común con aquella situación. Expertos del sector, en cambio, descartan que se esté de nuevo ante un fenómeno similar.
Más control de crédito, más desequilibrio
Los parecidos se dan porque hay un fuerte y constante encarecimiento de la vivienda que dificulta el acceso a gran parte de la población. Pero el escenario es ahora distinto, sin circunstancias que entonces hicieron crecer la burbuja inmobiliaria. No hay la corriente especulativa del pasado ni fluye el crédito.
"Antes del 2008 había muchísima especulación inmobiliaria, los bancos daban muchas facilidades en los préstamos y la gente se sobreendeudaba sin saber lo que firmaba. Así explotó todo", repasa el director de Brigantia Real Estate, Ricardo Lorenzo Domingo.
"Ahora la financiación está más controlada en las hipotecas, de un 80%, con más control de los bancos sobre las condiciones de los solicitantes u otras posibles deudas. Y la gente está más concienciada tras lo que pasó, tiene más información", compara.
Construcción de un edificio residencial de alquiler promovido por la Xunta en A Coruña.
En el nuevo escenario de encarecimiento lo que existe es un gran desequilibrio entre la oferta y la demanda, lo que presiona el mercado. "El foco de hoy está en la población que crece y la alta demanda para tan baja oferta".
Los agentes inmobiliarios apuntan que "los bancos están más contenidos a la hora de conceder créditos". "Históricamente, la burbuja se alimenta por un endeudamiento masivo, por la sobrevaloración generalizada de los activos y por la elevada rotación especulativa, algo que ahora no se produce", resume la presidenta del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de A Coruña, Patricia Vérez.
Mercado "distorsionado"
Precios "carísimos" y escasez "brutal". Una cosa y otra "distorsionan" el mercado. ¿Estamos en burbuja? En la comparación con el anterior periodo que mereció tal calificación, la situación es "totalmente distinta", concluye otra fuente experta del sector inmobiliario que prefiere el anonimato.
Vamos a dar una oportunidad a la paz, al diálogo y a la negociación. Si eso fracasara veremos qué hay que hacer
Falta de suelo, poca mano de obra, procesos administrativos lentos... Son problemas con los que se encuentran los promotores de hoy y no tenían hace veinte años. Apunta la misma fuente que antes de la burbuja se construían más de 700.000 viviendas en España y que en 2024 se indicaba que había un déficit residencial con la misma cifra. ¿Antes se construía de más y ahora de menos?
¿En dónde se construye? ¿Para quién se construye? Interrogantes que definen zonas y perfilan clientes, y que también ponen sobre la mesa el debate de si la promoción inmobiliaria cubre las necesidades de vivienda de la misma manera que obtiene retornos para las constructoras. "Los números no todo el mundo los ve igual".
Solución: facilitar la construcción
Construir. Esta es la demanda que señala el sector inmobiliario: incentivar la edificación y satisfacer así las necesidades de la población. "Las administraciones deben permitir que las empresas faciliten más vivienda al público. Acortar procesos, no ser tan estrictos en las condiciones de construcción, agilizar permisos. Aún falta para llegar a esto".
"Los tiempos cambian, demográficamente crecemos, y los precios suben y van a seguir subiendo si no hay vivienda suficiente", concluye Domingo, director de Brigantia, que demanda departamentos públicos que se especialicen en apurar los procesos y los trámites en el sector "para que no haya tan poca obra a la venta".