La política de vivienda de la Xunta de Galicia frente al aumento de la demanda habitacional suma un nuevo capítulo con el anuncio de la adquisición de bajos comerciales en desuso y su reconversión en viviendas de alquiler social. De momento es un proyecto piloto avanzado por el presidente, Alfonso Rueda, oportunamente difundido con la información relativa a los presupuestos gallegos para 2026.

La medida contará con una partida de 2 millones de euros para el ejercicio próximo y más cuantías para los años siguientes. No hay más detalles de una iniciativa planteada como una "solución" a la crisis de vivienda, según dijo Rueda la pasada semana en un desayuno en Madrid.

El anuncio deja dudas y poca confianza respecto a su efectividad en sectores inmobiliarios de A Coruña consultados por Quincemil. Se desconoce de qué manera se canalizará la adquisición de bajos, cuya readaptación posterior como viviendas tendrá que estar autorizada por el Ayuntamiento.

Desde hace más de dos años el Concello ha tramitado numerosas peticiones para convertir bajos comerciales en viviendas. Una buena parte han sido rechazadas debido a razones técnicas y en este periodo se han concedido poco más de un centenar de licencias que han permitido este cambio de uso.

"Es una transformación complicada y el uso de vivienda a pie de calle no es el más adecuado: por problemas de ventilación, de ruido, seguridad, poca iluminación natural, falta de patio interior, riesgo de inundación...", repasa Ruth Varela, presidenta de la delegación de A Coruña del Colegio Oficial de Arquitectos de Galicia (COAG).

Los cambios de uso solicitados, de bajo comercial a vivienda, tardan meses o incluso un año en concederse, y a veces dependen de dictámenes de Patrimonio de la Xunta. Otras fuentes señalan además que el Ayuntamiento "no es proclive" a permitirlos.

"No sirven todos los bajos para ser convertidos en un piso. El Concello pone muchas trabas. Esta no es una solución en sí misma al problema del acceso a la vivienda asequible", considera la presidenta del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de A Coruña, Patricia Vérez.

Otras soluciones

Aunque la Xunta ha flexibilizado algunos requisitos para facilitar esta transformación, como la rebaja de la altura mínima exigida en el bajo (de 2,5 metros a 2,4) o el uso de sistemas de filtración homologados para la extracción de humos en las cocinas, son más las solicitudes que el Concello tumba que las que admite.

La presidenta del COAG matiza que la "redistribución de usos" debe realizarse a través del plan general y juzga que llevar a cabo un cambio de uso “desde otra instancia” provoca “distorsión en la funcionalidad urbana”.

"En esta ecuación no se tienen en cuenta ni a los residentes ni al comercio local. Me parece una medida complicada porque los bajos no tienen diseño de vivienda, muchos son difíciles de adaptar. Es una solución anecdótica, cuando existen herramientas fiscales para gravar las viviendas vacías", expone Ruth Varela.

Vérez alude a otras medidas como "insistir en la cesión del uso de viviendas de la antigua Sareb, cuya tramitación está paralizada por el Gobierno, o comprar edificios enteros ya construidos procedentes de bancos e incluidos en el registro de la Xunta para destinarlos a alquiler asequible".

Un proceso por definir

La representante de los agentes inmobiliarios se pregunta además qué proceso va a seguir la Xunta para comprar los bajos. La administración gallega ya puso en marcha hace años el plan Rexurbe, mediante el cual se hacía con la propiedad de edificios enteros en mal estado ofertados por sus propietarios para rehabilitarlos y convertirlos en viviendas de alquiler social.

En A Coruña solo compró dos inmuebles, en la Ciudad Vieja y en San Andrés, que están en obras. ¿Abrirá la Xunta otras convocatorias para que dueños de bajos interesados ofrezcan sus locales? Preguntada por esta cuestión y por el procedimiento para adquirir locales, la Consellería de Vivenda no ofrece información.

Una vez que la Xunta obtenga los bajos comerciales, a continuación tendrá que contar con una licencia municipal que permita su cambio de uso y conversión en vivienda. El Concello, también preguntado por esta iniciativa autonómica, evita dar valoraciones.

El presidente gallego tampoco explicó los pasos de este proyecto piloto. Añadió otras medidas en materia de vivienda, como la ampliación de las rebajas fiscales para la compra de vivienda de segunda mano incrementando hasta los 240.000 euros el tope de patrimonio para beneficiarse del tipo reducido del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Además, la sociedad pública (Vipugal), según adelantó Rueda, contará con 40 millones de euros más que este año mediante una nueva inyección presupuestaria.

Fallido programa municipal

Adquirir bajos comerciales también ha estado en el punto de mira del Concello de A Coruña. En el mandato anterior, dentro del programa Mover os Baixos, a través de una línea de un millón de euros el Ayuntamiento compraría locales mediante concurrencia pública para aumentar el parque municipal y habilitar en esos espacios alquileres asequibles o servicios municipales.

Hay cientos de bajos vacíos en la ciudad, pero solo un propietario ofertó el suyo y el Concello lo descartó por incumplimiento de condiciones técnicas. El fracaso de esta medida puso de manifiesto la dificultad de movilizar bajos comerciales sin uso, con los que ahora la Xunta protagonizará otro intento con fines residenciales.