Vigo se convertirá este jueves en el epicentro del debate inmobiliario con la celebración de la segunda edición del foro Metrocuadrado Real Estate Summit, una cita que reunirá a algunas de las voces más influyentes del sector económico y financiero. La jornada, que se desarrollará entre el MARCO y la Zona Franca de Vigo, analizará los grandes retos del mercado: desde las nuevas formas de habitar hasta la inversión internacional o la vivienda asequible.
En este contexto, hablamos con Jorge Pernas, director de Metrocuadrado Real Estate Summit y director de la división inmobiliaria de Extraco, quien destaca cómo el sector vive un momento de transformación marcado por la sostenibilidad, la colaboración público-privada y la necesidad de ofrecer respuestas reales al acceso a la vivienda.
Nueva edición de Metrocuadrado Real Estate Summit, ¿cómo ha cambiado el sector en este último año?
No sé si es tanto un cambio en el sector como un cambio en general en la sociedad y en la percepción de las necesidades inmobiliarias que tenemos actualmente. Ya hace un año hablábamos de vivienda, nosotros no pusimos tanto el foco en esto y este año, generando el contenido, nos hemos encontrado que la vivienda va a ocupar un papel protagonista o más protagonista de lo que venía siendo habitual. ¿Por qué ocurre esto? Como estructura de evento hemos introducido también un cambio para poder profundizar algo más que el año pasado, con paneles de mesas redondas; y en el que participan expertos nacionales e internacionales.
¿Cuáles considera que son las principales tendencias que están marcando el rumbo del sector inmobiliario en España?
Una tendencia muy importante en el sector son los centros de datos. Otra gran tendencia es el living, un término anglo que nos permite englobar distintas soluciones habitacionales. Es decir, desde la vivienda en propiedad o en alquiler, o los coliving, que no son viviendas, sino que son más bien alquileres de medio plazo con muchos servicios, a un senior housing, donde estaríamos hablando de edificios especializados para personas en una edad de jubilación o una tercera edad, pero que no tenga que ser necesariamente una residencia de la tercera edad, sino un espacio adaptado para que además puedan convivir, puedan disfrutar de un espacio cómodo. Diría que el living en general es la gran tendencia.
Uno de los grandes retos es garantizar el acceso a la vivienda, pero ¿cuáles son los mayores retos que enfrenta actualmente la industria inmobiliaria y cómo se pueden abordar?
Pablo Méndez, uno de los ponentes, presentará el estudio de vivienda de alquiler asequible. Es el director de inversiones de Culmia, que es una promotora que está construyendo más de 3.000 viviendas en alquiler asequible en Madrid. Y esto es fruto de la colaboración público-privada. Esto es algo que llevó muchos años de esfuerzo desde asociaciones como Asprima con la Comunidad de Madrid para comprender cuáles eran las necesidades y efectivamente poder actuar en este sentido, porque al final, sin el promotor privado, sin un entendimiento de que cuáles son los ingredientes que hacen falta para poder resolver esto, es muy complicado que se pueda llegar a hacer, porque la administración pública no tiene objetividad.
En la presentación de Pablo Méndez,veremos si efectivamente es fácilmente viable o si se puede replicar el modelo que se ha aplicado en Madrid tal cual. De entrada parece complicado, porque la renta máxima tasada en Madrid es más alta que la renta, me atrevería a decir que es de mercado libre en Galicia, de Mercado Libre, por lo tanto, a ver cómo ponemos aquí una renta tasada para hacer un alquiler tasado, en una colaboración pública o privada.
Quizás hay que sentarse y hacer el ejercicio y ver qué herramientas podemos hacer para resolver un capítulo que es el alquiler. En el caso de la compraventa, creo que se está haciendo un esfuerzo en Galicia, estamos viendo promociones, por ejemplo, mi compañía está construyendo viviendas de promoción pública para la Xunta de Galicia y vemos iniciativas de estas características. ¿Qué es lo que hay que hacer? Conseguir que todas las administraciones entiendan que lo que tienen que generar es seguridad jurídica, que los promotores puedan promover, que estén claras las normas del juego, y que por lo tanto podamos disponer de viviendas.
¿Qué papel juegan la sostenibilidad en la transformación del sector inmobiliario?
La sostenibilidad es algo irrenunciable, pero es algo irrenunciable como un valor más. Ya no se trata de una moda o tendencia. Yo creo que hemos llegado a una fase de un término un tanto exagerado, que era casi la Greenflation, donde todo tenía que ser muy verde. Sin embargo, han cambiado las tendencias porque se ha descubierto que no todo está justificado.
Una de las mesas se centra en el mercado de inversión en Portugal, ¿qué oportunidades brinda el país vecino para los gallegos?
Nos genera un interés innato porque quizás seamos de los que más sentimos nuestro país hermano. Si pensamos desde Vigo, desde Santiago, desde A Coruña, la ciudad europea más importante que tenemos más cercana es Oporto. Tenemos segmentos del mercado inmobiliario que funcionan con valores y con rentabilidades cercanas a las que pueden haber en Galicia. Luego nos encontramos con zonas vacacionales y zonas en desarrollo. Y luego otras explicaciones, que son motivaciones puramente de microeconomía y de macroeconomía, la rentabilidad que un inversor va a encontrar en Portugal para el mismo tipo de activos, como un edificio de oficinas o una nave logística, está 100 puntos básicos por encima que la rentabilidad que podría obtener en el mismo tipo de mercado, Madrid o Barcelona. Lo hace muy atractivo.
Otro de los focos del foro es el alquiler asequible. ¿Cómo es posible?¿Crees que soluciones como la zona tensionada, que se estudia también en Vigo, son la solución o un parche temporal?
Tal y como ha quedado demostrado en Cataluña, estas medidas vienen a suponer un dique. El caso de Cataluña es sintomático, no han parado de subir los precios, ha disminuido muchísimo la oferta, y esto es algo que de alguna manera también ha ocurrido en España por una cuestión de inseguridad jurídica. Si tenemos en cuenta la cantidad de viviendas que tenemos vacías que no se ponen en el mercado de alquiler o como ocurre en Galicia, por mucho que se diga lo contrario, se ponen en alquiler turístico porque esto tiene una seguridad jurídica mayor que el alquiler tradicional. Tenemos un problema de oferta. La demanda ha aumentado algo, pero lo que hemos tenido es una disminución muy importante de la oferta. ¿Qué tendríamos que hacer? Limitar los precios, tendremos que ver de qué manera podemos poner las ofertas en el mercado y en este sentido, si ponemos oferta a precios libres, aunque hoy nos parezcan altos, si la oferta crece de alguna manera ese crecimiento se embalsará porque verdaderamente habrá competencia, que es lo que debe haber en un mercado con más viviendas. Y si además somos capaces de dotar de viviendas de alguna manera con algún tipo de ayuda, incentivo, colaboración público-privada.
¿Cómo visualiza el panorama inmobiliario en los próximos cinco años, en concreto en el caso de Vigo?
En el caso de Vigo, tendremos datos para analizar porque tenemos un plan general de ordenación municipal recién aprobado y esto va a generar, sin duda, que se mueva la ciudad. Tenemos ámbitos que están dinamizados por empresas como puede ser Aliseda para que efectivamente se acaben llevando a cabo para obtener parcelas resultantes y que puedan llegar promotores y edificar y poner a disposición de la ciudadanía nuevas viviendas.
Tenemos nuevos usos porque tenemos un edificio que se está construyendo, que ya tiene todas sus viviendas vendidas en el Alto de Bouzas, un edificio de la promotora Grupo Viqueira, y que va a tener 4.000 metros cuadrados de coliving, por lo tanto tendremos datos de qué es lo que ocurre con un coliving en Vigo. Va a haber iniciativas de apartamentos turísticos bien organizados, bien regulados. Nos consta que hay edificios que se dedicarán a esto, por lo tanto haciendo una competencia leal a los apartamentos turísticos granulares que están ocupando edificios de vivienda y que pueden tener una convivencia más discutible. Veremos nuevos espacios para la tercera edad. Yo una etapa de, por lo menos de optimismo. Veamos si la estrategia macroeconómica global nos acompaña para poder llevar a cabo todo esto. La competitividad y la renta per capita de la ciudad permitirá también hacer frente a las necesidades habitacionales.