Dinamarca exige haber residido al menos cinco años en el país para comprar una segunda vivienda, incluso si no son consecutivos.
La normativa danesa limita la compra de segundas residencias a quienes puedan demostrar un vínculo fuerte con el país, como pasar vacaciones frecuentes allí.
Ciudadanos de fuera de la UE, EEE o Suiza solo pueden comprar vivienda habitual, nunca de forma generalizada, y deben contar con residencia legal.
El sistema danés diferencia entre vivienda permanente y no permanente, reservando la segunda a quienes acrediten una relación prolongada con Dinamarca.
Dinamarca ha levantado uno de los muros legales más peculiares de Europa frente a la compra de vivienda por parte de personas no residentes en el país.
Mientras la Unión Europea consagra, como norma general, la libre circulación de capitales, Copenhague conserva una excepción específica para seguir limitando la adquisición de segundas residencias en su territorio.
Esa reserva, recogida en el Protocolo nº 32, le permite mantener una legislación nacional restrictiva en un terreno donde otros países han optado por abrir mucho más la puerta.
La consecuencia práctica es que en Dinamarca comprar una casa no depende solo del dinero. Depende, sobre todo, del vínculo con el país.
La norma general que explican las propias autoridades danesas establece que quien no tenga domicilio en Dinamarca o no haya residido allí al menos cinco años debe pedir autorización para adquirir un inmueble. Y esos cinco años, además, no tienen que ser consecutivos.
La excepción danesa
La excepción reconocida por la UE protege de forma expresa la legislación danesa sobre la adquisición de segundas residencias, no una suspensión total de las libertades del mercado interior.
De hecho, los ciudadanos de la UE, del EEE y de Suiza sí pueden comprar una vivienda permanente sin permiso previo cuando la operación esté vinculada al ejercicio de sus derechos de libre circulación, por ejemplo para trabajar, establecerse como autónomos o residir con medios económicos suficientes.
Pero incluso en esos casos el sistema impone condiciones poco habituales. Al registrar la compra, el adquirente debe declarar que la vivienda no es una casa vacacional ni se utilizará como tal. Y si abandona la propiedad antes de haber acumulado cinco años de residencia en Dinamarca, la Administración puede ordenarle venderla o transferirla en un plazo de seis meses. Si no lo hace, se expone a una multa.
Para los ciudadanos de fuera de la UE, del EEE o de Suiza, el cerrojo es todavía más visible. El Departamento de Asuntos Civiles danés, integrado en el Ministerio de Justicia, solo puede autorizar la compra de una vivienda concreta, nunca conceder un permiso general para comprar libremente. Además, exige residencia legal en el país y que el inmueble vaya a ser la vivienda habitual del solicitante.
Querer una segunda vivienda
La parte más dura del modelo danés aparece en las viviendas no permanentes: casas de verano, apartamentos vacacionales o segundas residencias. Ahí la regla vuelve a cerrarse. Si la persona no tiene domicilio en Dinamarca o no ha vivido allí cinco años, necesita permiso. Y ese permiso solo llega cuando puede demostrar una conexión particularmente fuerte con el país.
Las autoridades danesas han detallado incluso cómo se mide ese vínculo. El factor principal es haber pasado una parte significativa de las vacaciones en Dinamarca durante un periodo prolongado.
El ejemplo oficial es haber pasado al menos una semana de vacaciones al año en el país durante los últimos 25 años suele considerarse una prueba suficiente de arraigo. También cuentan los lazos familiares, lingüísticos, culturales o la relación concreta con la propiedad que se quiere comprar.
Ni siquiera en estos supuestos existe un cheque en blanco. La Administración puede dar una preautorización, válida durante tres años, pero la autorización final se emite para una vivienda específica cuando el comprador ya ha encontrado el inmueble. Es un sistema pensado para filtrar operaciones y para impedir que la segunda residencia funcione como una puerta de entrada automática para compradores sin vínculo real con el país.
Vivienda como arraigo
El sistema distingue entre quien compra para vivir y quien compra para tener una base de ocio o inversión. La vivienda permanente se abre, con condiciones, a quien trabaja, reside o se integra en el país.
La no permanente, en cambio, queda reservada a quienes puedan demostrar una relación prolongada con Dinamarca. No es una prohibición absoluta, pero sí un filtro jurídico que reduce de forma drástica la entrada automática de demanda exterior.
Por eso Dinamarca se ha convertido en una rareza dentro del mercado inmobiliario europeo. No porque haya expulsado por completo al comprador extranjero, sino porque le exige tiempo, residencia y vínculo real.
Frente a la lógica de la compra global sin fronteras, Copenhague ha conservado la idea de que el acceso a determinadas viviendas, sobre todo las de recreo, no debe depender solo del capital disponible, sino también de la relación efectiva con el lugar.