El nuevo Mercado de Teatinos tendrá una concesión de 40 años con ingresos netos previstos de casi 491 millones de euros.
El proyecto contempla una inversión privada inicial de 5,6 millones de euros e incluye un canon anual mínimo de 48.235 euros para el Ayuntamiento a partir del tercer año.
El edificio se dividirá en tres áreas: mercado tradicional, zona comercial complementaria y aparcamiento, con un mínimo de 21 puestos de alimentación.
Las tarifas máximas para los puestos serán de 50 euros/m² al mes y el aparcamiento costará hasta 1 euro por hora, aunque las empresas podrán ofertar precios inferiores.
El futuro Mercado de Teatinos se presenta como algo más que un mercado de abastos.
La renovada apuesta del Ayuntamiento de Málaga por dejar en manos de un privado la construcción y explotación comercial del complejo tras años de olvido se asienta sobre datos económicos de enorme dimensión.
El documento técnico que acompaña la reciente licitación impulsada por el Consistorio, abierta a la presentación de ofertas hasta el próximo 1 de diciembre, calcula unos ingresos netos acumulados de 490.550.532,59 euros durante los 40 años de la concesión, una cifra que convierte la operación en un negocio de largo recorrido para la empresa que resulte adjudicataria.
La cantidad responde al valor estimado del contrato, calculado a partir de la suma de los ingresos netos previstos en la serie temporal de la concesión.
La rentabilidad final dependerá de la demanda real, la ocupación de los puestos y locales, los ingresos del aparcamiento, los costes de personal, el mantenimiento, la financiación y las reinversiones que deba afrontar la empresa.
Tres negocios diferenciados
El edificio se levantará en la parcela municipal situada en el número 1 de la calle Maestro Jiménez, en la parcela E3 del sector SUP.T-6 ‘Morillas’, en Teatinos.
El suelo tiene una superficie de 4.377 metros cuadrados, con unos 350 metros de frente a la calle y una profundidad media de 35 metros. Está clasificado como suelo urbano consolidado y calificado en el PGOU como equipamiento comunitario, dentro de la categoría de Servicio de Interés Público Comercial.
El pliego divide el futuro edificio en tres grandes áreas:
- Mercado municipal tradicional, como uso principal.
- Zona de locales comerciales, con posibilidad de implantar, entre otros usos compatibles, un supermercado que complemente la actividad del mercado.
- Aparcamiento, almacenes e instalaciones, previsto en el sótano del edificio.
La propuesta deberá contar al menos con una planta sótano. En la planta baja se concentrarán los espacios principales del mercado y los locales complementarios, mientras que el sótano albergará las plazas de aparcamiento y las dependencias de servicio.
El diseño definitivo, no obstante, quedará condicionado por la oferta que presente la empresa adjudicataria y por la nueva variante que permite aprovechar una mayor parte de la edificabilidad de la parcela.
El pliego sí establece una serie de exigencias. Entre ellas, se subraya que el mercado tradicional deberá tener como mínimo 21 puestos y podrá alcanzar un máximo de 68.
El número concreto será uno de los elementos que valorará el Ayuntamiento durante la licitación, de manera que las ofertas que se acerquen al máximo previsto obtendrán una mejor puntuación en este apartado.
Todos los puestos deberán dedicarse a la venta tradicional de alimentación, tanto perecedera como seca. Y ello incluye carnicería, pescadería, frutería, congelados, panadería, comidas preparadas...
Además, al menos el 50% de los puestos tendrá que destinarse a alimentación fresca, es decir, pescadería, frutería y carnicería. Todos los puestos deberán mantenerse en funcionamiento durante toda la duración de la concesión.
La normativa urbanística obliga también a que los usos complementarios y compatibles no superen el 50% de la superficie construida del conjunto. El otro 50% deberá corresponder a un establecimiento comercial de propiedad municipal en el que exista, como mínimo, el mercado tradicional con 21 puestos de alimentación.
La principal vía de ingresos será el cobro a los titulares de los puestos y locales. El pliego fija unas tarifas máximas de 50 euros por metro cuadrado al mes, sin IVA, para cada una de las actividades principales del mercado tradicional.
Ese límite se aplicará a carnicerías, pescaderías, fruterías, congelados, panaderías, comidas preparadas, comestibles y otros usos. Las empresas podrán ofertar precios inferiores.
La segunda fuente de ingresos procederá de la zona de aparcamiento. La tarifa máxima prevista es de un euro por hora, sin IVA, también con posibilidad de reducción por parte del licitador.
A estas cantidades se sumarán, en su caso, los ingresos derivados de los locales comerciales y de otros usos compatibles del inmueble.
El expediente exige que cada empresa detalle en su plan económico-financiero los ingresos previstos para todos los usos del edificio y que diferencie los procedentes del mercado tradicional, de las zonas comerciales y del aparcamiento.
La tarifa que paguen los comerciantes no cubrirá únicamente el uso físico del puesto. También incluirá el porcentaje de los gastos comunes de conservación, mejora y explotación del mercado tradicional que corresponda asumir a los titulares. El concesionario deberá fijar igualmente la tarifa mínima que abonarán los usuarios y establecer cómo se repartirán los gastos comunes generados por el funcionamiento del mercado.
Detalles del estudio económico
El estudio económico-financiero incorpora una previsión de ingresos netos que comienza en el tercer año de la concesión con 7.093.037 euros. La cantidad aumenta progresivamente a lo largo del periodo de explotación, hasta alcanzar los 21.174.323,28 euros en el año 40.
En la documentación se precisa que el canon municipal comenzará a abonarse a partir del tercer año, lo que encaja con el periodo inicial de construcción, puesta en marcha y apertura del equipamiento.
La previsión económica dibuja una explotación que, según el estudio municipal, iría aumentando sus ingresos netos a medida que avanza la concesión.
En términos anuales, el importe previsto pasa de algo más de 7 millones de euros en el tercer ejercicio a más de 10 millones en el año 15, supera los 15 millones en el año 29 y rebasa los 20 millones en el año 39.
Inversión privada de 5,61 millones
La inversión inicial estimada para la concesionaria asciende a 5.033.087,22 euros, incluyendo el presupuesto de infraestructura, la redacción del proyecto, valorada en 138.258,92 euros, y el equipamiento, estimado en 258.381,06 euros.
La contraprestación para el Ayuntamiento será un canon anual mínimo de 48.235,56 euros a partir del tercer año de la concesión. La cifra podrá incrementarse en la oferta económica de las empresas, y el aumento del canon es uno de los criterios de valoración del concurso.
La empresa que no alcance ese mínimo quedará excluida. Las ofertas que no mejoren la cantidad establecida recibirán cero puntos en este apartado, mientras que la propuesta que ofrezca el mayor incremento obtendrá la máxima puntuación.
El expediente deja claro que la explotación se realizará a riesgo y ventura del adjudicatario. La empresa asumirá el riesgo operacional, incluido el riesgo de demanda.
Por ese motivo, las empresas deberán presentar un plan económico-financiero vinculante. En él tendrán que justificar la inversión, la financiación, la amortización, las reinversiones, los gastos financieros, los costes de personal, los gastos de explotación, la demanda prevista, las tarifas, el canon y la tasa interna de rentabilidad estimada.
El concesionario también asumirá la limpieza, reparación y conservación de las zonas comunes, las instalaciones y el área de influencia del mercado. Los titulares de los puestos serán responsables del mantenimiento y equipamiento interior de sus propios espacios, aunque las empresas podrán ofrecer como mejora la instalación completa de vitrinas, equipamiento básico y rotulación homogénea de los puestos.
La operación llega después de que el primer procedimiento de licitación impulsado hace varios años quedara desierto al no presentarse ninguna oferta.
La principal novedad es que los licitadores podrán plantear una solución que aproveche una mayor parte de la edificabilidad permitida. El anteproyecto inicial trabaja con una edificabilidad de 0,90 metros cuadrados construidos por metro cuadrado de suelo, mientras que la modificación del PGOU permite llegar a 1,00.