La escena se repite en muchas comunidades de vecinos: llega la convocatoria de junta y, junto al orden del día, aparece una lista de propietarios con recibos pendientes. Lo que muchos desconocen es que esa situación de morosidad no solo supone una deuda económica, sino también una limitación en sus derechos dentro de la propia comunidad.
La Ley de Propiedad Horizontal establece que estos propietarios pueden asistir a la reunión, escuchar, preguntar e incluso manifestar su opinión, pero les cierra la puerta a algo esencial en cualquier órgano colegiado: el derecho de voto.
De este modo, se garantiza que puedan defender su postura, sin que su situación de morosidad influya en la adopción de acuerdos.Para que esta privación de voto sea plenamente efectiva, la propia ley exige una serie de formalidades.
En la convocatoria de la junta debe figurar la relación de propietarios no al corriente de pago, junto con la advertencia expresa de que perderán su derecho de voto si persiste la deuda en el momento de la reunión. Además, el acta debe reflejar qué propietarios se encontraban privados de voto y dejar constancia de que su cuota de participación no ha sido computada a efectos de las mayorías exigidas.
La figura del 'vecino moroso' se define, en la práctica, por la existencia de cuotas comunitarias u otras cantidades vencidas y no abonadas. No basta con un retraso puntual: es necesario que la deuda esté formalmente vencida y que la comunidad haya seguido el cauce habitual de comunicación, incluyendo su reflejo en la convocatoria.
Si el propietario regulariza su situación antes de la celebración de la junta —pagando o consignando las cantidades reclamadas— recupera de inmediato su derecho de voto en esa misma sesión.
La ley no se limita a la pérdida de voto. El artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal habilita a la comunidad para acudir a un procedimiento específico y ágil con el fin de reclamar las cantidades adeudadas, incluidas las derramas extraordinarias y los fondos de reserva, así como los intereses y las costas derivadas de la reclamación. En los casos más graves, incluso se puede solicitar el embargo preventivo de bienes del propietario moroso para garantizar el cobro.
Este régimen legal, que ha sido perfilado a lo largo de los años por la práctica de administradores de fincas y por la jurisprudencia, ha consolidado una idea clave: el derecho de voto en la junta de propietarios está directamente vinculado al cumplimiento de las obligaciones económicas con la comunidad. Quien no paga sus cuotas pierde capacidad de decisión hasta que regulariza su situación.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es la norma básica que regula la vida en las comunidades de propietarios en España: edificios de viviendas, locales comerciales, garajes u otros inmuebles con elementos privativos (pisos, locales) y zonas comunes (portales, escaleras, fachadas, garajes, jardines, etc.).
Su finalidad principal es ordenar las relaciones entre los diferentes propietarios que comparten un mismo inmueble, fijando derechos y obligaciones de cada uno. Regula cuestiones como cómo se constituye una comunidad, cómo se reparten los gastos, qué órganos de gobierno existen (junta de propietarios, presidente, administrador, secretario) y qué mayorías se exigen para tomar decisiones sobre obras, servicios o normas internas.