Sergio López, un joven madrileño de Alcobendas, lleva dos años intentando independizarse solo en una vivienda de alquiler. Quiere residir en su municipio, rodeado de su familia y amigos. Pero sus 1.500 euros de sueldo al mes no se lo permiten. Le quedan tres opciones: seguir en casa de sus padres, mudarse a un piso con amigos o alejarse aún más de la capital, a localidades dónde los precios sí que son asequibles. En estos momentos, fuera de la capital, los municipios o zonas más baratas del mercado de la vivienda se sitúan a una media de unos 35 kilómetros de distancia del centro de Madrid.

El caso de Sergio no es una excepción. Preside el Consejo de la Juventud de la Comunidad de Madrid. Y el acceso a la vivienda es, junto al empleo, la mayor preocupación de esta organización. Los últimos datos de Idealista y Fotocasa constatan que la región vive un periodo de 'centrifugación', es decir, que las subidas de los precios de la capital se han trasladado a las zonas periféricas. Especialmente, cuando hablamos del alquiler.

"Cada vez, la urbe se está haciendo más grande; que el transporte público llegue a más sitios, o la gratuidad del tren, están haciendo que estos municipios estén más conectados del centro de la ciudad", señala María Matos, directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa. "Cuando el mercado está sobrecalentado, esa tensión se traslada a los barrios y a las poblaciones periféricas", coincide Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.

Ni los distritos del Sur y el Este de Madrid ni los municipios fronterizos escapan a las tensiones del mercado. Para encontrar un alquiler más asequible, por debajo de la media nacional -que oscila los 11 euros el metro cuadrado- hay que estar atento a los 'reductos' que quedan dentro de la M-50 o marcharse a municipios ubicados a varios kilómetros de la capital. En la compraventa, en cambio, hay menos demanda y los precios no están tan tensionados como los del alquiler. Aún así, la Comunidad de Madrid registró su máximo histórico el pasado noviembre al alcanzar los 3.133 euros por metro cuadrado.

Los 'nichos' del alquiler

"Ya prácticamente no hay municipios o zonas donde el alquiler deje de subir. En Valdemoro, a 30 kilómetros del centro de la capital, es obvio que el precio mensual se reduzca y haya una variación negativa. Pero el resto de municipios son zonas que se están calentando, con incrementos por en encima de los dos dígitos", apunta Matos. Según los datos de diciembre de esta plataforma, solo en Valdemoro cayó el precio de los alquileres en 2022 dentro de la Comunidad de Madrid. El resto de municipios y zonas con las que trabajan experimentaron subidas de entre un 4,9 y un 19,5%.

Históricamente, explica la experta, la población que buscaba un alquiler asequible dentro de la capital se dirigía a los barrios de los distritos que se sitúan tras la M-30, en el Sur y en la zona Este: Carabanchel, Puente de Vallecas, Arganzuela, Villaverde, Usera, Vicálvaro o Ciudad Lineal eran las alternativas al encarecimiento de la vivienda en la almendra central. Cuando la crisis económica convirtió el alquiler en la "única solución" de la mayoría de los ciudadanos, los precios empezaron a subir. La escalada continuó hasta 2019 y cayó durante la pandemia, pero en 2022 se recuperó todo lo perdido hasta alcanzar máximos históricos.

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Pese a que casi todos los municipios medidos por Fotocasa registraron su pico histórico en el último trimestre del año pasado, todavía hay algunas localidades y zonas que se sitúan por debajo o cerca de los 11 euros de la media nacional. Dentro de la capital, la experta de la plataforma destaca Cuatro Vientos, con precios un 50% por debajo al del conjunto de la capital (16,69 euros). En el primer cinturón que rodea a la capital, también detecta excepciones: Tres Cantos, a 20 minutos en tren del centro de Madrid y con un alquiler hasta un 30% más barato; Zarzaquemada, en Leganés; y Valdelasfuentes, en Alcobendas.

Los precios más baratos de la región, sin embargo, se encuentran a más kilómetros de distancia. Las conexiones por carretera y en tren con la capital condicionan los precios de unas localidades frente a los de otras. Los municipios más asequibles -según los registros de Fotocasa- son Fuenlabrada (9,96 €/m2 y a unos 20 kilómetros por carretera de la Puerta del Sol), Arganda del Rey (8,96 €/m2 y a unos 30 kilómetros del Centro), Valdemoro (9,77 €/m2 y a algo menos de 30 kilómetros) y Aranjuez (8,20 €/m2, pero a casi 50 kilómetros del centro de la capital). Es decir, en Aranjuez, que se encuentra en el extremo Sur de la Comunidad de Madrid, se pagan 574 euros de alquiler por un piso de 70 m2, pero hay que conducir 50 minutos en coche para llegar a Sol.

En Idealista se pueden encontrar los precios de más municipios de la Comunidad de Madrid. Además de los resaltados por Fotocasa, en esta otra plataforma también sitúan a otras 13 localidades por debajo de los 10 euros por metro cuadrado. Se trata de Alpedrete (unos 45 kilómetros desde el Centro), Arroyomolinos (30 kilómetros), Collado Villalba (40 kilómetros), Colmenar Viejo (37 km), El Escorial y San Lorenzo del Escorial (57 km), Galapagar (40 km), Navalcarnero (en torno a 35 km), Parla (24 km), Pinto (25 km), Rivas-Vaciamadrid (25 km), San Agustín de Guadalix (45 km) y Valdemorillo (40 km).

Compraventa, "lejos" de la capital

Pese a que el mercado nacional de la compraventa no está tan tensionado como el del alquiler, en la Comunidad de Madrid sí que se registró en 2020 el récord histórico (3.133 €/m2 en noviembre, según Idealista). En la región, los precios comenzaron a escalar de forma abrupta a principios de 2018, con picos en 2019 y caídas durante la pandemia. En los últimos meses del año pasado, volvieron a aumentar a causa de la subida de los tipos de interés.

María Matos recomienda en este caso buscar "bastante lejos" de la capital: en Leganés, Alcorcón, Colmenar Viejo, Alcalá de Henares, Torrejón de Ardoz, Parla y Aranjuez. La ubicación y los servicios de los que disponga la urbanización y el municipio son los factores que determinan los precios del mercado residencial.

Según los datos de Idealista, el metro cuadrado en la Comunidad costó de media en diciembre 3.122 euros, siendo la capital el municipio más caro (3.939 €/m2 en diciembre) y Tielmes, en el extremo Este, el más barato (746 €/m2).

¿Cómo evolucionarán los precios en 2023? "En el alquiler, la situación es más complicada porque ya estamos en máximos históricos (...) Esa frustración de los ciudadanos que no van a poder comprar una vivienda por la subida de los tipos hará que se dirijan al alquiler y, por tanto, los precios continuarán enrareciéndose", prevé Matos. Respecto a la compraventa, pronostica una evolución "estable" del mercado.