¿Por qué dice Fedea que los decretos de Sánchez benefician sobre todo a quienes ya tienen un contrato?
Fedea argumenta que las prórrogas y los topes del 2% en las actualizaciones protegen la estabilidad y el precio de los contratos vigentes, lo que hace menos rentable para arrendadores sustituir o revisar contratos actuales.
¿Qué consecuencias tiene para quienes buscan piso que los propietarios puedan pedir indemnizaciones por no renovar contratos?
Ya ocurrido: los decretos plantean indemnizaciones que podrían encarecer la recuperación de viviendas; posible efecto futuro: los propietarios podrían subir las rentas de nuevos contratos o retirar pisos del mercado para compensar ese coste.
¿Quiénes son los propietarios más afectados por estas restricciones según los datos tributarios citados?
Los más afectados son los pequeños arrendadores: 76,1% de los arrendadores particulares tiene una sola vivienda alquilada, mientras los grandes tenedores concentran solo el 2,4% de las viviendas arrendadas por personas físicas.
¿Cómo puede agravar la escasez de oferta la protección reforzada de inquilinos prevista en los decretos?
La normativa aumenta costes y obligaciones para propietarios; en zonas con topes, estos costes pueden llevar a vender, retirar pisos o endurecer requisitos de acceso, reduciendo la oferta disponible.
¿Cómo justifican los autores del estudio las propuestas para corregir el problema del alquiler más allá de los decretos?
Fedea pide acelerar trámites urbanísticos, facilitar desarrollo de suelo y aumentar la construcción en las zonas con mayor demanda, porque las medidas de protección no aumentan la oferta suficiente.
Tener un contrato de alquiler en vigor ahora mismo puede convertirse en una ventaja cada vez mayor frente a quienes todavía buscan una vivienda.
La convalidación de los nuevos decretos del Gobierno de Pedro Sánchez podría ampliar aún más la brecha entre unos inquilinos y otros.
Y es que mientras quienes ya viven de alquiler tendrán más facilidades para permanecer en sus casas y evitar grandes subidas de precios, quienes buscan un nuevo piso podrían encontrarse con rentas más altas y una oferta todavía más reducida.
Así lo advierte un nuevo estudio de la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea), que alerta de que estas medidas podrían agravar las dificultades para acceder a una vivienda de alquiler.
El documento señala que las nuevas restricciones al alquiler pueden terminar beneficiando a quienes ya tienen un contrato a costa de quienes buscan vivienda, al llevar a los propietarios a subir los precios de los futuros alquileres o retirar sus pisos del mercado.
El informe llega en un momento de máxima tensión para el mercado del alquiler. España sigue perdiendo viviendas disponibles mientras la competencia por encontrar un piso continúa disparada.
De hecho, según el último Barómetro del Alquiler del Observatorio del Alquiler, España podría cerrar 2026 con 7.705 viviendas menos en oferta, mientras una media de 133 personas compite por cada inmueble en apenas diez días.
En medio de esta situación, el Gobierno ha vuelto a poner sobre la mesa la protección de los inquilinos en plena cuenta atrás para las elecciones generales del 29 de noviembre.
El Ejecutivo aprobó de nuevo los dos decretos de vivienda a principios de octubre, después de que el Congreso rechazara por mayoría sus versiones anteriores. Un movimiento que le sirvió para situar la vivienda en el centro del debate político a pocas semanas de las urnas.
El primero, ya en vigor y pendiente de convalidación, contempla una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de alquiler y limita al 2% las actualizaciones anuales de las rentas hasta finales de 2027.
También amplía la suspensión de determinados desahucios de hogares vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030.
Por su parte, el segundo, cuya entrada en vigor no está asegurada ante la falta de apoyo de los grupos parlamentarios, plantea prórrogas obligatorias de cinco o siete años y nuevas indemnizaciones para los propietarios que decidan no renovar los contratos.
De esta manera, las medidas buscan dar más estabilidad a quienes ya viven de alquiler, al permitirles permanecer más tiempo en sus viviendas y limitar las subidas de precios.
Factura para los nuevos
Sin embargo, Fedea advierte de que esta mayor protección podría tener un coste para quienes buscan un nuevo alquiler, ya que los propietarios podrían trasladar las nuevas obligaciones a los precios de los futuros contratos.
Por ejemplo, según detalla la Fundación, con este segundo decreto, recuperar una vivienda alquilada podría suponer para el propietario una indemnización de unos 15.500 euros en un caso representativo.
No obstante, la norma contempla excepciones que permitirían evitar ese pago, como la necesidad de recuperar la vivienda para uso propio o familiar, o la oferta de un nuevo contrato en las condiciones previstas por la ley.
El problema, según los autores, es que estas obligaciones pueden llevar a los propietarios a compensar los costes mediante precios más elevados en los nuevos contratos.
Asimismo, en las zonas con alquileres limitados, donde no pueden aplicar esas subidas, podrían optar por retirar sus viviendas del mercado, venderlas o endurecer las condiciones para seleccionar inquilinos. Una situación que agravaría una brecha ya existente.
Según los datos del Banco de España recogidos en el estudio, los nuevos alquileres eran un 16,6% más caros por metro cuadrado que los contratos vigentes en 2024, frente al 6,2% de 2020.
Además, el informe advierte de que buena parte del coste de estas medidas recaerá sobre los pequeños caseros.
Y es que, según los datos tributarios de 2024, el 76,1% de los arrendadores particulares tiene una sola vivienda alquilada, mientras que los propietarios con once o más inmuebles apenas concentran el 2,4% de las viviendas arrendadas por personas físicas.
Por tanto, los autores consideran que las restricciones afectarán principalmente a pequeños patrimonios familiares que podrían terminar trasladando parte de sus consecuencias a los futuros inquilinos.
Todo ello mientras el verdadero problema del mercado, la falta de viviendas, continúa sin resolverse.
España acumuló entre 2021 y 2025 un déficit estimado de 750.000 viviendas. Sólo el año pasado se formaron 240.000 nuevos hogares, frente a las 92.000 viviendas terminadas.
Aunque Fedea reconoce que los decretos incluyen medidas positivas para financiar nuevas promociones, considera que son insuficientes para resolver el problema de fondo.
Por ello, los autores reclaman agilizar los trámites urbanísticos, facilitar el desarrollo de suelo y aumentar la construcción en las zonas con mayor demanda.
El estudio matiza que los efectos de las nuevas prórrogas e indemnizaciones todavía cuentan con poca evidencia empírica.
Sin embargo, advierte de que proteger a quienes ya tienen un contrato sin aumentar la oferta puede terminar dejando todavía más lejos la posibilidad de alquilar para quienes siguen buscando vivienda.