Los propietarios de pisos de mayor edad, en su mayoría jubilados, han disparado en 2026 la venta de la nuda propiedad de sus inmuebles (sin dejar de vivir en ellos), como forma de complementar su renta y hacer valer el incremento de valor que han generado con la subida de precios en los últimos años.
Los últimos datos del Colegio de Registradores apuntan a un ritmo de crecimiento del 86% este año en el número de operaciones, algo nunca visto hasta ahora. Es el doble que hace tres años y está muy por encima de los crecimientos casi nulos o menores del 10% que se venían registrando hasta 2023.
Los datos incluyen, en menor medida, las operaciones de hipoteca inversa. Pero esa opción está todavía muy por debajo de quienes optan por obtener liquidez con la nuda propiedad de su piso. Se puede obtener entre el 50% y el 70% de su precio en el mercado, con reserva del usufructo. Es decir, nadie les puede echar de su casa mientras vivan en ella.
La subida de precios por encima del 50% que la vivienda ha experimentado en los últimos cinco años ha convertido las fórmulas de "licuación del patrimonio inmobiliario" (en lenguaje técnico) en una gran opción para complementar las pensiones.
La nuda propiedad es la más usada y la que ha despegado este año como nunca lo había hecho. Esa subida en el número de operaciones se produce además con un aumento del importe medio del 9,7%, hasta los 249.000 euros. El tamaño medio son pisos de 100 metros cuadrados.
En muchas ocasiones, ese descuento de precio que se hace a cambio de mantener el usufructo del piso (la posesión), deja un valor que está por encima de lo que los propietarios pagaron en su día por el inmueble.
Desde el Colegio de Registradores destacan el fuerte potencial que presenta este mercado en sus distintas fórmulas, sobre todo si tenemos en cuenta que el 90% de las personas con más de 65 años en España tiene una vivienda en propiedad.
Con los datos registrados, lo que sólo en nuda propiedad fue un mercado de casi 410 millones de euros el año pasado, puede acabar en este ejercicio por encima de los 900 millones. Un salto que seguirá al alza en los próximos ejercicios.
Los últimos datos del Banco de España demuestran que la riqueza inmobiliaria residencial de los hogares es siete veces y media mayor que su renta bruta disponible. Es decir el valor del inmueble de cualquier familia suele estar muy por encima de lo que esa familia gana, antes de pagar impuestos.
Esa riqueza de quienes tienen la suerte de ser propietarios de algún inmueble, que son el 73,3% de la población, ha crecido desde 2025 trimestre a trimestre al 12,9%, de forma que acumula un valor ilíquido que, una vez llegados a la jubilación, se puede convertir en dinero.
La nuda propiedad cuenta además con una ventaja fiscal importante: cualquier operación que se haga con más de 65 años está exenta de impuestos por el incremento de patrimonio que suponga para el vendedor. Eso sí, debe cotizar por la llamada plusvalía urbana, que grava el incremento de valor de los terrenos y se paga a los ayuntamientos.
Es cierto que la carestía de los pisos y la crisis social que se ha generado con el alquiler hacen que muchas de esas viviendas se reserven para pasar de padres a hijos, con el menor coste posible. Pero no deja por ello de ser un mercado con grandes opciones de crecer en España, y una fórmula de mejorar el bienestar de los más mayores con lo que ha sido el ahorro de toda su vida, su casa.
"Está claro que la vivienda es un componente fundamental en la calidad de vida de las personas mayores y el principal instrumento para permitir el envejecimiento integrado en sociedad. Es una concepción en positivo de la vejez, de modo que permite su vivencia como etapa de continuidad y no como ruptura", explicaba la decana de los registradores de España, María Rosario Jiménez Rubio, en una reciente ponencia.
"Licuación" del patrimonio
Fuentes financieras consultadas advierten que se trata de unos productos todavía por desarrollar, pese a reconocer el despegue de este año al hilo de la subida de precios que acumula el negocio de la vivienda.
De hecho, las operaciones de nuda propiedad se centran mucho en grandes capitales (Madrid y Barcelona), zonas costeras (Valencia o Málaga) y centros clave del turismo (Sevilla). Son lugares donde la revalorización de los pisos es muy rápida y ofrecen rentabilidades jugosas a comprador y vendedor.
La nuda propiedad es la más desarrollada. Pero hay otras fórmulas, pendientes de un mayor desarrollo normativo para ser más atractivas, como la hipoteca inversa, la venta con arrendamiento o derecho de habitación, la donación a cambio de prestación de cuidados o alimentos, y hasta la permuta por una vivienda inferior con compensación económica.
La hipoteca inversa es la opción que ha tenido un desarrollo normativo específico en los últimos años, pero aún está lejos de ser un producto atractivo en una sociedad como la española, donde cuesta vender lo que se ha acumulado toda la vida y con fórmulas financieras a veces muy complicadas.
El importe medio que se concede en España como hipoteca inversa, a las pocas entidades que lo tienen autorizado, está en el 30% del valor de tasación del inmueble. Los propios registradores advierten que eso contrasta con el 80% que se llega a conceder con la hipoteca convencional.
Aun así, en cualquiera de las opciones que se escojan, alguna de ellas incluso con contratos privados entre las partes o pactos familiares, desde el Colegio de Registradores recuerdan la necesidad de garantizar la validez y la seguridad jurídica de la operación con su inscripción en el Registro.
"El control de legalidad que realiza el registrador garantiza la fiabilidad de la operación y añade un importante plus de confianza en el mercado imprescindible para que, poco a poco, este tipo de operaciones vaya imponiéndose como una solución real al problema del envejecimiento", recuerda la decana.