El Banco de España mantiene su vigilancia sobre el mercado de la vivienda y va a analizar y medir el impacto que tengan en los alquileres los dos decretos de la vivienda que el Gobierno ha lanzado, cuando haya datos para ello.

Por ahora no se puede hacer nada, pero los responsables de la dirección de Economía de la entidad recuerdan el análisis que ya se hizo en el informe anual de junio: los controles de las rentas y las medidas fiscales que intentan sostener la demanda pueden ser dañinas para la economía si se mantienen demasiado tiempo.

La parte central de los dos decretos que hay sobre la mesa pretende justo eso, intervenir en el mercado para que los alquileres no suban más del 2% al año, bonificaciones fiscales a quienes mantengan o bajen sus precios para animar la demanda y prórrogas automáticas que faciliten la permanencia.

El director de Economía del Banco de España, David López Salido, ha advertido que todavía es pronto para saber el impacto de esos decretos en la economía, pero que su equipo de analistas hará un seguimiento exhaustivo de sus efectos.

Desde el Banco de España ya se advertía al inicio del verano de la necesidad de monitorizar el funcionamiento de las medidas de control de la demanda de alquiler que ya estaban en vigor, porque pueden limitar la generación de más oferta sin frenar las subidas de precios de forma efectiva.

El decreto que ahora se pone en marcha, en plena campaña electoral, intensifica esas medidas con prórrogas automáticas de los contratos sin más subida que el índice establecido desde el Ejecutivo (2%), además de un aumento de las bonificaciones fiscales que puede tener el arrendador si rebaja la renta o recorta los posibles incrementos.

Tampoco convencían al supervisor bancario los avales para pagar la entrada en la compra de vivienda, una opción que apenas se ha utilizado hasta ahora. Pero en el ICO se ha depositado una gestión aún mayor, la de otorgar créditos a tipo cero de hasta 50.000 euros para sufragar el 20% del precio de la vivienda que se compre con hipoteca.

Incluso en el caso de las ayudas fiscales que se establecen para los inquilinos con rentas bajas en el nuevo decreto, surgen muchas dudas. Son opciones similares a las que se otorgan desde algunas CCAA, que no mejoran la oferta y, con el paso del tiempo, se trasladan siempre a los precios de venta o alquiler.

Sí ataca el decreto de Sánchez la práctica denunciada por el Banco de España de acumular una subida alta en la renovación de contratos o en los nuevos que salen al mercado del alquiler (de hasta el 16,5% sobre el precio anterior).

Con ello se compensaba el recorte posterior de las subidas durante los cinco años o más de duración del contrato en las zonas tensionadas. Esa práctica ahora se frena.

Ya en el mes de junio, el supervisor bancario señala que los controles que se sostienen en el tiempo suponen una disminución de la renta real de los propietarios de vivienda. Y en un mercado donde el 92% de los arrendadores son pequeños propietarios, se genera una inseguridad y una rigidez en el mercado difícil de salvar.

“En el caso de que se materializaran estos riesgos, las ganancias de bienestar de corto plazo sobre los hogares vulnerables debidas a los controles de precios se verían compensadas por pérdidas de bienestar a medio y largo plazo”, señala el informe.

El director general de Economía ya señaló entonces que "todas estas medidas deben ser muy transitorias para que no empeoren el problema de oferta que hay en el mercado".

Acortar tiempos

A juicio de los analistas del supervisor bancario, las medidas previstas de control de la demanda pueden ser útiles para contenerla a corto plazo, pero también pueden tener efectos indeseados si se mantienen en el tiempo y no mejora la oferta.

Y ahí es donde el Banco de España hace hincapié en el informe trimestral que acaba de presentar: en la necesidad de acelerar la salida de pisos al mercado. De entrada, recomienda eliminar la brecha que existe entre las viviendas iniciadas (unas 120.000 a año de media) y las finalizadas (apenas 85.000).

Entre un proceso y otro suelen pasar dos años y medio o más, por problemas estructurales como la falta de mano de obra cualificada o la burocracia administrativa que se exige en ayuntamientos y comunidades autónomas.

En cualquier caso, el informe del banco y todos los analistas coinciden en la necesidad de atajar las medidas estructurales que tienen atado al mercado inmobiliario. La más importante de ellas es la liberación de suelo para construir, tanto para vivienda pública como para libre.

Se supone que hay suelo calificado en España para siete millones de viviendas, según un estudio realizado por Funcas. Con que en las grandes ciudades se agilizase suelo y licencias de construcción para 1,2 millones, se habría atajado de forma drástica la falta crónica de oferta que mantiene los precios en niveles inaccesibles para las rentas bajas, medias y, cada vez más, incluso las altas.