España necesita casas. Muchas más de las que construye. El sector inmobiliario lleva tiempo señalando la falta de oferta como el gran problema del mercado. Y vuelve a hacerlo tras el debate de los decretos 'Maricarmen'.
La cifra que pone sobre la mesa la Confederación Nacional de la Construcción (CNC) es clara: España debería construir unas 250.000 viviendas nuevas cada año. Ese tendría que ser el "volumen de crucero" para empezar a reducir el déficit actual, según asegura la patronal.
Una cifra que contrasta con el ritmo actual de construcción del país. BBVA Research calcula que este año se iniciarán unas 153.000 viviendas y que en 2027 se alcanzarán las 170.000.
Sin embargo, el problema está al otro lado de la balanza. Y es que la demanda avanza mucho más rápido. Este año se crearán unos 223.000 nuevos hogares y otros 217.000 en 2027.
Unas cifras que demuestran que España seguirá incorporando más familias al mercado de las viviendas que consigue construir.
Esta diferencia ayuda a explicar la presión sobre los precios. BBVA Research prevé que la vivienda se encarezca un 12% en 2026 y otro 5,7% en 2027. Un aumento que el organismo relaciona directamente al desequilibrio entre oferta y demanda.
Los últimos datos ya muestran esa tensión. Según el Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda, el precio medio de la vivienda libre subió un 13,9% interanual en el primer trimestre de 2026 y alcanzó los 2.316 euros por metro cuadrado.
La oferta
Ahí está la principal crítica del sector. Los problemas que frenan la construcción de vivienda chocan con el enfoque de las medidas incluidas en los decretos 'Maricarmen'.
Las normas ponen el foco en los alquileres, las prórrogas de los contratos, los desahucios o la fiscalidad, mientras el sector, en cambio, insiste en que el problema empieza mucho antes con la falta de casas.
CNC sitúa ahí el origen del problema. La patronal asegura que la crisis de la vivienda tiene, "en primer lugar, una dimensión estructural de oferta".
Es decir, España tiene menos casas de las que necesita para atender una demanda que no para de crecer.
María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, apunta en la misma dirección. Defiende que es necesario proteger a los hogares vulnerables, pero considera que esa protección debe ir acompañada de una política "mucho más ambiciosa" para aumentar la vivienda pública y asequible.
"Tan sólo se está actuando sobre los contratos y los precios", advierte. Y es que para Matos, regular las viviendas que ya están en el mercado no basta si no se incorporan otras nuevas. Por eso considera que el resto de medidas terminan siendo un "parche" mientras no se ataque primero la falta de oferta.
Construir no es fácil
Sin embargo, llegar a las 250.000 viviendas tampoco depende sólo de querer construir. El sector arrastra varios cuellos de botella.
El primero es el suelo. Su transformación puede tardar entre 15 y 20 años de media. Pero después llegan las licencias.
"En muchos ayuntamientos se tarda más en obtener la licencia que en construir", advierte Pedro Fernández Alén, presidente de CNC. Y es que tal y como asegura la patronal, la espera puede alcanzar un año y medio e incluso dos años.
También faltan manos. La patronal calcula que la construcción necesita incorporar unos 700.000 trabajadores durante los próximos años para poder avanzar proyectos.
Pero además, hay otro problema. Los números no siempre salen. La subida de los costes de construcción tras las tensiones internacionales ha dejado contratos desfasados.
CNC denuncia que los precios de muchas licitaciones no se actualizan al mismo ritmo que los materiales y eso hace que algunas obras dejen de ser rentables para las empresas.
El resultado ya se nota. En los seis primeros meses de 2026 quedaron desiertas al menos 1.130 licitaciones, por más de 707 millones de euros.
El ritmo mensual de concursos sin ofertas fue un 16% superior al registrado tras el inicio de la guerra de Ucrania.
Por eso Fernández Alén reclama mecanismos que permitan revisar los precios cuando se dispara el coste de los materiales.
De lo contrario, advierte, las empresas pueden verse obligadas a "ralentizar el trabajo" porque tendrán más dificultades para terminar las obras "en plazo y en presupuesto".
A todo ello se suma la fiscalidad. CNC calcula que los impuestos pueden representar más del 25% del precio final de una vivienda. Por ello, insiste en que el sector necesita "certeza, seguridad jurídica y mano de obra" para poder aumentar el ritmo de construcción.
Pero para alcanzar ese ritmo también hace falta dinero. La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA) sostiene que España necesita más que duplicar la producción actual y considera imprescindible contar con la inversión privada para conseguirlo.
La patronal madrileña recuerda que el déficit acumulado de vivienda es demasiado grande para cubrirlo únicamente con recursos públicos.
Es ahí donde aparece otro de los choques con los decretos 'Maricarmen'. ASPRIMA advierte de que los cambios regulatorios pueden alejar precisamente el capital que necesita el sector para construir.
La patronal asegura que dos operaciones para levantar casi 1.000 viviendas de alquiler asequible en Madrid se "frenaron en seco" tras conocerse las nuevas medidas. Unos proyectos que estaban prácticamente cerrados y los fondos decidieron parar ante la inseguridad generada en el país.
El Congreso ha tumbado finalmente los decretos, pero las cuentas del mercado siguen siendo las mismas.
España construye menos viviendas de las que necesita, crea más hogares de los que puede absorber la nueva oferta y los precios continúan al alza.
Así, el sector reclama ahora atacar ese desequilibrio, pero insta a hacerlo desde el origen.