Esto ha sido un visto y no visto. Los decretos-ley de vivienda han tenido una vida corta. Apenas 24 horas después de entrar en vigor, el Congreso ha tumbado los dos textos del Gobierno.
Caen así de golpe las medidas pactadas por el PSOE y sus socios para cambiar buena parte de las reglas del mercado de la vivienda.
Sin embargo, el rechazo por parte del Congreso de los decretos-ley puede llevarse por delante algo más que las medidas de vivienda. Y es que el rechazo abre además un nuevo frente para Pedro Sánchez.
Miembros del Gobierno consideran "muy probable" que el presidente adelante las elecciones generales ante la dificultad para sacar adelante sus iniciativas en el Congreso.
El Real Decreto-ley 26/2026 ha recibido 172 votos a favor y 178 en contra. El texto estaba en vigor desde el jueves, tras publicarse el miércoles en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Sin embargo, no ha conseguido el respaldo necesario de los diputados y ahora decae.
La misma suerte ha corrido el segundo. El Real Decreto-ley 27/2026 ha sido rechazado con 166 votos a favor y 184 en contra.
El Gobierno decidió separar las medidas en dos textos ante las dificultades para conseguir los apoyos necesarios.
El primero concentraba la mayor parte del paquete. Incluía los cambios en desahucios, contratos temporales, viviendas vacías, fiscalidad, alquiler turístico, fondos, primera vivienda o vivienda protegida. También recogía una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de alquiler.
El segundo incorporaba una de las principales exigencias de Sumar. Cambiaba la renovación de los contratos de vivienda habitual una vez transcurridos los cinco años de duración mínima. Siete cuando el casero fuera una empresa.
El alquiler se renovaría por nuevos periodos de la misma duración y el propietario tendría que indemnizar al inquilino con al menos 12 mensualidades si decidía no continuar sin encontrarse en alguna de las excepciones previstas.
Ninguno de los dos seguirá adelante. Pero, ¿cuáles son las medidas que se lleva por delante este 'no' del Congreso?
Desahucios hasta 2030
Decae la ampliación de la protección frente a los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030.
La medida permitía suspender determinados lanzamientos cuando el afectado se encontrara en situación de vulnerabilidad y no tuviera otro lugar donde vivir. También alcanzaba a procedimientos que ya estaban en marcha y en los que todavía no se hubiera producido el lanzamiento.
Prórroga de dos años
También cae la prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de alquiler.
Los inquilinos cuyo contrato venciera antes del 31 de diciembre de 2028 podían alargarlo hasta dos años más. Para ello, tenían que solicitar una prórroga extraordinaria de un año.
Cuando terminara ese periodo, podían pedir otro año adicional.
El propietario estaba obligado a aceptarla si se cumplían los requisitos. Durante ese tiempo se mantenían las mismas condiciones del contrato, incluida la renta.
El inquilino tenía que estar al corriente de pago y, además, no podía haberse retrasado en ninguna mensualidad durante los ocho meses anteriores.
Eso sí, había excepciones. El propietario podía evitar la prórroga en determinados supuestos. Entre ellos, cuando necesitara recuperar la vivienda para vivir él o determinados familiares.
Subidas limitadas al 2%
También decae el límite a las subidas anuales del alquiler hasta el 31 de diciembre de 2027.
Propietario e inquilino podían acordar cuánto subía la renta cada año. Pero, si no llegaban a un acuerdo, el casero no podía aumentarla más de un 2%.
Además, había casos en los que ni siquiera podía aplicar esa subida. Si el alquiler que ya pagaba el inquilino superaba el precio máximo que marcaba el índice de referencia para esa vivienda, la renta no podía aumentar.
Cerco al alquiler temporal
También caen las nuevas reglas para los contratos de temporada.
Debía existir una causa que justificara el carácter temporal de la estancia. La duración podía pactarse entre las partes, pero no podía superar los 12 meses sin una justificación válida.
Si el alquiler continuaba más allá de ese periodo sin una causa que justificara su temporalidad, pasaba a considerarse un contrato de vivienda habitual.
Tope a las habitaciones
El rechazo del decreto-ley deja también sin efecto las nuevas reglas para los alquileres por habitaciones.
La suma de las rentas cobradas por todas las habitaciones no podía superar el importe que correspondería al alquiler de la vivienda completa.
En las zonas tensionadas tenían que respetarse además las limitaciones de precios previstas en la Ley de Vivienda.
Gastos
Decae también la prohibición de trasladar al inquilino determinados gastos.
El propietario no podía cargarle los costes de gestión inmobiliaria. Tampoco podía exigirle la contratación de un seguro de impago.
Reparaciones
Tampoco seguirá adelante el cambio previsto para las reparaciones necesarias en la vivienda.
Si el propietario no respondía en un plazo de 15 días, el inquilino podía encargarse de la reparación. Después podía descontar su coste del alquiler.
Límite en compras
También cae el nuevo cerrojo hasta el 31 de diciembre de 2028 a determinadas operaciones inmobiliarias.
La limitación afectaba a sociedades, fondos, empresas y "otras entidades" dedicadas a adquirir inmuebles cuando la operación se realizara por debajo del 70% del valor de tasación de mercado.
La norma establecía varias excepciones. Por ejemplo, se podía comprar por debajo de ese precio cuando la vivienda fuera a destinarse a alquiler asequible o social durante al menos cinco años.
También cuando el inmueble se destinara a alojar a personas vulnerables, víctimas de violencia de género o personas que necesitaran atención sociosanitaria.
Más IBI a casas vacías
Los ayuntamientos tampoco tendrán el nuevo margen previsto para penalizar las viviendas vacías.
Podían imponer un recargo de hasta el 50% del IBI cuando el inmueble llevara más de dos años vacío de forma continuada y sin una causa justificada.
Si superaba los tres años, el recargo podía llegar al 100%.
Alquiler turístico paga más
También decaen los cambios fiscales previstos para el alquiler turístico.
Los alquileres turísticos de corta duración iban a tener un IVA del 10%. Además, los ayuntamientos podían establecer recargos en el IBI para viviendas destinadas a este uso.
El recargo podía alcanzar el 50% y elevarse hasta el 100% para propietarios con cuatro o más inmuebles destinados a alojamiento turístico.
Deducciones para inquilinos
También cae la nueva deducción en el IRPF para quienes vivan de alquiler.
Los inquilinos podían deducirse el 10% de lo que pagaran por su vivienda habitual.
La base máxima sobre la que se podía aplicar la deducción era de 11.630 euros al año. Esto dejaba un ahorro máximo de 1.163 euros en la declaración.
No todos podían beneficiarse por igual. La deducción completa se aplicaba cuando la base imponible era igual o inferior a 23.007,20 euros anuales.
A partir de esa cantidad, el beneficio se reducía de forma progresiva hasta desaparecer cuando la base imponible alcanzara los 33.007,20 euros.
El decreto-ley incluía además otra ventaja fiscal. Las ayudas recibidas para actuaciones de rehabilitación, accesibilidad y renovación dentro del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 quedaban exentas de IRPF.
Incentivos para los caseros
También han rechazado los cambios en la fiscalidad de los propietarios que alquilan una vivienda.
La reducción general iba a ser del 50%. Esto significaba que, a la hora de hacer la declaración de la renta, el propietario tributaba sólo por la mitad de los ingresos que obtuviera con el alquiler.
El incentivo era mayor para quienes bajaran el precio. Si el propietario reducía la renta más de un 5% y cumplía los requisitos establecidos, la reducción podía alcanzar el 100%. En ese caso, no tributaba en el IRPF por los ingresos de ese alquiler.
En el extremo contrario, podía caer hasta el 15% cuando aplicara una subida superior al 20% al renovar el contrato.
Primera vivienda al 0%
También cae la nueva vía prevista para comprar la primera vivienda habitual.
El mecanismo 'Tu Casa' permitía financiar hasta el 20% del valor del inmueble. El máximo era de 50.000 euros y funcionaba como complemento de la financiación privada.
El préstamo tenía un interés del 0% y no cobraba comisiones. Su plazo podía alcanzar los diez años. También tenía un periodo de carencia que podía extenderse hasta el final de la hipoteca, con un máximo de 30 años.
La vivienda quedaba sometida de forma permanente a un precio máximo de transmisión.
Avales
Tampoco saldrán adelante los 2.000 millones de euros en avales públicos a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO) incluidos en el decreto-ley.
Servían para respaldar financiación destinada a proyectos de alquiler social y asequible. Podían beneficiarse promotores públicos y privados y los avales podían alcanzar los 35 años.
A ellos se sumaban otros 280 millones de euros para empresas y promotores que utilizaran sistemas de construcción industrializada.
Vivienda protegida permanente
También decaen las nuevas reglas para la vivienda pública y protegida.
La vivienda protegida de nueva construcción iba a tener protección permanente o indefinida. Además, pasaba a tener un IVA superreducido del 4%.
Impuestos a las Socimi
Las Socimi tampoco tendrán que afrontar el cambio fiscal previsto en el paquete.
El gravamen sobre los beneficios procedentes del alquiler residencial iba a pasar del 15% al 25%.
El tipo podía reducirse un 50% o incluso un 100% en función del volumen de viviendas que la sociedad destinara al alquiler bajo criterios de asequibilidad.
Hipotecas vendidas a fondos
También decae el cambio previsto para algunos hipotecados cuando el banco vendiera su deuda a un fondo u otra empresa.
El afectado podía cancelar la deuda pagando la cantidad que la entidad compradora hubiera abonado por ella. A esa cifra había que añadir los intereses legales y determinados gastos.
El comprador debía comunicar el precio y el hipotecado disponía de 90 días para ejercer este derecho.
Multas a plataformas
Tampoco seguirá adelante el endurecimiento de las obligaciones de las plataformas que anuncian alquileres de corta duración, como Booking o Airbnb.
Las infracciones muy graves podían alcanzar el millón de euros. El máximo era equivalente al 2% de la facturación anual mundial de la plataforma.
Las graves podían llegar a 500.000 euros y las leves, a 100.000 euros.
Renovación automática del alquiler
El rechazo del segundo decreto-ley también tumba la medida estrella del partido de Yolanda Díaz.
El texto pretendía modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos para cambiar lo que ocurre después de los cinco años de duración mínima del contrato. Siete cuando el propietario es una persona jurídica.
La norma establecía nuevas renovaciones sucesivas por periodos de cinco o siete años. El propietario podía negarse, pero debía avisar con seis meses de antelación. Además, con carácter general, tendría que indemnizar al inquilino con al menos 12 mensualidades cuando decidiera no renovar. Había varias excepciones.
El rechazo del Congreso deja también este cambio fuera. Los dos decretos-ley caen y, con ellos, el paquete de medidas de vivienda que el Gobierno había puesto en marcha apenas un día antes.