El nuevo decreto del Gobierno limita las subidas de alquiler en nuevos contratos a un 2% y controla los alquileres temporales.
Los pequeños propietarios, que acaparan el 90% del mercado, podrán acceder a exenciones fiscales de hasta el 100% si cumplen con las limitaciones de renta.
El decreto busca evitar subidas abusivas al inicio de los contratos, pero genera preocupación por el posible descenso de la oferta de viviendas en alquiler.
El Banco de España advierte que el control de rentas puede afectar negativamente al patrimonio de los pequeños propietarios y reducir la oferta disponible.
El nuevo decreto de vivienda del Gobierno instaura un control estrecho del mercado, con límites a las subidas de los alquileres que estén por encima del 2% que marca su índice de referencia y un cerrojazo a los alquileres temporales, que hasta ahora quedaban fuera de ese yugo.
Son medidas que van a afectar directamente a los más de dos millones de pequeños propietarios que tienen un piso o dos en alquiler, pero que acaparan el 90% del mercado. A cambio, contarán con exenciones fiscales de hasta el 100% de la renta que cobren cuando prorroguen sus contratos, bajo esas limitaciones.
Los regalos fiscales se establecen tanto para quienes prorroguen los contratos sin saltarse las subidas establecidas y bajen sus rentas un 5%. Pero también para quienes saquen un nuevo inmueble para alquilar y esa renta inicial no pase del tope de referencia que pone el Ministerio de la Vivienda.
Incluso si al aplicar la actualización de los precios después de cinco años de contrato o desde un contrato antiguo, la subida resultante supera el 5% y puede llegar hasta el 20% o más, se establecen exenciones progresivas más recortadas para quienes sean capaces de contener las rentas.
Se trata de atajar con ello una de las disfunciones del mercado que había denunciado el Banco de España: los nuevos contratos se hacían con subida de hasta el 16,5%, para compensar de antemano las limitaciones que la norma establece para los cinco años de duración obligada con subidas del 2%.
El gran riesgo de esta intervención en el mercado del alquiler para limitar los precios, sobre todo en las zonas tensionadas, tiene un lado peligroso, también denunciado por el supervisor bancario: una previsible caída de la oferta de alquileres a quienes tanto control en la renta no les compense con bajadas en el IRPF o la renta de no residentes.
Tanto el control de los alquileres temporales como la subida del IVA y la vigilancia estrecha de los pisos turísticos, son medidas de control de la demanda cuyos efectos perniciosos sobre la oferta ya se han advertido desde varias instituciones, si se mantienen a largo plazo.
Ha ocurrido en Barcelona y ocurrió en Berlín, con medidas intervencionistas del mismo calado. Desde el Ministerio de la Vivienda se ha justificado tanto control en algunas ocasiones, en el momento crítico que sufre el mercado de la vivienda en España, que más que un problema de mercado, toma tintes de tragedia social.
Fuentes empresariales consultadas en el gremio de los caseros, aseguran que este control de los pequeños tenedores, no sólo de los grandes, viene de la mano de los socios de izquierda del Gobierno, para quienes los "multiarrendadores" son quienes tienen dos pisos o más en alquiler.
Las protestas en la calle y guerra a la subida de los alquileres que han declarado los socios del Gobierno consideran "rentistas profesionales" a todos los que tienen arrendados dos o más inmuebles, según contempla uno de los últimos informes publicados en el Ministerio de Inclusión sobre la concentración del mercado.
Frente a ello, el Banco de España señala en su último informe anual, con datos de 2025, que los pequeños propietarios con menos de cinco pisos en alquiler en España son el 92% del total, frente a apenas un 8% que serían personas jurídicas, entre las que se encuentran los fondos de inversión y los grandes tenedores (cinco pisos en zonas tensionadas y 10 en el mercado total).
La entidad actualizó el pasado viernes sus datos sobre el mercado de la vivienda. A finales de 2021 había en España 4,2 millones de pisos alquilados, una cantidad que ha crecido desde entonces a una media de 95.000 al año, con los precios al alza, hasta un mercado que se estimaba en 4,5 millones a finales de 2025.
Pero en el análisis se advierte que ese incremento de oferta mantiene el peso relativo del 90% en pequeños propietarios de uno o dos pisos, "sin que se produzca una concentración de la propiedad de las viviendas en alquiler para residencia habitual".
Riqueza patrimonial
Es más, con los últimos datos actualizados el pasado viernes, el Banco de España demuestra que ese dinamismo del mercado del alquiler es el que ha hecho que la riqueza inmobiliaria de los pequeños propietarios sea ya de casi siete veces y media su renta bruta disponible, tres veces más que su riqueza financiera (fondos y ahorro).
Con esos datos sobre la mesa, desde el sector de los arrendadores aseguran que un decreto sobre la vivienda que penalice a los pequeños tenedores y tope sus rentas, podría dar al traste con el patrimonio de muchos propietarios de este país, que han invertido en uno o dos pisos todo el esfuerzo de su vida laboral.
Es aquí donde el sector enciende las alarmas. Las fuentes consultadas por este periódico temen que cargar con nuevas obligaciones a los propietarios termine empujando a algunos a vender o directamente retirarlos del mercado.
Por eso, el sector considera que prorrogar los contratos puede aplazar el problema, pero no resolverlo. Dos años después, si la oferta no ha aumentado, los inquilinos volverán a encontrarse con el mismo atasco.
Porque detrás de los contratos que vencen, los precios que suben y las dificultades para encontrar un piso aparece siempre el mismo cuello de botella: siguen faltando viviendas.