El decreto plantea suspender los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional y prorrogar los contratos de alquiler hasta finales de 2028.
Se limita la subida anual del alquiler al 2% hasta 2027 y se endurecen las condiciones para los contratos temporales, exigiendo una causa justificada.
Incluye incentivos fiscales para propietarios e inquilinos, líneas de avales ICO para alquiler social y un gravamen especial para las socimis que no destinen suficiente vivienda al alquiler asequible.
Se incrementan los controles y sanciones a las plataformas de alquiler turístico y se permite que hipotecados cancelen su deuda por el precio pagado si su hipoteca es vendida a un fondo.
El Gobierno plantea a sus socios suspender los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional y prorrogar los contratos de alquiler que lleguen a su fin hasta finales de 2028.
Estas son dos de las principales medidas que recoge el borrador del nuevo decreto-ley de vivienda que el Ejecutivo quiere llevar este martes al Consejo de Ministros.
El documento, al que ha tenido acceso EL ESPAÑOL-Invertia, introduce cambios en buena parte de las reglas del mercado del alquiler de viviendas. Toca los contratos temporales, las subidas del alquiler, los gastos que paga el inquilino, las reparaciones y los incentivos fiscales para arrendatarios y propietarios. También introduce cambios para el régimen fiscal de las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (socimi).
La reforma de la Ley de Vivienda, sin embargo, queda por ahora aparcada. Aunque figuraba en el borrador que manejaba el Gobierno en junio, ya no aparece en el documento actual.
El primer bloque del borrador de 65 páginas se centra en los desahucios. Plantea mantener hasta el 31 de diciembre de 2028 la suspensión para personas vulnerables sin una alternativa habitacional.
La protección será directa (es decir, que el juez tiene que suspender directamente el desahucio) cuando el desalojo lo pida una entidad dedicada a comprar inmuebles o carteras de hipotecas impagadas a precios claramente inferiores a su valor de tasación. Dicho de otra forma: fondos buitre.
Podrá aplicarse incluso si ya existe sentencia judicial. El requisito es que todavía no se haya ejecutado el desalojo.
Para el resto de propietarios (lo que no se puedan a coger a criterios de vulnerabilidad), el mecanismo cambia. El juez deberá pedir primero a las administraciones autonómicas y locales una solución habitacional. Si no existe o no hay respuesta, suspenderá el procedimiento hasta que se encuentre una alternativa.
El borrador también recoge medidas para intentar compensar a los propietarios cuando no se ejecute el desahucio. Podrán acogerse las personas físicas y también las empresas dedicadas al alquiler habitual asequible o social.
La cantidad podrá cubrir el alquiler y los suministros impagados. También los daños causados en la vivienda, si los ha sufrido.
La suspensión del desahucio se revisará cada doce meses. Terminará cuando desaparezca la situación que la provocó o cuando hayan pasado tres años.
Además, se introduce una protección específica para los pequeños propietarios. La vulnerabilidad económica del inquilino no prevalecerá frente a la del casero cuando este sea una persona física con dos viviendas o menos.
Dos años más de alquiler
La otra gran medida que ofrece el Gobierno (al menos la parte del PSOE) a sus socios en el Congreso tiene que ver con la prórroga de los alquileres.
Los alquileres de vivienda habitual vigentes podrán acogerse a una prórroga extraordinaria si su periodo obligatorio o la prórroga del mismo terminan antes del 31 de diciembre de 2028.
Eso sí, el inquilino deberá solicitarla y estar al corriente del alquiler. También tendrá que haberlo pagado religiosamente los ocho meses anteriores.
Las prórrogas serán por periodos anuales y podrán alcanzar un máximo de dos años.
El propietario estará obligado a aceptar la prórroga, aunque hay excepciones. Podrá recuperar la vivienda si acredita que la necesita para él o para determinados familiares.
La prórroga tampoco será obligatoria si propietario e inquilino llegan a otro acuerdo para continuar con el alquiler y pactan una renta al menos un 5% inferior a la que paga el inquilino con el contrato actual.
Durante esos dos años se mantendrán las condiciones del contrato anterior.
Por otro lado, el decreto también vuelve a limitar de forma extraordinaria la actualización de los alquileres.
Tope del 2%
La medida estará vigente hasta el 31 de diciembre de 2027 y afectará a la actualización anual del alquiler.
Cuando llegue el momento de revisar la renta, propietario e inquilino podrán pactar libremente cuánto sube. Sin embargo, si no llegan a un acuerdo, el propietario no podrá aplicar una subida superior al 2%.
Al margen de esta medida temporal, el borrador fija el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) como techo para las actualizaciones anuales.
Y como regla general, la nueva renta no podrá superar la del contrato anterior una vez aplicada su actualización en las zonas tensionadas.
Según el borrador sólo se permitirá superar una renta anterior hasta un máximo del 10% en cuatro casos concretos: si la vivienda ha sido rehabilitada en los dos años anteriores, si se han hecho mejoras que reduzcan al menos un 30% el consumo de energía primaria no renovable, si se han realizado obras de accesibilidad o si se firma un contrato de diez años o más —o se ofrece al inquilino la posibilidad de prorrogarlo hasta alcanzar ese periodo—.
Cerco al alquiler temporal
Otro de los grandes cambios afecta al alquiler temporal. El Ejecutivo de Pedro Sánchez busca marcar una frontera más clara entre estos contratos y los de vivienda habitual.
Según recoge el texto, el alquiler temporal deberá responder a una causa "justificada y acreditable". El contrato tendrá que recoger expresamente ese motivo. Además, será el propietario quien tenga que demostrar que existe.
Si no hay una causa válida, el contrato perderá su carácter temporal. Pasará a considerarse alquiler habitual desde el momento de su firma.
La duración deberá superar los 31 días y, como regla general, no podrá pasar de doce meses. Si se supera ese periodo sin una justificación o se encadenan más de dos contratos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se considerará un alquiler habitual.
El borrador del decreto también facilita la salida del inquilino. En un alquiler temporal podrá abandonar la vivienda después del primer mes.
Tendrá que avisar con diez días de antelación y no deberá pagar una indemnización.
Reforma de la LAU
Más allá de la nueva regulación del alquiler temporal, el borrador plantea una amplia reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En total, modifica 34 apartados que afectan a la relación entre propietarios e inquilinos.
Entre otros cambios, el texto prohíbe cargar al inquilino los gastos de inmobiliaria o exigirle un seguro de impago.
También establece que, si el casero no responde en 15 días ante una reparación necesaria, el inquilino podrá hacerla y descontar su coste del alquiler.
Además, amplía el derecho del inquilino a comprar la vivienda con preferencia si el propietario decide venderla, incluso en determinados casos de ventas conjuntas de varias viviendas o edificios.
En las zonas tensionadas, los nuevos contratos de grandes propietarios tampoco podrán superar el precio máximo que marque el sistema estatal de referencia.
Préstamos y avales
El borrador propone la creación de una línea de créditos: Tu Casa. Soporta préstamos al 0 % de hasta 50.000 euros o el 20 % del valor para la primera vivienda.
Además, hay prevista una línea de 2.000 millones de euros en avales públicos a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO) para proyectos de alquiler social o asequible.
Esto significa que el Estado asumirá parte del riesgo de los préstamos que reciban promotores públicos y privados para construir nuevas viviendas o mejorar las que ya están destinadas a este tipo de alquiler. Los avales podrán tener un plazo de hasta 35 años.
El texto añade otros 280 millones de euros en avales para empresas y promotores que utilicen sistemas de construcción industrializada de viviendas.
Incentivos fiscales
El real decreto ley recoge varias deducciones en el IRPF para los propietarios que saquen sus viviendas a los mercados de alquiler en zonas tensionadas.
Dichas exenciones van del 100% al 50% de las rentas obtenidas por esos alquileres, dependiendo de si se rebaja o se mantiene su coste.
Estas deducciones, por cierto, aumentan si los inquilinos son jóvenes menores de 36 años.
Los beneficios fiscales no son sólo para los propietarios, también los hay para los inquilinos.
Jóvenes
Concretamente, los jóvenes podrán deducirse un 10% de lo que paguen por su alquiler, hasta un máximo de 33.000 euros al año.
Asimismo, las ayudas recibidas en el marco de la línea de financiación para rehabilitación, accesibilidad y renovación del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 estarán exentas de IRPF.
También hay rebajas fiscales para los propietarios que vendan sus propiedades a entidades públicas dedicadas a vivienda social o asequible.
Quedarán libres de IRPF siempre y cuando no superen los 800.000 euros.
IVA a piso turísticos
El borrador de decreto-ley también incluye subidas fiscales. Desde el 1 de octubre de 2026, los alquileres de viviendas amuebladas de 30 noches o menos (o turísticos) a un mismo inquilino pasarán a tributar el tipo reducido del IVA del 10%. Siempre que el propietario no tenga allí su residencia habitual, claro.
El mismo tipo se aplicará a los alojamientos que presten servicios propios de un hotel, como limpieza, lavandería o restauración.
También se castigan fiscalmente las viviendas vacías. Los ayuntamientos podrán imponer un recargo de hasta el 50% del IBI a las viviendas que lleven más de dos años vacías de forma continuada y sin causa justificada.
Con carácter general, se aplicará cuando pertenezcan a propietarios con cuatro o más viviendas. Si la vivienda lleva vacía más de tres años, el recargo podría llegar al 100%.
El decreto extiende además los recargos de IBI a las viviendas turísticas situadas en zonas tensionadas si los ayuntamientos lo desean.
Por otro lado, el texto modifica también la tributación en el IRPF de los inmuebles que no son la vivienda habitual ni están alquilados, como puede ocurrir con una segunda residencia.
A partir de 2027, la renta que Hacienda considera que genera ese inmueble se calculará mediante una nueva escala ligada a su valor catastral, con porcentajes que irán aumentando según el valor de la propiedad.
Control a las plataformas
El Gobierno propone endurecer las obligaciones para las plataformas que anuncian alquileres de corta duración. Es decir, portales como Booking y AirB&B.
El texto establece un régimen de infracciones y sanciones para aquellas que incumplan las normas sobre el registro y la publicidad de estos alojamientos.
Las multas dependerán de la gravedad de la infracción. Las consideradas muy graves podrán alcanzar un millón de euros, con un límite máximo equivalente al 2% de la facturación anual mundial de la plataforma.
Las infracciones graves podrán llegar a 500.000 euros o al 1% de la facturación, mientras que las leves podrán ser sancionadas con hasta 100.000 euros.
Entre los incumplimientos que contempla el decreto figuran, por ejemplo, mantener anuncios de viviendas cuyo número de registro haya sido suspendido o retirado o no realizar las comprobaciones exigidas sobre los datos que aparecen en los anuncios.
Gravamen a socimis
El documento incluye una modificación específica del régimen fiscal de las socimi, con efectos desde los ejercicios iniciados en 2026. El texto establece un gravamen especial del 15% sobre determinados beneficios que estas sociedades obtengan y no repartan entre sus accionistas.
Ese porcentaje aumentará hasta el 25% cuando los beneficios no distribuidos procedan del alquiler de viviendas u otros inmuebles residenciales.
En este grupo se incluyen también los alquileres turísticos, los alojamientos y los contratos de corta duración.
Sin embargo, el decreto introduce importantes rebajas para las socimi que destinen la mayor parte de sus viviendas al alquiler asequible.
Si más del 80% de su parque en alquiler en España se dedica a este fin, el gravamen del 25% se reducirá a la mitad, lo que dejaría el tipo efectivo en el 12,5%.
La rebaja podrá llegar al 100% si, además de superar ese porcentaje de vivienda asequible, la socimi reinvierte los beneficios no distribuidos en este tipo de viviendas en un plazo máximo de tres años. En ese caso, el gravamen quedaría neutralizado.
El Gobierno plantea aplicar estos requisitos de forma gradual. Para los ejercicios iniciados en 2026 bastará con superar el 60% de vivienda asequible, mientras que en 2027 el porcentaje aumentará al 70%. Después se aplicará el umbral general del 80%.
Hipotecas vendidas a fondos
El borrador permitirá que una persona cuya hipoteca sobre su vivienda habitual sea vendida por el banco a un fondo u otra empresa pueda cancelar la deuda pagando lo que esa entidad haya pagado por ella, más intereses legales y determinados gastos.
El comprador deberá comunicarle ese precio y el hipotecado tendrá 90 días para ejercer este derecho.
Casa47
El decreto regula también el traspaso a Casa47 de los inmuebles del Estado y de la Seguridad Social que puedan destinarse a vivienda.
También incluye propiedades de organismos como Defensa, ADIF o la Gerencia de Infraestructuras y Equipamiento de la Seguridad del Estado que sean aptas para este fin.
Gran tenedor
Asimismo, el texto mantiene como gran tenedor a quien tenga más de diez viviendas o más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial.
En zonas tensionadas, las comunidades podrán rebajar el límite hasta cinco viviendas si lo justifican.
Esta condición deberá acreditarse con un certificado del Registro de la Propiedad.