El precio de la vivienda en Madrid ha subido un 9% en el último año, muy por encima de la media de otras grandes ciudades.
El UBS Global Real Estate Bubble Index sitúa a Madrid en riesgo moderado de burbuja inmobiliaria, a solo 0,14 puntos del nivel de riesgo elevado.
El incremento de precios supera ampliamente el crecimiento de los salarios, dificultando la accesibilidad a la vivienda en la capital.
La escasez de oferta, la demanda extranjera y la creación de nuevos hogares mantienen la presión al alza sobre los precios en Madrid.
Madrid se acerca al nivel de riesgo elevado de burbuja inmobiliaria. La fuerte subida del precio de la vivienda, por encima de los salarios, está aumentando los desequilibrios en la capital.
Así lo refleja el UBS Global Real Estate Bubble Index 2026, que analiza la evolución del mercado residencial en 23 grandes ciudades del mundo.
El índice sitúa a Madrid en 0,86 puntos, todavía dentro de la categoría de riesgo "moderado". Sin embargo, la capital se queda a sólo 0,14 puntos del nivel que UBS considera de riesgo "elevado", fijado a partir de 1 punto.
Pero, ¿qué significa realmente ese riesgo? Para UBS, una burbuja aparece cuando el precio de la vivienda sube tanto que termina alejándose de su valor real y se mantiene así durante un tiempo.
El problema es que sólo se puede saber con certeza que existe una burbuja cuando esta estalla y los precios corrigen. Aun así, UBS identifica algunas señales de alerta. Por ejemplo, que las casas se encarezcan mucho más rápido que los salarios y los alquileres, o que aumenten demasiado el crédito y la construcción.
No obstante, esto no significa que vaya a producirse necesariamente una caída de los precios. El índice mide señales de alerta, no anticipa cuándo puede producirse un pinchazo.
Siete de las 23 ciudades analizadas por el banco suizo ya han superado esa barrera. Entre ellas se encuentran Lisboa, Seúl, Dubái y Miami. Zúrich y Tokio están incluso un escalón por encima y presentan un riesgo "alto" de burbuja inmobiliaria.
Con estos datos, la capital española entra en el grupo de las diez ciudades estudiadas por UBS con mayor riesgo de sufrir burbuja inmobiliaria.
Y los precios ayudan a explicar por qué. La vivienda en la ciudad española se ha encarecido un 9% en términos reales durante el último año.
Sólo Seúl y Lisboa registran aumentos superiores entre esas 23 grandes ciudades que analiza UBS.
Una diferencia que es más que considerable con el resto de mercados. De media, el precio real de la vivienda apenas ha aumentado un 0,5% en las capitales analizadas. Por lo que el incremento registrado en Madrid ha sido 18 veces superior.
Sin embargo, en buena parte de las ciudades europeas ocurre justo lo contrario. Fráncfort y Múnich, por ejemplo, registran caídas de precios cercanas al 4% respecto al año anterior.
Y es que Madrid no sólo sigue encareciéndose mientras otros mercados frenan. También lo hace a una velocidad que los sueldos de su población no consiguen seguir.
Ahí está una de las claves del aumento del riesgo. La vivienda vale cada vez más, pero el dinero disponible para pagarla no aumenta al mismo ritmo.
Por su parte, Europa tampoco avanza en una única dirección. Mientras los desequilibrios inmobiliarios aumentan en ciudades como Madrid, Lisboa o Milán, otras grandes ciudades empiezan a aliviar la presión acumulada en los últimos años.
Es el caso de Fráncfort, Múnich y Ámsterdam, donde, en ellas, el riesgo de burbuja sí se ha reducido.
Detrás de esos desajustes hay varios factores. UBS señala la fuerte demanda de compradores extranjeros, la creación de nuevos hogares y, sobre todo, una oferta de vivienda que no consigue crecer al mismo ritmo.
La ecuación es sencilla. Hay más personas buscando vivienda, pero no aparecen suficientes casas para atenderlas. Una escasez, muy presente en toda España, que mantiene la presión sobre los precios en un mercado ya tensionado.
El fin de la Golden Visa tampoco ha cambiado por ahora esa tendencia. UBS considera que su desaparición ha quedado compensada por la buena marcha de la economía y del mercado laboral.
La propia entidad señala que la persistente escasez de oferta sigue respaldando los precios de la vivienda en Madrid.
El problema es que, cuanto más suben las casas sin que los ingresos acompañen, más difícil resulta comprarlas, lo que está deteriorando la accesibilidad en Madrid, según advierte el banco suizo.
Primeras señales
Pese a todo, parece que el mercado madrileño empieza a levantar ligeramente el pie del acelerador.
UBS señala que el crecimiento de los precios perdió algo de fuerza durante la primavera de 2026 tras soportar las fuertes subidas anteriores.
Y uno de los motivos está en la financiación. El encarecimiento de las hipotecas reduce la capacidad de compra de los hogares y deja fuera del mercado a parte de la demanda.
A ello se suma el endurecimiento de las normas sobre los alquileres de corta duración. Según la entidad financiera, estas restricciones han reducido el atractivo de algunas viviendas como inversión, especialmente aquellas destinadas al alquiler turístico o temporal.
Por ahora, estos factores han servido para rebajar ligeramente el ritmo de crecimiento, pero no para cambiar la tendencia. Los precios siguen al alza y la falta de oferta continúa ejerciendo presión sobre el mercado madrileño.
Por tanto, ese freno todavía no ha sido suficiente para cambiar la fotografía. Madrid sigue dentro del nivel de riesgo moderado y UBS no anticipa con este indicador ningún pinchazo de los precios.
La capital se acerca, eso sí, al nivel de riesgo elevado. Y mientras los precios pierden fuerza en buena parte de los grandes mercados inmobiliarios, Madrid sigue avanzando en dirección contraria.