Empezar el curso académico o el trabajo en septiembre con un nuevo techo sobre la cabeza se ha convertido en un desafío digno del Grand Prix. Estudiantes y trabajadores se sumen estas semanas en una carrera que tradicionalmente ha sido a contrarreloj en agosto, pero este año será más difícil que nunca, con precios nunca vistos en 15 comunidades y una oferta menguante. 

Pueden llegar a pagarse 631 euros por una habitación en Barcelona; 477 euros de media en Madrid o 448 en Vitoria. Nadie los cuestiona, no hay tiempo que perder si se quiere cerrar un trato: los anuncios pueden desaparecer en horas, hay castings de inquilinos y una carrera formidable de obstáculos en forma de avales y fianzas que los aspirantes deben resolver antes que sus competidores.

Es una contienda en la que ha cambiado la ventaja de los aspirantes. Si tradicionalmente se premiaba la estabilidad de los sueldos de los trabajadores, y su presupuesto mayor cuidado con el mantenimiento del inmueble, ahora son los estudiantes quienes tienen la posición favorable.

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Y es consecuencia de la Ley de Vivienda, otra novedad que añade presión a un mercado marcado por la escasez de oferta, ya que incluye novedades para proteger a inquilinos vulnerables en caso de impago, por ejemplo alargando el proceso para su desalojo.

¿Traducción? Este agosto se suben las exigencias a inquilinos. Más solvencia, más garantías y aun así, en la competencia feroz sigue sobresaliendo el alumno, que probablemente no permanezca más de un curso. Ofrece así menor riesgo de haya que desalojar.

"El consejo a los inquilinos es que no tengan prisa y cuenten con un plan B. Como por ejemplo quedarse en casa de sus padres", lanza pesimista Rebeca Pérez, CEO y fundadora de la plataforma de inversión inmobiliaria Inviertis. Estas son las claves de la gran carrera entre trabajadores y estudiantes.

Precios históricos

La llegada del verano ha encontrado a un mercado en máximos desconocidos hasta la fecha en 15 comunidades. De ellas, 13 han anotado su nuevo techo de precios este año, en el que no han dejado de sucederse subidas.

Dicho de otra manera: sólo Castilla-La Mancha y Aragón no están en máximos porque los alcanzaron en 2007 y 2008, la cumbre de la burbuja, según datos de Fotocasa. Para el resto de España, aquel horizonte está ya superado.

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De hecho, en algunas comunidades los precios están "por encima del 40% y hasta el 60% del precio mostrado durante la burbuja", destaca María Matos, directora de estudios de Fotocasa.

El precio medio del metro cuadrado de alquiler está por encima de los 11,5 euros, de acuerdo con los datos tanto de Fotocasa como de Idealista. Esto supone que el alquiler de la vivienda más frecuente en nuestro país, de unos 80 metros cuadrados, asciende a 920 euros.

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La razones de la escalada son claras para el sector. El encarecimiento de las casas y de la financiación ha hecho que muchos desistan de la compra en favor del alquiler, pero en este mercado no hay suficiente oferta y, además, la Ley de Vivienda, aseguran expertos, ha reducido las opciones porque muchos propietarios han tomado medidas ante el temor de que lleguen los topes de precios que contempla la norma.

O bien han retirado sus casas del mercado de alquiler residencial para pasarse al vacacional o temporal o bien han subido el listón para alquilar: se pide más dinero y más garantías. "Se está aprovechando que en este momento no hay topes en muchas zonas para alquilar rápido y a precio alto. Como se prevé que no voy a poder subir mi renta hasta una cantidad x, ahora pido lo máximo que se pueda por si luego me van a limitar la subida… y como no hay oferta suficiente, lo puedo pedir", resume a este periódico Ricardo Gulias, CEO de RN Tu Solución Hipotecaria.

Boom de habitaciones

Con esta escalada, el alquiler en solitario de una vivienda se desvanece como posibilidad para la gran mayoría de trabajadores, teniendo en cuenta que el salario más frecuente en nuestro país ronda los 18.500 euros brutos anuales, de acuerdo con datos de 2021 -los más recientes-, y hay una sustantiva merma de poder adquisitivo por la inflación.

De modo que quien no tiene recursos suficientes ni posibilidad de compartir gastos con una pareja se ha lanzado a buscar habitaciones, cuyo alquiler ha reaccionado encareciéndose un 5,59% en el segundo trimestre, según datos de pisos.com, que nota que cada vez aumentan más las personas mayores de 30 años "que se ven obligadas a compartir piso".

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Pero aquí esperan los estudiantes... Y arranca la competición. Especialmente en las grandes ciudades, que suelen ser las mismas en las que las bullen las universidades más demandadas de nuestro país: Madrid, Barcelona, Valencia, Salamanca, Granada, Málaga o Santiago. 

De ellas, Barcelona es donde más caro será lograr habitación, con una media de 631 euros al mes, un 8,97% más que en el primer trimestre de 2023. Le siguen Madrid (unos 477 euros al mes de media), Palma (473 euros) o Vitoria (448 euros). La media nacional está en los 405 euros.

Los estudiantes, con ventaja

En este escenario, la ventaja es para los estudiantes. "Es el inquilino que prefieren los caseros, es más dinámico y está avalado por los padres", explica Gulias. 

Por contra, el trabajador acaba por estar más limitado económicamente en salario. "Sobre todo lo va a tener más complicado porque se pide más garantías o más solvencias" para disipar los temores de impago de los caseros, disparados con la Ley de Vivienda.

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Y por ello, augura, "las familias con hijos menores serán los más limitados, porque con la actual ley será más complicado el desalojo si no pagan". Su capacidad de negociación de precio se reduce a cero. "Las esperanzas son muy pocas, prácticamente sólo que el Gobierno que se forme haga muchas viviendas", sostiene. 

También merma la posibilidad simplemente de pedir que se aplique la ley en otra de las grandes novedades: quién paga a la inmobiliaria. La norma deja claro que los gastos de gestión, equivalentes a una mensualidad, debe pagarlos ahora el propietario, pero muchas inmobiliarias siguen reclamándolo a los aspirantes a inquilino como parte de las condiciones para cerrar el trato. 

Facua ha denunciado a 15 agencias en Madrid por incumplir así este apartado de la Ley. Si al final los eventuales inquilinos lo pagasen para no perder el piso, recomienda pedir factura para solicitar después el reembolso a la agencia y recuerda que, en caso de que se niegue, existe la vía judicial.