La pandemia provocada por el Covid-19 ha nublado el futuro cercano de muchas familias. Algunas de ellas soñaban con comprar una vivienda, pero la incertidumbre sobre su futuro laboral les ha hecho pensar mucho sobre los planes a largo plazo. En España, poco hay más a largo plazo que la adquisición de una casa.
Cada familia sabe lo que tiene en un casa, sus presupuestos y sus previsiones de gastos e ingresos. Algunos compradores de vivienda seguirán adelante y otros se plantearán dar un paso atrás. En el caso de haber pagado una señal, ¿pueden recuperarla?
Por si lo buscan, el Gobierno no ha incluido en ninguno de todos los reales decretos-leyes aprobados desde el estallido de la crisis sanitaria referencia alguna a esta situación. Así, compradores y vendedores tendrán que acudir a la legislatura previa para resolver esta tesitura.
Lo normal, perderla
La norma general es que los pactos de arras que se suscriben entre comprador y vendedor pretenden indemnizar a la parte que cumple para el caso de que la otra desista de la compra o la venta. En este sentido, prima la voluntad de las partes de cumplir el contrato.
Si el comprador no compra la vivienda en el plazo establecido en el contrato de arras, perderá las arras entregadas. Si es el vendedor el que no vende la vivienda en dicho plazo, deberá devolver el importe percibido doblado.
Antonio Ñudi, socio de Andersen Tax & Legal, explica que “con carácter general” el comprador no recuperará la señal, “salvo que el propio contrato prevea expresamente alguna causa de resolución que pueda encuadrarse en esta situación, cosa muy poco habitual”.
“La aplicación de la tan aludida últimamente doctrina rebus sic stantibus, de creación judicial, exige que una circunstancia imprevisible no imputable a ninguna de las partes, rompa el equilibrio contractual, lo que no parece que pueda ser de aplicación a estos supuestos”, expone Antonio Ñudi.
La vía de la fuerza mayor
Sin embargo, no vivimos en circunstancias normales. Urtzi González, abogado especialista en derecho inmobiliario de Sanahuja Miranda, señala que “el comprador que desiste, si puede justificar que dicho desistimiento viene motivado por el Covid-19 y sus efectos (pérdida repentina o sustancial de ingresos, no concesión del préstamo hipotecario por dichos motivos, imposibilidad de obtención de la documentación u otros trámites) podría ampararse, a mi juicio, en una situación de fuerza mayor para dar por resuelto el contrato por imposibilidad de cumplimiento ajena a su voluntad y exigir la devolución de las arras”.
La fuerza mayor supone, en el terreno contractual, la imposibilidad de cumplimiento de las obligaciones de las partes debido a la existencia de una circunstancia imprevisible o, de ser previsible, inevitable, y está regulada en el artículo 1105 del Código Civil. No obstante, indica Urtzi González, “la fuerza mayor podría llegar a estar contemplada en el propio contrato de arras, por lo que será necesario revisar, en primer lugar, si el contrato la contempla”.
“Si como consecuencia del estado de alarma o de la propia situación generada por la pandemia, la obra de construcción ha estado parada o se ha ralentizado por este evento extraordinario ajeno al control del promotor, podría argumentarse esta causa para una extemporánea entrega”, ahonda Antonio Ñudi.
En cualquier caso, los dos abogados coinciden en que es necesario analizar cada supuesto concreto y, como dice Antonio Ñudi, “no olvidar que estamos ante una situación nueva sobre la que no hay todavía criterios ni doctrinales ni jurisprudenciales unánimes”.
Además, señala Urtzi González, “nadie cuestiona que nos encontramos en una situación excepcional, que puede ampararse en el concepto jurídico de fuerza mayor, pero ello no exime a la parte que no cumple de justificar cumplidamente su incumplimiento”.
Facilidades de las grandes promotoras
Las grandes promotoras inmobiliarias que trabajan en España son conscientes de las dificultades que atraviesa la sociedad. Por ello, han anunciado medidas para ayudar a los compradores de sus viviendas aún no entregadas en estos meses tan complicados.
Por ejemplo, las cinco más importantes por volumen (Aedas Homes, Habitat Inmobiliaria, Metrovacesa, Neinor Homes y Vía Célere) acordaron conjuntamente a mediados de marzo aplazar el cobro de los pagos a cuenta de abril y mayo a los clientes que así lo desearan. Casi 30 días después anunciaron que uno de cada cinco clientes con contrato en vigor se habían acogido a la posibilidad.
Además, el 3 de abril Metrovacesa anunció que permite hacer una reserva sin compromiso de una de las viviendas que construye, dado que durante este mes todos los clientes que den la señal tendrán la posibilidad de cancelarla de forma gratuita hasta el próximo 30 de mayo.
Por su parte, Habitat Inmobiliaria ha decidido ofrecer un descuento de 3.000 euros en la reserva de cualquiera de las viviendas de las promotoras al personal sanitario, militar y los miembros de las Fuerzas y Cuerpos de seguridad del Estado que adquieran una vivienda en alguna de las 43 promociones de la compañía.