La pandemia provocada por el Covid-19 ha derivado en una crisis económica en España de la que no tenemos ni idea cómo vamos a salir ni cuándo. Los ingresos de miles de familias están en el aire y por norma general el gasto más importante al que se enfrentan cada mes es el alquiler o la hipoteca. Por eso, en el caso de los arrendamientos, han crecido en los últimos meses de manera exponencial los seguros contra el impago de los inquilinos.
El número hogares españoles que vivía en alquiler el año pasado se situó en 3,4 millones, el 18,3% del total, según la última Encuesta Continua de Hogares (ECH) que publicó recientemente el INE. Dado que solo una pequeña minoría está en manos de grandes tenedores, son muchos los propietarios particulares que se juegan con esta crisis unos ingresos muy relevantes de su economía familiar.
En condiciones normales, nadie quiere dejar de pagar el alquiler. La vivienda es un bien que tomamos como nuestro aunque en la escritura no aparezca nuestro nombre. Pero en estos momentos de enorme incertidumbre casi nadie está a salvo de la alargada sombra del Covid-19. Despidos, ERTE, reducciones de jornada, la casuística es enorme y el bicho no distingue.
Como bien sabe, el Gobierno aprobó el famoso Real Decreto-Ley 11/2020 en el que incluía un paquete de ayudas al alquiler para familias vulnerables azotadas por el coronvirus. Para empezar, hay que cumplir los requisitos y para terminar ese dinero tiene que llegar a la cuenta corriente de las familias.
Durante todo el proceso, más de un propietario puede sufrir un generoso agujero porque a su inquilino, por desgracia, le resulta imposible afrontar el pago del arrendamiento. De ahí que la figura de este tipo de seguro sea más visible que nunca.
Crece el número de pólizas
Los seguros de protección de alquileres no son nuevos ni muchos menos. Sin embargo, cuando los precios cogieron el ascensor para arriba muchos propietarios optaron por contratar uno para garantizar el cobro de las rentas. La situación actual ha hecho que el número de pólizas contra impagos aumente de manera exponencial.
La comercialización de Seguros de Impago del arrendamiento ya se disparó durante 2019 hasta el 35%, frente al 30 por ciento global de 2018, según el Observatorio Español del Seguro del Alquiler (OESA). La principal razón, argumenta, es que “estos seguros se han convertido en la principal garantía del arrendamiento desde la entrada en vigor del Decreto Ley del Alquiler”.
Durante este año, apunta el OESA, el crecimiento estimado se esperaba fuera un 40%. “Aunque esas cifras variarán al alza con la actual situación y ante el temor por los impagos”, reconoce.
Por ejemplo, Mapfre confirma a Invertia que la contratación del seguro de impago de alquiler está manteniendo una línea de crecimiento estable en los últimos años. Se debe, entre otras razones, “al auge del número de viviendas alquiladas y a las necesidades que el cliente tiene a la hora de proteger los ingresos que le genera el propio alquiler y de preservar su vivienda”. Asimismo, explica la aseguradora, “los arrendadores valoran este tipo de seguros como una alternativa muy sólida frente a los tradicionales depósitos o avales”.
“Es un producto en auge porque la gente se quiere proteger en esta situación”, afirma el presidente de Avalisto, Raúl Pérez. “Ahora mismo tenemos un volumen de trabajo descomunal desde finales de febrero”, concreta.
El seguro tradicional
Mapfre representa el modelo de seguro tradicional para la protección del alquiler. Garantiza a los propietarios de viviendas, el cobro de la renta mensual en caso de impago del inquilino, hasta el importe de 12 mensualidades y con los límites de suma asegurada, explican desde la aseguradora. Además, incluye entre sus coberturas la defensa jurídica y reclamación de daños y, opcionalmente, también puede contratar una indemnización por actos vandálicos del inquilino.
Para el arrendador es importante contar con la cobertura de impago de alquileres y la de actos vandálicos. Por su parte, aunque el seguro de impago de alquiler es un producto más enfocado a los arrendadores, ofrece coberturas como la asistencia urgente de la que tanto propietario como inquilino pueden beneficiarse.
Plataformas online
Las nuevas tecnologías han permitido la entrada de nuevos actores en todo el tejido económico y los seguros no iban a ser menos. En el caso de los impagos de alquileres hay numerosas ofertas. Una de ellas es Avalisto. Nació en 2017 para “ayudar al propietario”, tal y como explica a Invertia su presidente, Raúl Pérez.
Su forma de actuar es sencilla. Aplica un análisis de solvencia al inquilino y en tiempo real es capaz de emitir una póliza si la supera. A diferencia de otras aseguradoras y plataformas, Avalisto se basa en el gasto del arrendatario, no en los ingresos. “El problema no son los ingresos de una persona, donde hay que analizarlos es en el gasto”, apunta su presidente. “Analizamos su estructura familiar, dónde vive, cuántos hijos tiene, dónde estudian, etc., y a través de eso extraemos unos parámetros de gasto”, aclara.
De hecho, solo solicitan a su posible cliente nombre, apellidos, fecha de nacimiento, dónde vive, dónde quiere ir a vivir y el precio de la renta de esa vivienda a la que quiere mudarse. “Si sale positivo, solicitamos el contrato de arrendamiento, el DNI y el documento donde el propietario confirma que el inquilino está al corriente de pago”, explica Raúl Pérez.
Avalisto cobra a sus clientes el 4% de la renta anual en un único pago (el mercado de la póliza está entre el 3,85% y el 6%). Cubre doce meses de alquiler, 3.000 euros de desperfectos, 3.000 euros de servicios jurídicos en caso de desahucio y ocuparse de toda la gestión.
En caso de impago, el proceso es el siguiente. Normalmente, el alquiler se paga los primeros cinco días del mes, aunque por ley está permitido hasta el 24. Si el propietario ve que el inquilino no ha pagado el día 6, avisa a Avalisto el 7 y ellos empiezan a trabajar de cara al siguiente mes. Si el día 15 aún no ha pagado, la plataforma se pone en contacto con el inquilino para saber qué ha pasado. Cuando supera el 25, automáticamente en inquilino cobra el mes de la fianza y el siguiente Avalisto se ocupa de pagar el alquiler hasta doce meses, incluso si el impago se hace el último mes.
En el momento que Avalisto empieza a pagar al propietario el alquiler que el inquilino no puede, arranca un protocolo jurídico de siniestro que conlleva una demanda hasta llegar al desahucio. Aunque en estos momentos esa vía está paralizada.
Por este motivo, Raúl Pérez señala que “ahora mismo nosotros decimos a los propietarios que renegocien con los inquilinos y les den facilidades hasta la vuelta a la normalidad porque nos tenemos que ayudar entre todos”.
Agencia Negociadora
Aunque no se trata de un seguro contra el impago del arrendamiento, la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) también es una opción para que el inquilino asegure los ingresos por el uso de su vivienda.
“Desde 2010 que nacimos hacemos un proceso de selección al inquilino para que tenga solvencia y viabilidad la operación, no solo que quiera pagar sino que pueda hacerlo”, explica su portavoz. Para acreditar su solvencia, se aseguran de que el coste del alquiler no supere el 30% de los ingresos de los futuros arrendatarios (les piden las nóminas y el contrato de trabajo) y descartan aquellos que aparecen en ficheros de morosidad o tienen otras deudas.
En su caso, el inquilino paga la renta a la ANA, esta se queda con sus honorarios (el 6% mensual) y el resto lo envía al propietario. “Estamos toda la vida del contrato y nuestra función es la gestión integral y profesional del alquiler durante todo este tiempo”, explican desde la Agencia Negociadora del Alquiler.
Si el inquilino deja de pagar, la Agencia Negociadora busca la mejor solución para las dos partes. Por ejemplo, buscar una vivienda más asequible para el inquilino y así el propietario puede volver a alquilar su casa de nuevo.
Antes de que el Gobierno lanzara las medidas de ayuda a familias vulnerables en el alquiler de la vivienda habitual, la ANA firmó un pacto bastante generalizado con la autorización del propietario para que el inquilino pague el 50% de la renta en abril, mayo y junio. Sin intereses y tiene seis meses ampliables a diez para devolver la cantidad que ha dejado de pagar.
La vía pública
Además de estas opciones privadas, existen en algunas comunidades organismos públicos que gestionan el alquiler de las viviendas y de cierta manera de seguridad a ambas partes en todo el proceso.
La Comunidad de Madrid cuenta con el Plan Alquila, disponible para propietarios e inquilinos. El organismo público proporciona a las dos partes asesoramiento especializado sobre, precios, zonas, etc., y busca y selecciona al inquilino con las condiciones de fiabilidad y solvencia adecuadas.
Cuando el inquilino y el propietario llegan a un acuerdo para el arrendamiento de la vivienda, el Plan Alquila elabora el contrato de arrendamiento, realiza el inventario de la vivienda, aporta un asesoramiento jurídico gratuito y fiscal (deducciones y ayudas públicas), media en los posibles conflictos entre inquilinos y propietarios, gestiona el depósito de la fianza (y su devolución) en la Agencia de Vivienda Social, contrata un seguro de caución y ofrece asistencia jurídica gratuita en caso de desahucio.
Por tanto, hay múltiples opciones para que el inquilino garantice en la medida de lo posible el cobro del alquiler de su vivienda. Público y privado, físico o digital, de pago mensual o anual, con sus ventajas e inconvenientes.