La pandemia ha supuesto un cambio radical para el sector inmobiliario, tal y como sucedió ya tras la crisis financiera mundial, pero aún más disruptivo. Además de introducir incertidumbre, seguirá afectando las perspectivas de este mercado, acelerando muchas tendencias que estaban ya iniciándose en el sector.

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La incertidumbre ha cambiado las prioridades dentro del sector. Los más demandados en el mercado este año incluyen activos que operan en áreas que han sido mínimamente afectadas por la pandemia.

Logística y vivienda se han visto especialmente beneficiadas, con edificios de centros de datos y de investigación biotecnológica, infraestructura energética y propiedad industrial o almacenes siendo objeto de una demanda relativamente estable. Las torres de comunicación/fibra también se han visto beneficiadas a medida que la vida sigue pivotando hacia una mayor actividad online.

Cambios en la demanda

Consecuentemente, conviene examinar más de cerca el valor que se puede derivar de los cambios en la demanda y de las clases de activos nuevas y emergentes, así como las conexiones entre diferentes tipos de activos reales. Unas condiciones de mercado tan inciertas, y a veces conflictivas, como las actuales pueden conducir a una toma de decisiones incorrecta, por lo que las perspectivas generales de la industria para 2021 son de precaución.

La categoría VDOS de inmobiliario indirecto gana un 5,3% por rentabilidad desde el pasado 1 de enero. De esta categoría, una selección de fondos con la mayor calificación de cinco estrellas de VDOS nos identifica a Goldman Sachs US Real Estate Balanced Portfolio como el más rentable, en su clase R de capitalización en dólares, con una revalorización del 5,3%.

A un año, gana un 7,9% por rentabilidad, lo que supone un comportamiento notablemente superior a la media de su categoría en este periodo (3,03%), registrando un controlado dato de volatilidad del 18,8%, que lo sitúa entre los mejores de la categoría, en el quintil cinco. Invierte principalmente en valores de renta variable y de renta fija (clasificados principalmente por debajo del grado de inversión) que proporcionan exposición a los mercados inmobiliarios estadounidenses.

Toma como referencia de gestión los índices BoA ML US HY Homebuilders/Real Estate (35%), BoA ML US High Yield Building Materials (35%) y MSCI Custom Real Estate Equity Index (30%). Sus mayores posiciones corresponden a emisiones de los Pagarés del Tesoro de EEUU 2yr Note (Cbt) Mar21 XCBT 20210331 (5,68%),  US 10yr Note (CBT) Mar21 XCBT 20210322 (4,25%) y US 5yr Note (CBT) Mar21 XCBT 20210331 (3,85%). También acciones de compañías cotizadas Lennar Corp (3,03%) y D.R. Horton (2,73%).

Evolución comparativa de fondos de inversión indirecta en inmobiliario. VDOS

Se requiere una aportación mínima de 5.000 dólares (aproximadamente 4.182 euros) para suscribir la clase R de capitalización en dólares de este fondo, que aplica a sus partícipes una comisión fija del 0,7%.

La clase A2 en euros de Janus Henderson HF - Global Property Equities obtiene en el año una rentabilidad del 5,3% y casi un 6% a un año, con un dato de volatilidad bastante controlado por este concepto en este último periodo del 23,4%, que lo posicionan en el segundo mejor grupo de su categoría, en el quintil cuatro.

Se propone como objetivo proporcionar un crecimiento de capital a largo plazo, superior al del índice FTSE EPRA Nareit Developed por lo menos en un 2% anual antes de la deducción de gastos, en cualquier período de cinco años. Es un fondo de alta convicción, activamente gestionado, que apuesta por las mejores ideas de los gestores sobre títulos inmobiliarios y fondos REIT cotizados, en aras de lograr una apreciación del capital a largo plazo.

Entre sus mayores posiciones en cartera encontramos nombres como Prologis (6,47%), Alexandria Real Estate Equities (3,89%), Mitsui Fudosan Co Ltd (3,47%), Essex Property Trust (3,39%) y Sun Communities (3,36%). Se requiere una aportación mínima de 2.500 euros para suscribir este fondo en su clase A2 en euros. Sus suscriptores soportan una comisión fija del 1,2% y del 0,01% de depósito, además de una comisión variable del 10% sobre resultados positivos del fondo respecto a su índice de referencia.

Inversión en REIT

De la gestora BlackRock, la clase E2 con cobertura en euros de BlackRock Global Real Asset Securities se revaloriza un 4,4% en lo que va de año. A un año, registra una revalorización del 13,6% de revalorización, con un dato de volatilidad bastante controlado del 22,4%, que lo sitúa asimismo en el segundo mejor grupo de la categoría inmobiliario indirecto por este concepto, en el quintil cuatro.

Su objetivo es lograr un retorno de la inversión a través de una combinación de crecimiento de capital e ingresos. Tratará de lograrlo invirtiendo globalmente al menos el 70% de sus activos totales en empresas cuyo principal negocio esté en los sectores inmobiliario y de infraestructuras. El sector inmobiliario puede incluir empresas residenciales y/o comerciales centradas en bienes raíces, así como sociedades inmobiliarias y REIT.

Los REIT son vehículos de inversión cerrados que invierten, poseen y gestionan bienes raíces. El sector de la infraestructura puede incluir empresas de gestión, propiedad y operación de activos que prestan servicios esenciales al público en general (generación de energía, servicios públicos, agua y residuos, energía, transporte, infraestructura social y de telecomunicaciones).

Las mayores posiciones en su cartera están en Transurban Group Stapled Units (3,94%), National Grid (3,50%), Equinix Reit (3,04%), NextEra Energy (3,03%) y Vonovia SE (3,01%). Es necesaria una inversión mínima de 5.000 dólares (aproximadamente 4.182 euros) para suscribir la clase E2 con cobertura en euros de este fondo, que aplica a sus partícipes una comisión fija del 1,2% y de depósito del 0,4%.

Se estima que hay un volumen significativo de capital a la espera de ser invertido, con los inversores esperando alguna resolución de la incertidumbre causada por la pandemia. También parece que se está percibiendo un nuevo sesgo hacia los mercados nacionales, ya que los inversores favorecen cada vez más lugares donde tienen más experiencia, dependen menos de expertos locales y pueden evaluar más fácilmente las inversiones potenciales cuando existen restricciones en la movilidad.

***Paula Mercado es directora de análisis de VDOS