La actual situación de tipos de interés históricamente bajos que ofrecen muy baja rentabilidad en renta fija y bonos corporativos ha provocado que los grandes fondos internacionales tengan los bolsillos llenos y vean en el sector inmobiliario una gran oportunidad de inversión. Sin embargo, ese dinero no termina de llegar a España.

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El director de Inversores de JLL España, Sergio Fernandes, ha señalado durante la presentación del informe “Perspectivas de Inversión 2021” este jueves los tres grandes frenos que impiden la entrada de los grandes inversores inmobiliarios en nuestro país.

Hay que diferenciar entre los inversores ‘core’ y los ‘value’. Los primeros buscan grandes operaciones, de alta calidad y un rendimiento sostenido aunque menor a largo plazo sin gran riesgo. Los segundos tienen una estrategia un poco más arriesgada para lograr una mayor rentabilidad a corto plazo.

¿Qué problemas encuentran en España? Sergio Fernandes ha explicado que los inversores ‘core’ no encuentran en España “productos prime de gran volumen y rentabilidad a largo plazo”. En cuanto a los ‘value’, “el capital dispuesto a correr más riesgo quiere pagar un precio que el vendedor no está dispuesto aún a aceptar con el descuento” asociado a la nueva realidad.

El tercer gran problema, más enfocado al mercado del alquiler, está asociado a la incertidumbre política española. Los últimos mensajes lanzados por el socio morado del Gobierno y las guerras internas en torno a la futura Ley Integral de Vivienda despiertan recelo. “La regulación es algo nuevo en el mercado español, pero no en el mundo; los inversores están acostumbrados”, ha indicado Sergio Fernandes. “No les preocupa que exista, sino que no sepan qué va a pasar; con las reglas claras es mucho más fácil”, ha advertido.

La inversión crecerá un 15%

Pese a los frenos de la inversión inmobiliaria en España, el volumen total crecerá este año con respecto a 2020. Según la previsión de la consultora JLL, subirá un 15% hasta superar los 9.000 millones de euros.

Durante la presentación este jueves del informe ‘Perspectivas de Inversión 2021’, el director de Inversiones de JLL España, Sergio Fernandes, ha destacado que “vivimos en un contexto en el que el mundo ha cambiado muy rápidamente”. El azote de la pandemia ha acelerado muchas tendencias que ya venían tomando fuerza, como el logístico y el living (residencias, viviendas, build to rent, etc.).

Nuevo centro Logístico Amazon Alcalá de Henares.

Aun así, tras un 2020 para olvidar tras los buenos datos de 2019, el experto de JLL considera que las lecciones de la pandemia, así como las nuevas necesidades de los clientes, marcarán la evolución del sector.

Los grandes ganadores, si es que puede haber con la que está cayendo, son la logística (sobre todo urbana), el retail de alimentación que se ha aupado con un servicio clave y esencial, y la vivienda con el build to rent como punta de lanza.

De hecho, los fondos de inversión han supuesto un 80% del volumen de inversión de Living, un aumento del 50% comparado con 2019. El informe destaca el segmento residencial como un carácter defensivo que atrae un gran apetito inversor. Por eso, la consultora prevé un buen desempeño de los alquileres residenciales asequibles, la llegada de nuevas soluciones habitacionales (coliving, BtR, senior housing…), la diversificación de las carteras de los grandes fondos y la creciente importancia de la profesionalización del sector.

Sostenibilidad y flexibilidad

Si hay dos conceptos que se repiten en las estrategias de inversión inmobiliaria, aunque extensibles a casi cualquier tipo de segmento, son los de sostenibilidad y flexibilidad. El primero de ellos se ha alzado como una realidad en los grandes fondos y bancos. Solo hay que leer la carta del fundador y presidente de BlackRock, Larry Fink.

Los activos que no cumplan los requisitos de sostenibilidad y tecnología corren el riesgo de quedar obsoletos”, apunta el informe de JLL. La eficiencia energética de los inmuebles, la descarbonización de la logística, el transporte no contaminante o la automatización y uso de la inteligencia artificial se aúpan como elementos fundamentales para el desarrollo de los activos inmobiliarios y que los inversores apuesten por ellos.

Del mismo modo, la flexibilidad se antoja clave y en auge. Las nuevas necesidades del consumidor y del trabajador han lanzado los arrendamientos flexibles tanto en las oficinas como en los centros logísticos y retail.

Por ejemplo, Sergio Fernandes ha apostado, “en el año del teletrabajo”, por oficinas el mismo espacio, menor densidad de puestos de trabajo y de más calidad. Esto va a provocar, según JLL, la reconversión de muchos edificios en las grandes ciudades, ya que la disponibilidad en entornos de gran calidad es “bajísima”.