El precio de la vivienda no para de subir. Así, la vivienda nueva y usada es un 4,8% más cara en el segundo trimestre de 2023 respecto al mismo periodo de 2022, según las tasaciones de Tinsa. Con estos datos, el precio medio se sitúa en 1.723 euros el metro cuadrado.

Además, no se trata de gasto más: según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), referidos a 2022, el préstamo hipotecario medio se sitúa en 145.510 euros a pagar en 24 años. Es decir, usando el dicho popular, es un desembolso para (casi) toda la vida.

Precios al alza, y un gasto que se dilata en el tiempo (y que puede ser todavía más caro con la subida de los tipos si se tiene hipoteca con interés variable), hacen que haya que caminar con pies de plomos a la hora de adquirir la vivienda. Estos son los pasos que hay que dar para evitar sustos.

Primer paso: investigar el mercado

Aunque haya prisas por adquirir vivienda, no conviene ir a lo loco. Nadie da duros a pesetas. Por eso, el primer paso es hacer una buena investigación del mercado, según explica la inmobiliaria HousinGo by David de Gea. No sólo se trata de comparar precios en la zona, y en los alrededores.

Hay que tener en cuenta los servicios y los comercios que están presente en la zona, los accesos de transporte por carretera, y el transporte público disponible. Así como el espacio, el estado del edificio y la calidad de la vivienda.

Segundo paso: dinero disponible

El precio suele ser uno de los factores determinantes para dar el salto y adquirir una vivienda. Aunque, a veces, es posible que conseguir la vivienda de nuestros sueños haga que se tire ‘la casa por la ventana’.

Hay que cuantificar de manera adecuada los fondos propios disponibles, incluidos los préstamos que se puedan conseguir de familiares o amigos. También hay que ver si se puede adquirir la vivienda en su totalidad o hay que recurrir a un préstamo hipotecario. En este caso, habrá que tener en cuenta que habrá que pagar una entrada (suele ser el 20% del valor total de tasación de la vivienda). Sin olvidar que los tipos de interés están subiendo, lo que incide en el Euríbor y, por tanto, en la contratación de hipotecas de tipo fijo.

Tercer paso: prospección

Una vez calibrados los dos primeros pasos, el tercero es la fase de prospección de vivienda. Es decir, ‘echar la caña’. En este punto, hay varias opciones. Una de ellas son los portales inmobiliarios.

También son interesantes las inmobiliarias locales especializadas en una determinada zona. Ellos son los que conocen el día a día del barrio, las nuevas ofertas, o la situación de cada uno de los edificios.

Cuarto paso: visitar y comparar

Tras haber recibido la información oportuna por parte de los profesionales, nada mejor que cerciorarse por uno mismo de lo que piensa comprar. “Es esencial visitar las potenciales viviendas con un ojo crítico bien desarrollado y estimar si su tipología, características y dimensiones encajan con nuestras necesidades”, remarcan desde HousinGo by David de Gea.

Además, conviene ‘echar un ojo’ a las calles de las zonas principales y secundarias, como al estado exterior e interior de los edificios, incluyendo portales y ascensores. Esto último es muy importante si los edificios tienen cierta antigüedad.

Quinto paso: negociar

Una vez se ha ‘deshojado la margarita’, y se tiene claro cuál es la vivienda a adquirir, llega la hora de negociar el precio. Si la vivienda es la deseada, y el precio está a nivel de mercado, no hay que darle más vueltas. No hay que prolongar las negociaciones, ya que se puede correr el riesgo de que se acabe perdiendo la oportunidad.

“También se tendrán que tener en cuenta factores como la cantidad de arras (lo más frecuente es que el comprador entregue un 10% del valor total de la vivienda en concepto de arras, pero el contrato de arras es libre y por tanto puede variar mucho) y los plazos para escriturar”, señalan desde la inmobiliaria.

Sexto paso: análisis del edificio

La radiografía que debe hacer el comprador de la vivienda debe ser exhaustiva. Conviene conocer si no existen ningún problema de estructura, cimentación, medianera y si cumple con la normativa en cuanto a la inspección técnica.

Asimismo, no conviene dejar de lado el IBI, los gastos de la comunidad de propietarios y si esta se encuentra en algún punto conflictivo que afecte al conjunto como morosidad o falta de mantenimiento por impagos. En este punto, es imprescindible revisar bien toda la documentación y preguntar a profesionales del sector.

Séptimo paso: firma de las arras

Llegado a este punto, hay que negociar los últimos flecos, establecer los gastos de compraventa y firmar el contrato de arras. Existen tres tipos de contratos de arras: confirmatorias, penales y penitenciales. Las arras confirmatorias no están reguladas por el Código Civil por lo que, de no cumplirse el compromiso adquirido, no se puede “resolver” el contrato ni existe la posibilidad de reclamar una indemnización por daños y perjuicios.

Para evitarlo, y según recuerdan desde HousinGo by David de Gea, existe el segundo caso: las penales. Si alguna de las partes incumple lo pactado, pierde las arras y la parte perjudicada puede solicitar daños y perjuicios.

Por último, las arras penitenciales. Se trata de un tipo de contrato con el que cualquiera de las partes puede desistir del contrato que ha firmado si lo desea, pero están reguladas por el Código Civil: para hacerlo, el comprador deberá abonar la cantidad que se haya acordado y plasmado en concepto de arras; y para quedar liberado el vendedor, deberá pagar el doble de esa cantidad acordada.

De todas formas, hay que asegurarse siempre de revisar y comprender lo que implican las cláusulas del contrato.

Octavo paso: la notaría

Avanzando en esta carrera de obstáculos, llega la hora de la firma del contrato ante la notaría. Es otro gasto que hay que tener en consideración. Siempre conviene almacenar una copia simple de la escritura y, como recomendación más trivial para ese momento, es bueno arreglarse y simplemente disfrutar de la firma.

Por otro lado, desde la inmobiliaria sostiene que “una vez nos entreguen las llaves del inmueble, es recomendable llamar a un cerrajero para cambiar la cerradura, por cuestión de seguridad”.

Noveno paso: Inscripción en el Registro de la propiedad

Es el último paso burocrático. Aquí, o bien se hace personalmente, o bien a través de una gestoría. En muchos casos, la misma notaría donde se ha realizado la firma podrá gestionarlo en el registro.

También habrá que tener en cuenta el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) y la plusvalía.

Décimo paso: adecuar la vivienda

Con todos los pasos dados, y los papeles en orden, es posible que haya que reformarla o acondicionarla a los propios gustos, tanto si es nueva como de segunda mano. Trabajos que es conveniente se lleven a cabo antes de llevar a cabo la mudanza.

Diez puntos que son claves para poder adquirir una vivienda de forma tranquila y segura. Ya sólo falta entrar a vivir y disfrutar de la misma durante muchos años.