La compraventa de viviendas en España ha escalado hasta máximos desde 2011, según los últimos datos públicos del segundo trimestre del año. El número de hipotecas también empieza a dispararse respecto a los niveles del año pasado y todo ese cóctel hace que los españoles vuelvan a pensar en la vivienda como inversión.

¿Pero, qué rentabilidad se puede esperar de una vivienda? Según los últimos datos publicados por el Banco de España (BdE), el alquiler de una vivienda en España tiene una rentabilidad bruta del 4,3%. Si, además, se tiene en cuenta el efecto revalorización de los precios, la rentabilidad total se sitúa en el 9,5%, niveles cercanos a los de finales de 2007.

Ese 4,3% que ofrece el alquiler según el BdE (y que, según idealista llegó al 7,3% en el segundo trimestre del año) casi triplica la rentabilidad del bono español a 10 años y se asemeja al rendimiento medio de los dividendos españoles (que Citigroup sitúa en el 3,9%).

Pero considerar la vivienda un activo de inversión lleva a tener presente (como mostraron los años de la crisis) que su precio, al igual que el de cualquier otro activo financiero, salvo los que garanticen la inversión, también puede bajar. Con esto claro, hay varios aspectos a tener en cuenta a la hora de elegir entre vender una vivienda o alquilarla.

La rentabilidad media del alquiler que calcula el Banco de España (4,3%) es un dato agregado. Es decir, dependerá mucho de la zona, estado de la vivienda y por supuesto, de si el alquiler es convencional o turístico.

 

Mantendrás el activo, que puede revalorizarse con el tiempo (recuerda que su precio, como han demostrado los últimos años también puede bajar). Es cierto que por ahora la rentabilidad que tiene en cuenta el alquiler más la propia revalorización de la vivienda continúa al alza y que todavía está lejos de niveles cercanos al 20% que tuvo hasta el año 2006. Mantendrás, si te corresponde, la deducción por vivienda hasta un máximo de 9.040 euros. Si no tienes vivienda en propiedad y estás planteándote la compra como inversión recuerda que este punto solo pueden disfrutarlo las viviendas adquiridas antes del 31 de diciembre de 2013. Aquí puedes calcular si te estás deduciendo correctamente por tu vivienda. Tributarás a Hacienda por lo que hayas ganado, pero existe una bonificación del 60% que te detallamos a continuación. Si optas por el alquiler turístico ese beneficio fiscal no existe, es decir, deberás tributar por el beneficio neto que obtengas.

Cómo calculo la rentabilidad de mi alquiler de cara a Hacienda

A efectos fiscales la rentabilidad se calcula sumando lo que ingresas y restando todos los gastos que tienes como casero. Dentro de los mismos podrás incluir los impuestos que pagas por tu vivienda (IBI, tasa de basuras), los gastos de comunidad e incluso los intereses que pagas por la hipoteca (con esta herramienta puedes calcular los gastos de una hipoteca), así como la amortización del inmueble y los bienes que contenga a razón del 3% del valor de construcción por desgaste, entre otros. Esta cifra sería el beneficio neto de tu alquiler.

 

Sobre el resultado se aplicará, además una reducción del 60% (solo para el alquiler del piso como vivienda habitual, no para apartamentos turísticos) y la cantidad restante será la que, efectivamente, se sume a tus ingresos en la declaración de la renta.

Si te planteas comprar una vivienda, esta otra píldora de Invertia y Finect te permite calcular qué casa te puedes permitir en función de tu economía personal.

 

¿Qué casa puedes comprarte?: